東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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今週も週末になりました。

ここ最近はなんだかんだと多忙な毎日を送っています。

なにが原因で忙しいの?と不動産関連でない友人に聞かれると、困ることもしばしば。

昨日からの動きを見ても、
午前中はクライアントさんのメールと電話での相談。

午後は南青山事務所でコンサルティングのあと、
懇意にしている業者さんからのドミナントエリアの物件情報を得て、早速現地で物件調査。

行ってみるとなかなか料理し甲斐のある物件です。
怖くてクライアントさんに紹介できない物件ですが・・・

夕方より翌日のクライアントさんの不動産売買契約・決済の準備をしていると、運営してる新規オープンのシェアハウスの入居者さんから、
帰宅したら部屋が水浸しです!! 」の電話があり、早速現地へ急行。

実際に現場に行ったら1階の部屋のフローリングの床が水浸し。

しかし、壁も天井も濡れておらず。

入居者さん達が集まって不思議がってました。

シェアハウスの水気の無い個室で誰かのいたずらか、はたまた侵入者か。

入居者さん達に話しを聞いてみると、2階のお風呂の天井の点検口からもポタポタと落ちていたとのこと。

となると、原因は3階。

行ってみると、今まで使っていなかった洗濯機を初めて利用したようです。

洗濯機の排水パイプが洗濯機パンからはずれており、排水が壁を伝って1階の床と壁の間の巾木のところから湧水となって湧き出たようです。

フローリングはリノベした時にシリコンコーティングを施しており、フローリングの隙間から染み込むことも無く、そのまま水たまりのようになったようです。

原因がわかりましので一安心。

配管関係でなかったのが不幸中の幸いでした。


そして、今日は午前は、クライアントさんの不動産取得売買契約と決済。



想定以上の指値が通り、買主様も満足d(⌒ー⌒)!

途中では、他の買い希望者に取られるのではないかと心配していた時期もありましたが、無事引き渡しも済み、ほっと一息。

契約・引き渡し後には買主様と社員とお祝いランチ。

午後になり、今度は管理委託を受けている賃貸物件の客付会社への営業活動。

そして、そのついでに、ホームセンターに立ち寄り、昨日の漏水事件の再発防止策用の材料と他の物件のリフォーム資材を購入。

その後、シェアハウスに向かい、再発防止対策施工。

終了後に、他の自己所有物件に向いリノベ状況をチェック。

事務所に戻ってから、昨日内見のあった空室の入居申込の審査。


そして、現在、このブログを書いています。


タイトルでアラカルトなと書いているのは、他人に任せたり、やろうと思わなければやらなくて良い仕事だからです。

忙しいながらも結構マイペースで好きな仕事をしているのでストレスは感じません。

また、遠方の業務ならともかくもドミナントエリア内のことはできるだけ自分で対応して、現場の感覚や状況を掴みつつ、そして、時流からはずれないように心掛けています。

経営者層に良い話しか上がってこず、現場の感覚も分からなくなって、世間から退場していった会社や投資家さんを銀行員時代に数多く処理してきたので、自分がそうなるのは怖いです。

半ばトラウマとなっています。

ただ春がきたら、ゆっくり山奥の秘湯につかりたいなあと思う今日この頃です^^

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/24.html ← 健美家コラム『賃料を下げずにすぐに埋まる部屋』ができるまでの試行錯誤


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健美家コラム更新しました。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/24.html ← 健美家コラム『賃料を下げずにすぐに埋まる部屋』ができるまでの試行錯誤

この原稿は、先週書いたのですが、その後にも2件の退去予告が着ました。

1室は、クリーニングだけで済むと思われるワンルームなので、繁忙期中ですから、すぐ埋まると思うのですが、もう1室は健美家コラムでも掲載している写真の築古RCです。

今回空く部屋は最上階のテラス付の部屋で、隣の部屋は数年前に創意工夫でリノベした時は、真夏の募集でも家賃が25%増しとなった思い出深い部屋です。

今回も気合を入れてリノベしようと思っているのですが、この物件は3か月連続で退去があり、リノベをすることになります。

この物件については、リノベしても健美家コラムで書いている通り、キャッシュフローはほとんど変わらないので経済的に影響はありませんが、さすがに毎月となると疲れるというか飽きるというか・・・

