東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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健美家コラム更新しました。

今回は、銀行の融資できるエリアや工夫が限定される理由と、なぜ全国の富裕層・資産家が、東京の不動産を取得するかについてです。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/42.html ← 健美家コラム最新話

付け加えると、地方の企業が本業に関係のない賃貸不動産を自己資金で取得する場合があります。

これは、自己資金の運用という理由のほかに、いざスポット的に運転資金や設備資金が必要になった時に、その不動産を担保にして金融機関から資金を調達しやすいという側面があります。

また手元にある現金などが借入金を上回る「実質無借金」の上場企業は、2012年度末では全体の52%にもなり、連結決算が本格化して以降、初めて半数を超えました。

バブル崩壊時には、企業の財務内容健全化の為に資産と借入を貸借対照表からはずすオフバラ化が流行りましたが、実質無借金の企業が増えてくると安定した運用先を探します。

上場企業の財務担当者は、サラリーマンリスクがありますので、為替差損益の出る海外での運用を好みません。

地方の企業と同様に損が出にくく、いざという時に担保に入れられ資金調達に使える東京の不動産を好みます。

このように競合が多い中で、東京23区の不動産をフルローンで取得して、インカムゲインを得ていくのは、不動産マーケットが上向いている中では至難の業です。

コラムでも書いたような銀行のチェックをクリアしつつ、収益力を向上させるところに大家さんとしての力量が問われます。


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各種報道によると、経済協力開発機構(OECD)は19日、今年と来年の世界経済の成長率見通しを下方修正しました。インドやブラジルなど新興市場国の景気拡大ペース鈍化を考慮したものです。

日本については、実質国内総生産(GDP)成長率が2013年の1.8%から、14年に1.5%、15年に1.0%に減速するとの予想を示しました。消費税引き上げなどの財政再建や、新興国の減速が理由です。

消費者信頼感と雇用の改善に伴う堅調な個人消費、力強い輸出の伸び、企業投資の回復が景気をけん引し、12年のリセッションを脱した」と分析し、「グロスの公的債務が国内総生産(GDP)比230%を超える状況」では、20年の基礎的財政収支(プライマリーバランス)の黒字化に向けて「信頼に足る詳細な財政再建プラン」を策定することが「最優先課題」だと訴えています。

今年前半は円安などで高成長を達成した日本ですが、アベノミクスの第三の矢である成長戦略が不発に終われば、15年には独り負けが見込まれると予想されました。

オリンピックに向けて東京周辺では、引き続き、強気の不動産市況が見込まれますが、安倍政権のかじ取り次第では、全国的には早期の終息が予想されます。

過去の例から見ても、まず東京が上がってから地方が上がり、地方が下がってから東京が下がる傾向にあります。

一方、新興国経済にも言及し、「一部の国で成長が鈍化している」と分析しています。米金融政策の出口戦略の議論が引き金となって、金融市場が混乱したことに関連し「多額の経常赤字など新興国経済が持つ困難に焦点を当てた」と解説しています。

アメリカが量的緩和縮小を見送ったので、ひとまず落ち着きましたが、来年以降量的緩和縮小に動けば、再びアジアの新興国からの資金流出と通貨安、インフレ、景気低迷、そして不動産価格下落が起きるかもしれません。

日本とアジア、そして世界の経済は密接につながっています。

上がる時があれば、下がる時も。

常に数年後の動きを読んで、どこの何に投資するのか、考えていかなくてはなりません。


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/41.html ← 健美家コラム 新築ラッシュの今は本当に「建てどき」か?


