東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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昨日の毎日新聞からの抜粋です。

マンションの一室で自殺があったことを告げずにその部屋を賃貸したのは不法行為だとして、部屋を借りた男性が家主の男性弁護士(兵庫県弁護士会所属)に約144万円の損害賠償を求めた訴訟の判決が28日、神戸地裁尼崎支部であった。杉浦一輝裁判官は「告知すべき義務があったのに、意図的に告知しなかった」として、弁護士に賃料や慰謝料など約104万円の支払いを命じた。

 判決によると、弁護士は2011年5月2日、兵庫県尼崎市のマンションの一室を競売で取得。従来1人で住んでいた女性が同5日ごろに死亡したが、翌年8月、女性の死を説明せずに男性とこの部屋の賃貸借契約を結んだ。男性は同月末に引っ越したが、近所の住人から自殺の話を聞き、翌日には退去。9月20日に契約解除を通告した。

 裁判で弁護士は「競売後の手続きは他人に任せており、自殺の報告を受けないまま部屋の明け渡し手続きを終えた」と主張したが、杉浦裁判官は「およそあり得ない不自然な経緯というほかない」と退けた。また、女性の遺体を警察官が搬出し、住人らが自殺と認識していたことなどを挙げ、「一般の人でもこの部屋は居住に適さないと考える。部屋には、嫌悪すべき歴史的背景に起因する心理的な欠陥という瑕疵(かし)がある」と判断。女性の死後に弁護士が部屋のリフォームを指示したことから、「部屋の心理的な瑕疵の存在を知らないことはあり得ない」と指摘した。

この記事のポイントは二つあります。

一つめは、自殺があったことを告げずにその部屋を賃貸したのは不法行為だということ。

これは、従来の判例を踏襲しており、今更あえて騒ぐほどのことではありません。

この記事で気づきがあったのは、5月2日に競売で取得。そして、その物件の住人が同5日ごろに自殺したとのこと。

住人が所有者(=債務者)であったか、賃借人であったかは、記事には記載されていませんでしたが(大家さんにとっては重要なポイントですが、一般紙にとっては重要でない?)、多分所有者(=債務者)ではなかったのかと推測します。

競売入札にあたっては皆さん調査されますが、所有者(=債務者)が住人の場合には、事故物件になるリスクが高いことをあらためて再認識させられる事件でした。

今回の事件では、落札者が弁護士だったこともあり、古美門研介のような対応を住んでいる方にしたのかもしれませんが、半沢直樹的な対応をしていたのなら、防げたかもしれません。


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いつも築古マンションのリノベでお世話になっているハプティックさんが、青山フラワーマーケットを展開している会社と組んで新機軸のカスタム賃貸サービスを始めるそうです。

ナチュラルリノベーションに緑は確かにあいそうです。

私もよく内見セットとしてイケア・ニトリの人造植物を利用しますが、本物の植物には敵うべくもありません。

自分の物件のエントランスや周辺には、積極的に植栽を設置していますが、どのような植物の組み合わせが、その物件にあうかコーディネートするのは結構大変です。

今回のリノベでは如何に花や緑が美しく見えるのか?とか
お部屋の中でどこに緑を置けば良いか?などなど
そういったことにもこだわってデザインを考えているそうです。

今週の金曜・土曜には内見ができるとのこと。
一見の価値ありそうです^^


以下、ハプティックさんの記事より抜粋


内装グリーン



このたび、東京のリノベーション・デザイナーズ物件を中心に展開する”セレクト賃貸”ブランドgood roomの運営元であるハプティック株式会社(東京都渋谷区 代表取締役:小倉弘之)は、青山フラワーマーケットを運営する株式会社パーク・コーポレーション(東京都港区 代表取締役:井上英明)とのコラボレーション企画として、カスタム賃貸サービス「ROOM in GREEN」をスタートします。このサービスは、「お部屋に、緑を。」をコンセプトに入居者のご希望のエリア、広さ、予算に合わせてお部屋をリノベーションしてお住まい頂ける業界初のサービスです。
サービスを実際に体感していただくため、2013年10月25日(金)、26日(土)の二日間、代々木上原の賃貸物件を「お部屋に、緑を。ROOM in GREEN」をコンセプトとするモデルルームとして公開いたします。
「ROOM in GREEN」とは
◎ 都内約100件から、借り手がエリアや広さ、予算に合わせて選んだ物件のリノベーションを行い、
お住まいいただけるサービスです。
◎ 年間300件のカスタム物件を手がけるgood roomのルームスタイリストが、ご相談に乗ります。
◎ 無垢フローリングのリノベーション賃貸を1R6万円台、1LDK9万円台からのお手頃価格でご提供いたします。

parkERs空間デザイナー城本栄治、プランツコーディネーター児玉絵実による、
緑に囲まれた暮らし空間をお届けします。
parkERsは、「屋内に公園をつくる」をコンセプトに、羽田空港 ANA SUITE LOUNGE(写真1)など、緑のあるライフスタイルを提案する空間デザイン事業。空間デザイナー城本栄治とプランツコーディネーター児玉絵実(写真2)の手により、さながらエキシビジョンのような“成長するインテリア、植物に囲まれた暮らし空間”をお楽しみいただけます。