たまのリノベだと心底楽しめるのですが。


リノベ費用を賃料アップに反映できないエリアの物件や誤ったコンセプトのリノベをした場合は、大家さんとしての経営危機にもつながります。

最近コンサルをしていると築古物件を取得した後やリノベした後に、立ち行かなくなってから相談されることが多いのですが、した後に相談されても打つ手は極めて限られます。

物件を取得するにせよ、リノベするにせよ、きちんと調査・検討して行いましょう。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/24.html ← 健美家コラム『賃料を下げずにすぐに埋まる部屋』ができるまでの試行錯誤


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先週末は進藤さん設計の新築物件見学会&懇親会に参加。

銀行を退職後、不動産開発運営会社に勤めていた時に横浜駅近辺に住み、横浜駅や新横浜駅周辺はよく歩いていたので土地勘はありますが、その先となると自分にとっては未知のエリアです。

ただ、品川駅から京浜急行に乗って行ったのですが、脱線しそうなぐらいスピードが速く、目的の駅までは結構速く着きました。

そこからは徒歩で現地に向かいます。

一番近い駅からは15分ぐらいなのでしょうが、まさに山登り。

少し早く歩いていると呼吸が荒くなりました。


狼さんなんか、完全に山登り仕様です。

黄色い蛍光色のシューズにノルディックポールなるものを持参されてました。

冬山を舐めてはいけませんね!!
私も見習います(嘘)



現地はまさに斜面の行き止まり。

土地の取得価格は格安です。

こういうクセのある土地は私も大好きです。

ここに普通のアパートを建てても苦戦するでしょう。

しかしコンセプトのしっかりした物件なら競争に勝てそうです。

ただ、土地勘はないので、設備面も含めたご意見は赤井さんのブログを参考に願います。



最近は、進藤さんの作品は中野・亀戸・幡ヶ谷と見ていますので、だいたいのコンセプトはわかっています。

今回、わざわざ遠方まで出向いたのは、収納やロフトの使い勝手、あと階上に水回りを設置した場合のイメージを実際に見学して確かめたかったからです。

蔵的な階中ロフト。






上と下の住人が別の場合、防音が期待できそうです。

そして、本来は階段からいけないけれどいけそうなロフト。



そして地下の収納。

換気への工夫がみられました。








屋上は眺望も良く、夏にビール片手に涼むには良さそうです。

ただ、手摺の間が隙間が広く、泥酔すると命の危険がありそうです。





もう少し工夫したいところですが、やはりつきつめると建築コストとの兼ね合いになります。

他で気になった部分も同様。

難しいところですね。

自分が手掛ける物件の場合、コンセプトと対象となる入居者層が異なるので、そのあたりは意見を戦わせて良い作品を創っていければと思っています。

物件見学会後は、山を下って焼肉屋で泡会。



いつもと同様、濃い話で盛り上がり、狼さんと帰路につきました。


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3連休の最終日は健美家さんの新春パーティー&エバンさんセミナーに参加。

いつも一緒に飲んでいる常連の方々以外にも、他のメディアで知っていて、お初お会いする方もおり、充実した時間を過ごさせて頂きました。


そして昨日は北京を拠点に建築設計やインテリアデザインで活躍している迫慶一郎氏のセミナーに参加しました。

昨年、ガイアの夜明けに出演されており、その作品自体やコンセプトにとても興味を持っていました。

次の写真が作品の一例です。





大規模な集合住宅や公共施設、商業店舗を手掛けられており、私達大家さんが発注することはないですが、セミナーのお話で参考になる点がいくつかありました。

一つは、建物を建築する上で、カラーリングはコストが掛からない有効な手段であること。

セミナーの中で拝見した集合住宅の中には、構造自体はあまり尖っていませんでしたが、パステルカラーを使用したカラーコーディネートにより、良い感じに仕上がっている作品がありました。

もう、一つは、その場所でその時にしかできないことがあること。

上の写真の店舗物件の内装は工作機械を使わない手作りによるものだそうです。

数年前の労働コストの安い時だからこそ、できた作品とのこと。

賃貸住宅ですと、さらに汎用的でローコストな資材をどれだけ上手く使い、見せるかがポイントになります。


自分は今現在、久しぶりに新築を手掛けていますが、構想が一時煮詰まって、モチベーションが下がっていました。

しかし、建築士さんから、ある一つのアイデアを提案されて、そこからは次々と面白そうなアイデアがつながって出てきています。

空室が多い中でも、ハウスメーカー主導のスタンダードな新規の物件の供給は続き、競争は激しさを増しています。

コンセプトを明確にして、10年、20年と経過しても市場価値が下がらない賃貸住宅を創っていきたいと思っています。

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