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前回の記事 http://okamotomikio.blog63.fc2.com/blog-entry-948.html で、LPガスと都市ガスの料金を掲載したところ、LPガスと都市ガスは、同じ熱量を出すのに必要なガスの量が異なるので、単純にガスの使用量をくらべても、どれだけ損か得か分からないとの、ご指摘を受けました。

私自身、プロパンガスは火力が強いので飲食店の厨房が好むぐらいの知識しかありませんでした。
ガスのカロリーが高ければ、確かに使用量は減ります。

そこで調べてみたところ、東京ガスのホームページでは
プロパンガスの熱量は100.47MJ 、東京ガス(東京地区等)の熱量は45MJ とありました。

同じ熱量を出すのに必要なガスの量を計算するとプロパンガス10㎥は都市ガス約22㎥に相当します。

東京ガスの一般契約料金は、東京地区で現在1ヶ月のガスご使用量20m3をこえ80m3までは、基本料金(円/件・月) が1,110円、単位料金(円/m3)が約147円です。


現在の関東地区のプロパンガスの適正価格は一戸建て単位料金(円/m3)が300~350円、アパートなどの集合住宅の単位料金が350~400円とも言われてます。

凄腕大家さんは、LPガス業者さんと個別に相談して、基本料金や単位料金を引き下げていますが、将来入居者さんがガス料金の価格に今以上に敏感となった場合、あまり努力していない大多数の大家さんの適用価格をメルクマールとして基本料金を1,800円、単位料金を400円と仮定します。


この条件でくらべてみると、月にLPガス10m3を使用した場合、5,800円、東京ガス換算では4,344円。
月にLPガス20m3を使用した場合、9,800円、東京ガス換算では7,578円となります。


ちなみに下記は、東京ガスホームページからの引用です。



東京ガス(44㎥)とエネ研・石油情報センター調査のプロパンガス料金(20㎥)を 比較すると、月あたり約4,500円の差額があります。

上記金額は、下記の条件における東京ガスの家庭用のガス料金とエネ研・石油情報センターで公開されている家庭用のプロパンガス料金の市況調査結果を比較しており、全てのお客さまに対して適用されるものではありません。お客さまの使用量やお客さまがプロパンガス事業者と契約されている料金によっては上記差額にならない場合もございます。各ご家庭の実際の料金比較については「料金シミュレーション」からご確認ください。また、ガス料金は常に変動するため、将来にわたり上記差額が出るとは限りません。

【算出条件】東京ガス料金:2012年12月(東京地区等) プロパンガス料金:2012年12月

プロパンガス料金はエネ研・石油情報センターHPで公開されている各県(東京・神奈川・埼玉・千葉・茨城・栃木)20m3の平均値です。 プロパンガス20㎥は都市ガス(東京ガス)約44㎥に相当します。 【計算例】約44㎥=20㎥×100.47MJ(プロパンガスの熱量)/45MJ(東京地区等の熱量)
ここまで引用

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東京ガス管内では都市ガスよりLPガスが高いのは変わらないようですが、単位料金が倍以上だからといって、ガス料金が比例して上がるわけではないということでした。



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経済産業省は11月12日、ガス事業制度の見直しを審議する有識者会議「ガスシステム改革小委員会」の初会合を開きました。


分類ごとに(1)小売り自由化範囲の拡大(2)供給インフラのアクセス向上と整備促進(3)簡易ガス事業のあり方――という大きく3つの論点について議論を進めます。今後月1回程度のペースで審議を進め、年内にあと2回会合を開く予定で、とりまとめの期限は定めていません。

全国に209ある都市ガスの事業者を規模別に4つにわけて検討することを了承。都市ガス以外の簡易ガス事業者も含めて、全事業者が見直しの対象になります。

都市ガスの7割を販売する東京・大阪・東邦の大手3社をひとくくりにするほか、液化天然ガス(LNG)基地を持つ6社、導管による卸で調達する119社、鉄道などで調達する81社にわけるとのこと。

ただ、全国10社体制の電力に対し、209社ある都市ガス事業者の大半は中小事業者のため、ガス業界からは自由化が過当競争を招きかねないと危惧する声も上がってます。

 「油断すれば顧客を奪われるという緊張感が市場に存在することが重要」。経産省幹部はガス全面自由化の狙いをこう明かしています。この緊張感が料金引き下げやサービス多様化につながるというわけです。

