東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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先日、完成したネコの飼えるシェアハウスの見学会と今年最後の懇親会を開催しました。

ねこちゃんの飼える賃貸物件としては自社物件では2軒目になります。

シェアハウスの写真や説明については、各ポータルサイトをご覧ください。

東京シェアハウス ハウスレポート ← こちらをクリック

http://sharepare.jp/girls-report/030/ ← シェアパレード ガールズレポート

1軒目の猫飼育可シェアハウスをオープンして以来、いろいろな方から、ペット可シェアハウスの運営委託を依頼されています。

通常のアパート・マンションの管理は、国内の大家さん、台湾・中国の投資家さんから依頼されて実際に受託していますが、ペット飼育可能シェアハウスの管理委託は全て謝絶しています。

理由は簡単。

ビジネスとしては割りに合わないからです。

猫好きのシェアハウス経営者や大家さんは何人か存じてますが、その方々もネコの飼える賃貸物件を手掛けようとしません。

猫ちゃんは可愛いですが、建物や設備の維持には最悪です。

いたるところを爪とぎにより傷つける、臭いも建物に染みつく恐れがある、エアコンやその他の設備は猫の毛により寿命が短くなる、鳴き声がして周辺に迷惑を掛けるなどなど。

原状回復に100万円以上掛かることも珍しくありません。

またシェアハウスとなれば他の入居者の猫ちゃんとのトラブルもあるかもしれません。

それらのコストやリスクを負うにはオーナー=運営者でないと、保険やその他の事情により不可能です。

運営には猫ちゃんの飼育ノウハウのある女性が入居者の対応窓口として必ず必要です。

そして、ネコちゃんの習性上、大型のシェアハウスでは無理があります。

なので管理受託では採算やリスクが全く取れないので謝絶させて頂いてます。

普通のシェアハウスとして運営した方が、運営費や修繕費を勘案すれば採算は良いです。

では何故2軒目も手掛けたのか?

それは自分にとって大家業は半分趣味になりつつあるからです。

銀行員時代に、担当していたある業界大手の会社の経営者の方から言われた言葉が今の私の行動の基盤となっています。

それは、「岡元さんにあの時融資してもらったおかげで、今の会社がある。本当に感謝している。」と。

確かに業績が厳しかったりして、新規の融資は他行では難しかったかもしれません。

*アパートローンについてメガバンクは厳しいですが、法人への事業向け融資については、メガバンクの方が融通が効くかもしれません。

自分や上司も本部の審査部の方々に何度も掛け合って折衝しました。

ですが、それは銀行員としては、融資するのは給与を貰う対価として当然の職務です。

でも、自分のやった仕事で、相手から感謝されるのは、やっぱり嬉しいものです。

銀行員冥利に尽きるってものです。


それは大家となった今でも同じです。


不動産賃貸業界では、入居者にとってペット不可・外国人不可・楽器不可・〇〇不可と、いろいろな障壁があります。

かくいう私も数年前までは、不可の多い大家でした。

不可の多い大家さんの気持ちや対応能力も知ってますので、他の大家さんにとやかく言う気もありません。

最近は普通に儲かる収益物件は自分で買わなくなりました。
そのような美人物件は全てクライアントさんに買ってもらってます。

ここ数年、自社で買っている物件は、一般の投資家さんでは、いろいろなネックがあり融資が付き辛い物件ばかりです。

これからも、自社では料理のし甲斐のある物件を取得して、入居者の方々に感謝・感激してもらえる賃貸物件を手掛けていきたいと思っています。


話しは替わりまして、物件見学会の後は、今年最後の懇親会。

状況は、赤ちゃんさん狼さんのブログをご参照願います。

話題に出ている大きいメガジョッキが赤井さん。小さい(と言っても普通の)ジョッキが狼さんです。



ちなみに笑顔の方が、唯一顔出しOKの越川さん

株式会社土地活用の社長さんです。

数年前、お互いサラリーマンの時に知り合いましたが、彼も今年独立しました。

来年の2月9日にセミナーを開催するとのこと。

越川さん土地活用&新築不動産投資セミナー ← こちらをクリック

今年も別ネタの越川さんの建築セミナーに参加しましたが、内容は濃いです。

私が参加している大家さん向けセミナーでは一番濃くて為になります。

今回は、内容が今年のと異なりますが、こちらも濃い内容そうでとても楽しみです^^

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/20.html ← 健美家コラム最新話 資産管理会社を使ってキャッシュフローをアップさせる方法


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やっと、さきほど2つ目の会社の決算作業が終わり、税理士さんにデータを送付しました。

これで年内の締め切りのある作業は、ほぼ終わりました。

来年は、節税と相続対策の為に、3つ目の会社を立ち上げる予定です。

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先週末になりますが、ビーフンデザインの進藤さんの新作を拝見してきました。

