東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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昨日の続きです。

実は今日、自分のドミナントエリアの物件で1件競売に入札しようと思ってました。

でも、やめました。

その物件は、山手線沿線の築古・借地権・区分の1DK。

現地も確認しましたが、大規模修繕もちゃんとやっており、築年のわりには綺麗です。

売却基準価格あたりで落札できれば、リフォーム費用や借地の名義書換費用を勘案しても、
実質利回り15%でまわりそうです。

ただ、最近は競売でこのクラスの区分は、取得にかかる総投資額が少ないことから、
競争が激しいです。

多分表面利回りですら、もっと低いところで落札されそうです。

自分は、5棟1室を所有していますが、今所有している1棟物は長期保有方針ですので、
短期・中期で出口戦略が取り易い物件を狙っています。

自分のドミトリーエリアである東京で利回りが取れて、出口戦略が取れ易いスキーム。

それは区分のシェアハウスかなと思ってます。

ただ、大家仲間で実際に運営されている方から聞くところによると、管理と募集が大変みたいです。

管理は今は専業大家ですし、もともと前職の時もそっち系の業務も多かったので苦になりません。

問題は募集です。

シープさん等のサイトやSNSでの募集もありますが、最近は新規参入が多いので皆さん苦労しつつあるみたいです。

ここがネックで参入しようか迷っていました。

そこで今回の新しい大家さんのためのホームページをいじっていて思いついたのがブログやSNSとこれで作ったホームページとリンクさせること。

ホームページだけでは多分一般の入居者さんはたどりついてくれませんが、ブログなら簡単なSEO対策でヒットしそうです。


シェアハウス以外にも通常のアパマンでも近隣の類似の物件より、内装・設備に工夫して、価格帯を高めにしている物件の紹介にも活用できそうです。

熱心な大家さんが努力して差別化しても、なかなか一般の入居希望者さんに今までは伝わりにくかったです。

同じエリアで同じような物件が何百・何千とある場合、どうやって自分の物件を見てもらうかが勝負になってきます。

需給バランスが崩れて広告費が暴騰しているエリアの大家さんは特に効果がありそうですね^^


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コメント
この記事へのコメント
ジェービルさん

ブログ訪問&コメントありがとうございました。まずは5棟10室の事業的規模を目指します。また色々とご指導願います(特に融資戦略について)。お礼ポチッ。
2009/12/02(水) 00:31 | URL | 執行本部長 #-[ 編集]
執行本部長さん

お互い頑張っていきましょう^^
また組のほうで宜しくです。
2009/12/02(水) 09:53 | URL | ジェービル #-[ 編集]
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