東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

2014/01123456789101112131415161718192021222324252627282014/03

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先日、スカイツリー近くのヴィンテージリノベ築古戸建物件を見学させて頂きました。

1階が土間のLDK、2階が居室となっています。

入室すると、そこにはモルタル塗りの土間と奥にキッチン。

玄関は、引き戸なので、自転車が楽々入ります。
クラフト系の仕事をしている方にとっても便利そうです。

キッチン正面

ステンレス製のキッチンは、無駄な凹凸がなく、スッキリとした感じです。
RCのスケルトンリフォーム物件にもマッチしそうです。

キッチン斜め

キッチン右手にバス・パウダールームがあります。
濃青のドアと枠の色取りが目を引きます。

階段から水回り

お風呂は新設です。
洗面の配置が実は今回の一番のお気に入りです。

浴室洗面

2階に上がると、そこは、それぞれの素材を活かした空間が広がっていました。
茶室の空間を愉しむような感覚でしょうか。

2階照明

柱組

トータルとして、アクセントの強い素材が、絶妙なバランスの上に調和していました。
私が自分で企画すると、多分もっと新建材を多用して、まとまりが無くなりもチグハグな作品になってしまうでしょう。

ひとつ数年間寝かしている築古戸建がありますので、リノベする時には、今回のようにリノベしてみたくなりました。

Sさんご夫妻には見学させて頂き、感謝です^^


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東京は昨日20年ぶり?の大雪でした!!

吹雪のような中、雪掻きしたり、管理受託物件で鍵を部屋に閉じ込めた入居者さんもいて、なんだかんだと一日中物件を巡ってました。

今日は、今日で朝から夕方まで、ずっと雪掻きでした。

今回の大雪は風も強かったせいか、屋根付き通路の結構奥にも雪が吹き込んで、物件によってはドアを開けるのに支障も出てました。こんなことは初めてです。

ヴィラ

ビラ


ある駐車場です。
道路から見て、雪の積もり具合がわかります。

駐車場雪掻き前

こちらは、雪掻き後。
気温が高かったせいかも結構融けるのが早かったです。

駐車場雪掻き後

こちらは、近所の家族が作った三角カマクラ。
お子さんが中で遊んでいました。

三角カマクラ


私の所有物件群は、結構道路付けが良いので、雪掻きは大変です。
しかし、今回は大雪は、翌日でも雪が柔らかかったので、雪掻きしやすく助かりました^^


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健美家コラム更新しました。

前回は、東京都区内の物件と某地方都市の物件の実質利回りを比較する前提条件を記載しました。

今回も、両者を比較しやすいように一部を再掲載しながら、表面利回りと実質利回りについて説明しています。

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築古物件を取得する時のポイントは、修繕や設備更新、バリューアップにかかる費用をどれだけ的確に見積もれるのかです。

私は、築年数にもよりますが、全部屋フルリフォーム+大規模修繕してもキャッシュフローがプラスになることを前提として取得を検討しています。

たまに入退去時に掛かる費用やリフォーム費用をほとんど見込まないで取得して、退去があったり、給湯器・エアコンなどの設備が故障した時に資金繰りに窮する方がいます。

マンション・アパートはメンテナンスフリーではありません。

出費は堅めに見込んで、それより少なかったら儲けものぐらいの感覚でいたほうが良いかもしれません。


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/46.html ← 健美家コラム 表面利回りだけで判断すると失敗しますPart1


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HOME’Sさん恒例「人気の街ランキング」(=物件問合せ数)を発表されました。

今回のランキングは、2013年1月1日~12月31日を対象期間とし、HOME’Sに掲載した賃貸物件への問い合わせ数を駅ごとに集計したものです。

http://www.homes.co.jp/kurashito/life/ranking/ranking025/ ← HOME’S 2014年 人気の街ランキング

それによると、関東エリアでは、
1位 池袋
2位 荻窪
3位 大宮
4位 三軒茶屋
5位 川崎
6位 高円寺
7位 吉祥寺
8位 恵比寿
9位 葛西
10位 中野
でした。

ちなみに下記の表は2012年のものです。

2013人気の街

「物件問合せ数」に比較して「住みたい街」は、ブランド地が上位にランクインしています。

不動産投資において重要なのは、全ての人が憧れている街ではなく、実際に賃貸物件の入居者の需要がある街です。

また「住みたい街」は、値落ちしづらいエリアですが、賃貸需要以上にマイホームの実需が強い街で投資利回りも低めです。
相続税対策向けには適してますが、不動産投資アーリーステージの段階で物件を取得すると、次の物件が買えなくなることもあります。

自分のステージにあった投資エリア選定を心掛けましょう。


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