東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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健美家コラム更新しました。

今回は、融資を活用して不動産を増やしたい時にしてよい節税と、ダメな節税のpart3で、 税金と融資の視点から減価償却費のコントロールについて書いています。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/64.html ← 健美家コラム最新話

早いもので、今年もあと2か月あまり、個人の大家さんは、12月末に向けて、今年に経費にするものと来年に先送りするものとを決める期限が近付いてます。

備品の取得なら年末ぎりぎりでも大丈夫ですが、工事が必要なものは、職人さんの手配もありますので、11月前半には段取りしたいですね


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共同通信の記事からです。

「高齢者や障害者らの入居を条件に民間賃貸住宅の改修費用を一部負担する国の補助事業で、工事を手掛けた建設会社など約30の事業者が2010~12年度、総額約2億6千万円の補助金を不当に受け取っていたことが18日までに、会計検査院の調べで分かった。工事費の水増しなどが確認されたという。

 検査院は「(所管する)国土交通省から事務を請け負った業者の審査が甘かったことが一因」としている。この事業では補助金適正化法違反容疑で逮捕者が出たケースもあり、国交省は取材に「調査を受けているかコメントできないが、不正があれば刑事告発や返還要求など厳正な対応を取る」としている。

 検査院が調べたのは、10年度導入の「ストック活用型住宅セーフティネット整備推進事業」と、12年度導入の「民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業」。

 バリアフリー工事や省エネルギー化を図る工事にかかった費用の3分の1について、100万円を上限に国が補助する。高齢者や障害者、子育て世帯など住宅確保が困難な世帯を入居させることなどが条件で、国交省選定の業者が審査する。

 検査院の調べでは、福岡県の建設会社は12年度、賃貸住宅の空き部屋30戸に手すりを設置するなどのバリアフリー工事を実施。工事費として約9600万円を計上し、30戸分の補助金3千万円を受給した。しかし工事費を水増しし、補助金約2400万円を過大に受け取っていたことが判明した。このほかに、条件の対象外の工事で補助金を受給した事業者もあったという。

 事業を巡っては、12年に書類を申請し、13年に補助金1400万円を不正受給した容疑で、今年5月に不動産会社の関係者ら2人が大阪府警に逮捕された。」

私も自分の物件のリノベーションでセーフティネット整備推進事業の補助金の適用ができるかどうか、何度か検討したことがありました。
しかし、築古すぎたり、その他住宅確保要配慮者等の管理の要件が建物のコンセプトと合わなかったりして、断念しました。

税金を投入した補助金は、貰って間もない頃は何も指摘されないですが、数年後、会計検査院やマスコミの指摘があると所管官庁が調査に動き、不正があると刑事告発までいかないまでも補助金の返還請求をされることがよくあります。

建設・リフォーム関連だけでなく、公的融資の利子補給など金融面でもあてはまります。

自分は裏技を使って大丈夫と思っていても、手掛けた業者さんから芋づる式ということも。

その事件自体はたいしたことはなくても、勤務先や本業に支障があることもありますので、お気をつけて。


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/63.html ← 融資を活用して不動産を増やしたい時にしてよい節税と、ダメな節税【part2】


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健美家コラム更新しました。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/63.html ← 融資を活用して不動産を増やしたい時にしてよい節税と、ダメな節税【part2】

今回は、各論で
◎経費の無駄遣いをした分だけ税金が減るわけではない
◎法人と個人との税率の違いを節税に利用する
◎早めに法人を設立して新規物件取得に備えよう
についてです。

税制は生き物です。
政府税調や党税調、財務省では、常に税制の変更を模索しています。
今の税制や今の自分のポジションを前提に節税を含めてどう動くのではなく、5年後10年後見据えて、実質同一の家族や資産保有会社を使いどう不動産賃貸経営をしていくかが重要です。

あまりブログやコラムでは触れられませんが、社会保険や年金制度も絡めて、節税だけでなくトータルのライフプランをシミュレートすると、資産保有会社を上手く活用するかしないかによって、手許に残るキャッシュは、今以上に大きく差がでるようになるでしょう。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/63.html ← 融資を活用して不動産を増やしたい時にしてよい節税と、ダメな節税【part2】


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先日退去のあったナチュラルリノベーションの部屋。

パイン材の無垢材を使用しているのですが、前の入居者さんが植木鉢を置いていた場所が、水気で黒ずんでしまいました。

無垢材用の洗剤を使ってもシミが落ちません。

汚れでなく、シミなので、洗剤は効かないようです。

そこで使用したのが電動サンダー




まずはサンダーをかけます。

シミは落ちました。
でも白っぽくなりました。


この部屋のパイン材はグレープシードオイルでコーティングしています。
そこで、再度グレープシードオイルを塗り直して元の雰囲気に戻しました。



無垢材は手入れが大変と思われる方もいますが、実は傷ついたり、年月が経っても、それはそれでエイジングして、いい雰囲気が出るので、クッションフロアや工業製品のフローリングより維持コストが掛からないかもしれません。

また、入居者さんには、無垢材のほうが断然好評です。

私はパイン材が好きなのですが、部屋のコンセプトによっては、ヤマグリやサクラも良いです。

http://goodrooms.jp/wp/?p=3612  ← 参考記事はこちら

グレープシードオイルは、コレステロール0%、トランス脂肪酸0%だそうなので、料理に使うとヘルシーです。
*料理に使う方が本来の使用方法です(笑)

無垢材の手入れで余ったら、料理に使えるので無駄がありませんd(⌒ー⌒)!




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