東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

2017/031234567891011121314151617181920212223242526272829302017/05

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都区内には、旧耐震の分譲マンションが数多く存在しています。

しかし、メンテナンス状況は千差万別です。

定期的に大規模修繕を行い、ヴィンテージマンションとして資産価値を維持している物件もあれば、ぼろぼろに朽ち果てて外壁が剥がれたり爆裂したりしている物件も。

私は、今まで投資家さんに築古区分マンションを紹介する時は、資産価値を維持している物件を選んで紹介してきました。

しかし、今後は区分マンションでも一棟物マンションのように日々のメンテナンスが行き届いていない物件を狙うのもありになるかもしれません。


以下、日経新聞より抜粋

東京都は老朽化した分譲マンションの建て替え促進のため、容積率を緩和する。1981年5月までの「旧耐震基準」の建物が対象で、建て替え後の戸数を増やせるようにして民間デベロッパーが参画しやすくする。分譲マンションは区分所有者が多いため建て替えが難しい。都内には旧耐震の分譲マンションが約1万棟あり、建て替えが進めば全国への波及効果も期待される。

 現在の建物の耐震基準は81年に施行されたが、それ以前の旧基準の建物も従来通り居住できる。ただ、東日本大震災などの大規模地震で老朽化した建物に大きな被害が出ていることから、国は旧基準の建物の建て替えを促進している。

 分譲マンションは区分所有者の合意形成が難しい。建て替えが進んだ一部の事例は、立地の良さなどで収益性が見込め、民間の不動産会社が事業に参加するケースなどに限られていた。

 こうした問題を解決するため、都は17年度、容積率の緩和で都市開発を誘導する「総合設計制度」の運用を見直す。具体的には土地ごとに定められた「基準容積率」に上乗せされる「割増容積率」の上限を、これまでの300%から400%に高める。

 まず区市がまちづくり計画を定め、それに基づいて都が対象地区を指定。指定地区内の旧耐震マンションは、周辺の住宅などとの共同建て替えを条件に容積率の上限の緩和を受けられる。集約する敷地数などに応じて、割増容積率を算定する。

 例えば、敷地面積3000平方メートルの土地で容積率が100%高まれば、単純計算で広さ75平方メートルのマンションを40戸多く供給できる。建て替え事業の収益性が高まり、不動産会社などが再開発に加わりやすくなる。

 都の調査では都内には約5万3千棟の分譲マンションがある。このうち旧耐震基準は2割の約1万2千棟に上る。調査会社によると、都内の旧耐震マンションの棟数は全国の3分の1弱を占める。



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バブル崩壊時に不動産業者や不動産投資家を不良債権として処理してきた身として、局地的ですが、当時と業界を取り巻く環境が似てきた感があります。

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