東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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前回の健美家コラム アパートローンはどう変わる?が掲載されたあとに、金融庁は銀行に対する新たな検査方針を正式に発表しました。

新方針では、これまで金融庁の指針に沿って実施されていた融資先が健全かどうかの判断について、中小企業など小口の査定に限って「 金融機関の判断を尊重 」と明記し、査定の大部分を銀行の自主的な判断に委ねるとしています。

現在、「半沢直樹」では、金融庁検査で黒崎検査官が銀行を追いこんでいます。

あの場面は、決してフィクションではなく、デフォルメされているところもありますが、実際に行われていたことであり、私自身も都銀融資担当者として結構苦労しました。

金融庁ができるまでの、大蔵省検査や日銀考査では、銀行の判断が自己査定としてかなり認められてましたが、個人レベルの大家さんに対する融資は、その当時の感覚に近くなりそうです。

築古物件への法定耐用年数超えの期間の融資や不動産価格の評価において、各銀行が特色を出していきそうです。


詳しくは、http://www.kenbiya.com/column/okamoto/38.html ← 健美家コラム 大家さんの融資は銀行の自主判断へ にて。


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2020年の東京オリンピック開催が決定しましたね。

東京の招致委員会の試算よると東京が招致に成功したことで2020年までの7年間にサービス業や建設業などにおよそ3兆円の経済波及効果が見込まれるということです。

さらにこうした経済効果に伴って東京を中心に全国で15万人以上の新たな雇用が生まれると試算しています。

また大会期間中にはオリンピックとパラリンピックを合わせて850万人余りが観戦に訪れると予測しています。
一方、オリンピックの開催に向けて競技会場などの施設整備も一気に進みます。

1964年の東京オリンピックに向けて建設された現在の国立競技場は2019年までにおよそ1300億円をかけて61年ぶりに建て替える計画です。

このほかベイエリア主体にバレーボールや競泳の会場など仮設を除いた11の競技会場が新たに建設される予定です。

また東京・晴海に建設される選手村は大会終了後、公園として利用され、選手が宿泊する住宅棟はマンションになる見通しです。

住宅は20棟以上で部屋数1万室を超えます。一部屋の面積は60㎡~135㎡。

他にもベイエリアでは、民間のタワーマンションが続々と開発中。

もう少しすると環状2号線も直結。

2号線沿いの虎の門・築地の再開発。

東京を取り囲む高速道路、中央環状線・外環道・圏央道もほぼ完成。

品川駅周辺の現在の操車場エリアへの山手線新駅設置と外国企業誘致の戦略特区としての再開発。

国立競技場から表参道・渋谷にかけても変わっていくでしょう。

ハード面だけでも数多くの発展が予定されています。

そしてオリンピックには世界最大の広告効果があります。

これから7年間、東京に世界の人々の視線が注がれます。

地震と原発事故で、東京に対する一部誤った認識が世界の人々に植え付けられています。

それも、東京オリンピックに向けて大きく改善するでしょう。

世界の不動産投資家が既に東京の不動産に興味を持ち、実際に取得しています。

私はほぼ東京23区専門に投資用不動産を仲介していますが、この半年で引き合いが一気に増えています。

国内の投資家さん以外に、台湾や華僑の不動産投資家さんがとても積極的に東京の不動産を取得しています。

2020年までは、東京の不動産マーケットはポジティブな状況が続くでしょう。

ただ、バブル崩壊以降、皆さんご存知の通り、点と線、そして面。全ての不動産が比例して上昇するわけではありません。


東京に国の建設予算が重点配分されれば、他の地域の予算は減らされることも予想されます。

社会保障費が増える中、ばらまき予算にも限度があります。

バブルの時代から東京の不動産市況を見続け、銀行員として不良債権を処理し、今も東京の大家さんとして暮らしている身としては、バブル崩壊・リーマンショック・東日本大震災を通して、今度の東京オリンピックに向けての盛り上がりも俯瞰的に捉えることができます。

東京の不動産の価値は上がっていくことでしょう。

ただ、建築費の高騰もあり、これからオリンピック後を見据えて、新規に投資していく時には、目利きが今以上に大切になっていきます。

東京には、通りが一本はずれただけで、不動産価格や賃料水準が大きく異なるエリアもあります。

不動産投資は、スポットのトレンドに浮かれることなく、街の変化を先取りしていかなければならないと、オリンピック開催の報道を視ながら、あらためて冷静に気を引き締めている次第です。


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/37.html ← 健美家コラム アパートローンはどう変わる?


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最近の「半沢直樹」では、金融庁検査が舞台となっています。

ドラマの中では、ホテルチェーンが、そのターゲットになっています。

実際に金融庁検査で実質破綻先に認定され、消えていった会社は数多くありました。

特に竹中金融相のころは大変でした。

その金融庁検査が大きく変わろうとしています。

大家業でも、美人物件はともかく、築古物件等ニッチなマーケットに与える影響は大きいかもしれません。

ドラマでは、金融庁検査について詳しくは説明されていません。

健美家コラムでは、金融庁検査はなぜ始まったのか。それがお金を銀行から借りている人にどう影響しているのか。そして、これから、どう変わって、アパートローンに影響していくのかを書きました。


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/37.html ← 健美家コラム アパートローンはどう変わる?


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