 全面自由化が実現すれば、ガス業界内だけでなく、電力や石油などエネルギー業界全体を巻き込んだ再編が加速し、海外企業と戦える「総合エネルギー企業」が誕生する可能性もあります。実は、ガスの小売りは1995年以降、段階的に自由化が進められており、現在は年間使用量10万立方メートル以上の大口契約は新規参入が可能で、料金も自由に決められます。経産省は今後、自由化の範囲を家庭や商店など10万立方メートル未満の小口契約にも広げる考えです。新規参入を促すため、大手ガス会社などが所有するガスパイプラインを公平に使える制度を充実するほか、液化天然ガス(LNG)の受け入れ基地を他社が利用できる仕組みづくりも検討するとのこと。
また液化石油ガス(LPG)をガス管でマンションなどに供給する「簡易ガス事業」の改革も検討するそうです。


 ただ、顧客数で首位の東京ガス(東京)は約1000万戸だが、最も少ない東部液化石油(東京)が茨城県で展開する都市ガスの顧客はわずか470戸程度。10社体制の電力に比べ、中小事業者と大手都市ガス会社との規模格差は大きく、経産省は規模別に議論する意向ですが、中小事業者からは「完全自由化で価格の引き下げ圧力が強まれば、経営が成り立たなくなる」と悲鳴が上げってます。

 経産省は、競争を促すため、小売り全面自由化とともに、ガス管の開放などを目指しています。ただ、ガス管が張り巡らされているのは関東、関西など大都市部に限られるます。ある金融系のアナリストは「ガス管網が整備されないと、従来の供給エリアを越えた競争は進まないだろう」と分析しています。

 ガス小売りへの早期の新規参入が期待されているのは、電力業界です。既に火力発電の燃料用に大量のLNGを輸入しており、参入のハードルは低いです。

*ここまで、各メディアより引用をまとめ編集

今後、都市ガスが値下がると、大都市やその近郊でプロパンガスとの価格差が今以上に大きくなるケースが出てくる可能性が高いです。

私の所有するマンション・アパートは山手線沿線が多いのですが、ほとんどが都市ガスです。一棟だけプロパンガスの築浅物件を取得したのですが、取得後、1年の間に退去が続きました。退去理由を聞くと、ガス代が高いからとのこと。

地方から東京に最初に来た時はわからないかもしれませんが、元々東京に住んでいると都市ガスの安さが基準となっており、プロパンガスの価格の高さに驚きます。

詳しくは書けませんが、そのプロパンガス業者さんと交渉して、料金体系を変えさせて、その後は退去がおさまりました。

東京ガスの一般契約料金は、東京地区で現在1ヶ月のガスご使用量20m3をこえ80m3までは、基本料金(円/件・月) が1,110円、単位料金(円/m3)が約147円。
群馬地区で26m3をこえ522m3まで基本料金(円/件・月) が1,232円、単位料金(円/m3)が約108円。

名古屋の東邦ガスが1ヶ月のガスご使用量25m3をこえ250m3までは、基本料金(円/件・月) が1,890円、単位料金(円/m3)が約158円。

対して、現在の関東地区のプロパンガスの適正価格は一戸建て単位料金(円/m3)が300~350円、アパートなどの集合住宅の単位料金が350~400円とも言われてます。ただし、基本料金とあわせて、同じプロパンガス業者さんであっても契約先によって個別に変わります。

今後将来、仮にガスの料金の自由化が進んだ時に、入居者が、転居先の部屋を探す時に、ガス料金を聞いたり、各募集ポータルサイトにガス料金も掲載される可能性もあります。

郊外・地方の大家さんでは、給湯器やエアコンをプロパンガス業者さんに無料で提供させる手法が多用されていますが、それは業者さんが利益を削っているのではなく、そのコストは入居者さんのガス料金に上乗せされています。

しかも、設備を提供させている場合、一定の期間は、そのプロパン業者さんと解約できず、ガス料金も業者さんが自由に変更できる契約であるというケースもよく聞きます。

また契約当初は安いガス料金だったけれども、大家の知らないうちにいつの間にかガス料金が高くなっていたということも。

ネットが発達した昨今、最近の入居者さんの情報収集力や価格に対する感度は、大家のそれを上回っている場合も多くなっています。

実際の影響が出るのはまだ先のことですが、タイミングを見計らって策を講じることを検討事項に入れておいた方が良いかもしれません。

安物買いの銭失いにならぬよう気を付けましょう。


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