「好き、と暮らそう。」 good roomで、お申し込みいただけます。
セレクト賃貸good roomの運営会社であるハプティック株式会社は、今回のparkERsとのコラボレーションを第一弾とし、様々なライフスタイル先進企業とのコラボレーションを、継続してお届けしてまいります。当サービスの申込、受付は、セレクト賃貸good roomにて承ります。

「ROOM in GREEN代々木上原」公開日程について
10月25日(金)、26(土) 13:00~18:00入場無料
渋谷区上原2-41-6イルマーレ代々木上原203号室 (代々木上原駅徒歩6分)

お問い合わせ 
ハブティック株式会社 
担当:伊藤 TEL: 03-3463-1616  Mail: itou.kazuto@haptic.co.jp



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最近、東京や主要都市の不動産の価格は上昇傾向にあります。不動産の価格がいつまで上がるのか、そして下がるのか。また、どのエリアが上がるのか、また上がらないで下がり続けるのか、不動産投資をされる方なら当然に気になりますよね。

私も毎日のように不動産投資家さん、不動産業界や金融機関の方々と意見を交換していますが、皆さんそれぞれ意見が異なります。

今回の健美家コラムでは、私が過去に体験したエピソードを書きました。

プロや専門家の意見も重要ですが、そのまま受け入れるのではなく、自分なりに分析・判断して、投資方針を決めることが大切です。

最終的にリスクを負うのは自分自身なのですから。

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政府が、日本経済再生本部を開き、国家戦略特区法案に盛り込む規制改革項目の検討方針を決定しました。

以下、大家さんに影響するところを抜粋しました。


国家戦略特区における規制改革事項等の検討方針(案)

都市再生・まちづくり

◇ 特区内で、以下の規制改革を認めるとともに、臨時国会に提出する

特区関連法案の中に特例措置として盛り込む。

(1) 都心居住促進のための容積率・用途等土地利用規制の見直し

・ 東京オリンピックの開催も追い風に、国際都市として更に進化を目指す都市設計を推進するとともに、都心居住の環境整備を加速化するため、特区においては、都市計画決定を特区ごとに設置する統合推進本部が行い、国が自ら戦略的に都市計画を主導し、都心におけるマンション建設に際し、オフィスビルに容積を移転するなどの特例措置を速やかに講ずる。

(3) 滞在施設の旅館業法の適用除外
・ 東京オリンピックの開催も追い風に、今後、我が国に居住・滞在する外国人が急増することが見込まれる。
・ こうした中で、外国人の滞在ニーズに対応する一定の賃貸借型の滞在施設について、30日未満の利用であっても、利用期間等の一定の要件を満たす場合は、旅館業法の適用を除外する。

歴史的建築物の活用
◇ 速やかに全国規模の規制改革を進める。
(1) 古民家等の歴史的建築物の活用のための建築基準法の適用除外など

・ 重要文化財までには至らない各地の古民家等の、いわゆる「歴史的建築物」(町家、武家屋敷、庄屋等)については、現在、空き家化や解体等が進展しているが、他方で、宿泊施設、レストラン、サテライトオフィス等として積極的に有効活用し、地域活性化や国際観光等に貢献させたいとのニーズが飛躍的に高まっている。

・ また、東京オリンピックの開催も追い風に、今後、我が国に居住・滞在する外国人が急増することが見込まれる。
・ こうした中で、より多くの歴史的建築物の活用等が円滑に行われるよう、建築審査会における個別の審査を経ずに、地方自治体に新たに設ける専門の委員会等(歴史的建築物の活用等や構造安全性に係る専門家などから構成)により、建築基準法の適用除外を認める仕組みを推進する。

・ また、より多くの歴史的建築物について、消防長又は消防署長が消防法施行令第32条に定める消防用設備等の基準の適用除外に該当するかどうかの判断をより円滑に行えるよう、積極的に、関連する事例を情報共有するとともに、各地域からの相談を受け付ける仕組みを構築する。


ポイントとすると、

①容積率規制の緩和では、マンションの所有者が未使用の容積率を周辺の高層ビル開発業者に売却できるようにして、都心のマンション開発を促進し、本来の容積率以上の高層ビル建設を可能にするということ。

②来日した外国人向けの宿泊施設に、賃貸住宅や古民家を転用しやすくするため、旅館業法の特例を認める。


①については、容積率を使い切っていない物件の大家さんに一時的なキャピタルゲインが発生する可能性があります。

②については、いわゆる短期滞在型ゲストハウスですので、今現在、国土交通省や地方公共団体を巻き込んだシェアハウスの法制化に大きく影響する可能性があります。

賃貸住宅や古民家をゲストハウスに転用するのに、シェアハウスを寄宿舎でなければ認めないとなるならば、整合性が取れません。

今後の法制化の動きに目が離せませんね。


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