東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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健美家コラム更新しました。

https://www.kenbiya.com/column/okamoto/85/ ← 健美家コラム 2016年の融資動向と不動産相場はどうなる?

今回は、今年の個人投資家向け融資動向と不動産相場について私見を述べています。

年明けから、株式市場は大きく値を下げていますが、不動産相場はどうなるでしょう。

まず、昨年の不動産融資と相場に与えた主な要因を振り返ってみますと、私は「 インバウンド投資 」「 相続税対策 」「 金融緩和 」の3つであったと考えます。

相続税対策としての不動産投資の端的な例としてタワーマンションの高層階を取得する「タワマン節税」がありました。
タワマン節税について、本日の日経に次のような記事がありました。

「マンション節税」防止 高層階、相続税の評価額上げ

総務省と国税庁は2018年にも、価格の割に相続税が安くて済む高層マンションを節税目的で購入する動きに歯止めをかける検討に入った。現在は階層や購入価格にかかわらず一律となっている相続税の「評価額」を高層階に行くほど引き上げ、節税効果を薄める。高層階の物件は税負担が重くなる一方で、低層階を中心に負担が軽くなる人も出てきそうだ。

 マンションなどの相続税を計算する際の基準になる総務省令の改正案を今秋にもまとめ、与党の税制調査会で議論する。早ければ17年に省令を改正し、18年1月から実施する見通しだ。

 今回の見直しで、評価額に対し毎年1.4%の税率がかかる固定資産税も、高層階の税負担が増える見込みだ。

 大都市圏で増える「タワーマンション」と呼ばれる超高層マンションは、眺望がよい高層階に行くほど価格が高い。同じ面積でも、低層階の数倍になることもある。

 ところがこうした高層マンションでは、相続税の算定基準となる「評価額」は階層や日当たりなどの条件によって差がつかず一律だ。マンション1棟の評価額を各戸の所有者がそれぞれの床面積で「均等」に分割しているからだ。

 国税庁が全国の20階以上の住戸343物件を調べたところ、評価額は平均すると市場価格の3分の1にとどまっていた。

 この結果、超高層の部屋を買えば現金で相続する場合よりも相続税を減らせることが多い。例えば現金1億円を相続すれば、財産額から差し引ける非課税枠(基礎控除)などを考慮しない単純計算の場合で税率30%相当、3000万円の税金がかかる。

 一方、1億円で高層マンションを買えば課税上の評価額が数分の1ほどに小さくなる。評価額が3000万円なら相続税は15%相当の450万円で済む。

 15年1月から相続税が引き上げられたことで、「タワマン節税」の人気が高まった。専門家の間では「一部の資産家しか使えないような節税策は規制すべきだ」といった声も出ていた。

 総務省と国税庁は実際の物件価格に合わせ、階によって評価額を増減するよう計算方法を見直す。具体的な増減幅は今後詰める。高層マンションの20階は1階の10%増し、30階は20%増しといったかたちで一定の補正を行う案が有力だ。

 例えば、市場価格1億円の高層マンションを相続すると、3000万円だった評価額が省令改正で4000万円に上がるケースも考えられる。これまで3000万円に税率15%をかけた450万円の税負担で済んだものが4000万円に20%をかけた800万円に増える。

 高層階の税負担を大幅に増やすと購入を手控える動きが強まり、マンション市場を冷え込ませる恐れもある。総務省と国税庁は市場への影響も慎重に考慮しながら、税の引き上げ幅を慎重に検討する。」

マクロ的な不動産を活用した相続税対策には影響は少ないですが、タワーマンションの相場には大きく影響が出るかもしれません。

固定資産税の負担も上がるとなると、ネット利回りも下がり、売買価格への影響は避けられません。

タワーマンションの高層階取得者は、相続税対策の国内資産家のほかにも投資目的の外国人投資家が多いです。

続きは、健美家コラムにて

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大京さんも民泊事業に参入とのこと。

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大手客付仲介会社各社や京王電鉄などが大家さんや自社のマンションを活用して民泊事業に続々と参入表明していますが、大京さんの場合は、中古戸建を取得して運営するようです。

以下、日経新聞より抜粋

大京、「民泊」に参入
特区の東京・大田で春から 空き家を購入し改装

大京は今春をめどに一般住宅に旅行者を有料で泊める「民泊」事業に参入する。規制緩和を促す「国家戦略特区」で民泊を認める東京都大田区を中心に展開する。初年度に約100戸の空き家を買い取って改装し、宿泊者を受け入れる。羽田空港への利便性が高い立地で、急増する外国人観光客らの需要を取り込む。不動産会社など大手企業の間ではマンションでの民泊禁止を進める動きもあり、民泊を巡る対応が分かれつつある。

 2015年12月に民泊を認める条例案が大田区議会で可決されており、月内にも施行される見通し。大京傘下で仲介会社の大京穴吹不動産(東京・渋谷)は施行後に区に民泊事業を申請し、今春にもサービスを始める。

 第1弾として、京急蒲田駅から徒歩10分程度にある2階建て住宅を購入した。4LDKで延べ床面積は100平方メートル超あり、今後改装する。4~5人が宿泊でき、キッチンで自炊も可能という。

 宿泊予約は自社サイト「旅家」で受け付け、クレジット決済で宿泊料金を受領する。カギの受け渡しなどの事務は協力会社に委託する考えだ。

 特区の規則に従い、6泊7日以上の長期滞在者を対象にする。宿泊料金には電気代と水道代を含め、周辺ホテルよりも安く設定する。空港周辺のビジネスホテルはおおむね8千~1万円という。

 大京穴吹不動産は大田区を中心に空き家の戸建て購入を進める。買い取った戸建ての資産価値が上がれば、民泊利用をやめて売却する場合もあるという。」

中古戸建を活用した民泊は、個人大家さんの領分と考えていましたが、この分野まで大手が参入すると、いよいよ民泊事業の経営も厳しくなりそうです(^_^;)

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