東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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健美家コラム更新しました。

今回は、エアコン故障の時の私の対処方法等について書いてます。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/36.html ← 健美家コラム最新話 退去につながる●●●●の失敗

実はこのコラムの原稿を入稿したあとに、賃貸物件のエアコンが故障しました(^_^;)

その物件は、築15年程度の大手ハウスメーカーで建てられた鉄骨造のマンションです。

そのマンションのエアコンは、普通に売ってる家庭用単体のエアコンではなく、室外機一つに室内機が2つあるマルチエアコンというタイプです。また、配管は壁内の隠蔽配管で交換ができません。電源も室内機の横のコンセントからではなく、室外機が直接200Vで接続されています。

このタイプのエアコンの交換費用は普通のエアコンの倍以上!!

築15年で今迄ほとんどエアコンを交換していないので、これから交換が続くでしょう。

他の物件では、健美家コラムで書いた通り、予防交換は考えていないのですが、この物件については、間取り上、普通の家庭用エアコンを取り付けられる部屋については、退去のあった部屋から逐次交換していこうと検討しています。

築古物件は、配管やエレベーター、設備機器の更新等に多額の費用が掛かることが多いです。

物件取得時には、それらの費用を堅めに想定して、購入価格を算出しないと、表面利回りは高くても、実際のキャッシュフローは雀の涙にしかならないことも。

普段からメンテナンスコストの相場観を養うことが大切ですね。


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/36.html ← 健美家コラム最新話 退去につながる●●●●の失敗


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先週末は、知人大家さんの新しくオープンするシェアハウスを見学しました。

この大家さんにとって3棟目のシェアハウスなのですが、共用部に割り当てる面積や設備に対する考え方は、私の物件とは異なります。

ただ、エリアによっては、十分ありのコンセプトで、実際に高賃料帯で高稼働です。

今回のは、シェアハウスだけでなく、普通の賃貸物件の参考にもなりました。









今回、一番参考になったのは、2階の天井部分。

小屋筋違いや梁を露出させて、デザイン性が良くなるのは、昭和40年代くらいまでの築古木造と決めつけがありました。

しかし、この物件では、軽鉄ながらデザイン性も良く調和していました。






その他にも、床や戸の防音にも気を遣っており、ローコストでも完成度の高い物件でした。

Uさん、ありがとうございました。


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/35.html ← 健美家コラム最新話


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東京は連日の猛暑です(^_^;)

そんな中、ハプティックさんに依頼していた築古RCマンションのリノベがほぼ完成しました。

ビフォー・アフターの写真を掲載しますが、今回は内見セットは無しです。

最近、築古RCマンションのリノベは専らハブティックさんに依頼しているのですが、大抵リノベ工事完成前に入居者が決まってしまいます。

さらに今回の部屋については、リノベ工事前に入居者さんが決まってしまいました。

ハプティックさんのナチュラルリノベーションTOMOSシリーズの良い所は、キッチンや床材、小物設備がパッケージ化されているので、他の物件を内見しても大体のイメージが掴めるところ。

http://www.haptic.co.jp/valueproposition/index.html ← コンセプトはこちらをクリック

自社でグッドルームというこだわり賃貸ポータルサイトを有し、客付仲介もハプティックさんが行っています。

http://www.goodrooms.jp/ ← グッドルームのポータルサイト

これがどのような相乗効果があるかというと、既にリノベが完了して募集中や契約後入居前の部屋を案内して、他のエリアや賃料帯を希望している入居希望者さんに他のTOMOSブランドのニーズにマッチした部屋を提案できるということ。

入居希望者さんは、普段からリノベ物件を見て回っている大家さんと異なりイラストや写真では、リノベ後のイメージは掴めません。実際の現場を見て、初めて実感できるものです。

もちろん法外な賃料設定では決まりにくいでしょうが、私の物件は、もうすぐ築40年の築古物件なれど同じエリアの新築マンションより高い賃料ですぐに決まります。

同じ部屋としても、リノベ前からリノベ後では、賃料が2割以上アップします。

ハプティックさんが提携しているリフォームローンを使えば無担保で15年でリノベ資金を調達できるので、リノベ費用を負担しても、リノベ前よりキャッシュフローも改善します。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/17.html ← リフォームローンについて

築古物件を相応のコストを掛けてリノベしても、キャッシュフローは改善し、入居者さんの質も向上し、しかも満足して頂けるので、部屋が空いたら、順次リノベしています。

それではビフォー・アフターの写真です。

まずは、玄関よりLDKを望みます。

元々は2DKの間取りでしたが、一部壁と戸を取り払い、開放感を出しました。












リビング部分は元は畳部屋でしたが、ダイニングキッチン部分つなげて、無垢のフローリングにしています。







こちらは奥の居室です。

こちらも畳部屋でしたが、無垢のフローリングにして、押入れをクローゼットに変更。
奥の壁にはアクセントクロスを貼りました。





今回、最も悩んだのがバストイレ。

元は3点ユニットバスではないのですが、、変則のバス・トイレ・洗面合一でした。

間取りが変形なので、ハプテックさんとどうするか悩みましたが、上手い具合に浴室とパウダールームに分けられました^^










今年は、既に3室をハプティックさんにリノベしてもらいました。

秋には、もう1室リノベしてもらう予定です。

同じ物件でも、毎回毎回少しづつバージョンアップしていますが、今年のリノベで、この物件についてはほぼ完成形に近づいたと思っています。


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/35.html ← 健美家コラム最新話


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一昨日は東京大家の会&ゆかし不動産投資倶楽部の物件見学会&懇親会を開催しました。

http://okamotomikio.blog63.fc2.com/blog-entry-931.html ← 物件は先日拝見したハプテックさんの日本橋コンバージョン物件。

今回は20名程参加しました。
まず小倉社長に説明いただき、その後1時間掛けて物件見学。

いつも物件見学してて思うのですが、さらっと見れば10分程度で終わりそうなものですが、大家仲間と一緒に見学すると、その場で、いろいろな意見やアイデアが飛び交い、あっという間に1時間ぐらいは経過します。

物件見学は、独りで見るより、建築やリノベ慣れした大家さんと一緒に見に行くことをお薦めします
d(⌒ー⌒)! 




物件見学後は、近くのお店で懇親会。

日曜日の日本橋ということで、お店もすいており、時間に出されることもなく、5時間以上語り合っていました。



私が他の大家さんと交流し始めたころにお会いして、その後数年間お会いしていなかったとも再会しました。

その時はサラリーマンだった方ですが、今はセミリタイアされている方です。
髪型もありますが、最初、挨拶されてもわからないほど感じが変わっていました。
今の方がとても活き活きされています。

久しぶりに再会した方が、達者でいると嬉しいものです。

なんとなく心地良い夏の宵の口でした^^


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/35.html ← 健美家コラム最新話 大家仲間を増やすことの隠れたメリット


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