オフィシャルブログ

先月から多忙で、いろいろなお誘いを謝絶しています。
しかし、今回の新作は、先月契約した新築用の土地にどのような建物を創るか悩んでいるところに丁度ヒントになりそうな建物でしたので、最優先で見学会に参加しました。

まず、最初におやっと思ったのは、エントランスに向けての外壁がすっきりしていること。

あまり配管が露出していません。

通常、コストパフォーマンスとアフターメンテナンスを考えると配管がもっとのたうちまわっています。

水回りを1階に集約すると、コストカットの他に外観を良くする効果もあるのですね。



重層長屋にする時も、レイアウトを考える上でヒントになります。


下の写真の部屋を拝見した時に、なにゆえ段差があるのか疑問に思いました。

構造上、梁が出ざる得ないから、それを上手く利用したそうです。

実は構造上問題が無くても、特に狭い部屋では、空間を広く感じさせるための有効な手段です。

他の建築士さんの別物件の写真は見たことがあるのですが、リアルに体験したことは無かったので参考になりました。
都心の狭小物件で機会があったら取りいれてみたいと思います。



ロフトがウッド調の部屋もありました。

周辺には自然が残っている環境なので、白一色で無い方が調和し、入居者もくつろげることでしょう。



今回の気になった一番の特徴は、土間玄関の引き戸。






今回のコンセプトは、オーナーの趣味に合わせたサイクルハウスですが、私が、次にやろうと思っている新築のコンセプトにも使えるツールです。

ここ最近の進藤さんの作品を拝見して、つくづく思うのは、「進藤物件はオーナーを選ぶ」ということ。

普通の管理会社に任せて、あとは宜しく不労所得を望んでいる不動産投資家では、収益の最大化は図れないでしょう。

コンセプトが尖っていたり、普通のマイソクではわかりづらい長所が、進藤物件の良いところでもあります。

もちろん過去の物件も拝見しているので、普通の不動産投資家向けのコストパフォーマンスの良い物件も作ることはできるのも存じてます。

でも、それではつまらないです。

よく、投資物件を作品と思ってはいけなく、キャッシュフローを得るための一手段として割り切りなさいという意見を聞きます。

それはそれで一理ありますが、賃貸住宅の需給バランスが崩れていて、その状況がますます悪化していく中で、現時点では良くても、果たして5年後10年後に財務内容が十分でない新興大家さんが事業として好業績を維持できるかはなはだ疑問です。

私は私なりにいろいろな物件のコンセプトを温め、一部は実践し、またクライアントさんにも、その方の状況や趣味に応じて提案しています。

極端に尖がったコンセプトでなくても結構ですので、なにかしらのコンセプトを付けるのが、今後、大家さんとして生き残るポイントになるでしょう。

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今週は年末進行状態。

いろいろなメディアさんからの取材がメールや電話で多かったです。

その中で直接出向いたのは2件。

水曜日には、原宿のダイヤモンド社さんに伺い、レッド吉田さんと2時間程度対談。

こちらの内容は、来年に某メディアにて数回に分けて掲載されるとのこと。

詳細がわかりましたらブログで告知します。


そして昨日は、新宿の出版社さんでJACKさんとの対談というか取材を受けました。

詳細について語ってよいかわからないので、こちらも告知できるようになりましたら、
あらためてブログ等にアップします。

二つの全く別の対談でしたが、実は共通点がありました。

両方とも、東京築古組OBが関与していること。

一方は東京築古組と関係ない別のルートでの対談でしたが、過去にも現在にも東京築古組にはセミナー講師クラスの凄腕大家さんや不動産関連の税理士さんや弁護士さんなど業界関係者が集っています。

昨日のJACKさんとの対談の中で編集者さんも交えて話題になったのが、株やFXの投資家と違い不動産投資家はよく集まり情報交換しているということ。

株やFXの投資家にとっては、ライバル=好敵手ですが、不動産投資家にとってはライバル=友になります。

仮に同じ町にアパート・マンションを所有していても、そこそこ人口が多いところなら、例えば1万戸中の数10戸Vs数10戸というように大海の中の小魚どうしで競合関係になることはありません。

お互い好敵手として牽制するよりも、せっかく知り合ったなら友として切磋琢磨しつつ情報交換した方がよほどお互いの利益になります。

私も大家さんを始めてから、数多くの友と切磋琢磨して大家力をアップしてきました。

来年は、不動産市況も大きく動きます。

これからも皆さんと切磋琢磨ししつつ、大きくうねりのある中で大家さんライフを楽しみたいと思っています^^

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健美家コラム更新しました。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/20.html ← 健美家コラム最新話 資産管理会社を使ってキャッシュフローをアップさせる方法

これから数回に分けて、不動産管理会社・資産保有会社を使った節税対策・相続対策について解説していきます。

銀行員時代から富裕層・経営者層・地主大家さんのコンサルティングをしていますが、新興大家さんは、この分野での意識がまだまだ薄いと感じています。

自民党政権になるのでペースは遅くなっても、資産税など富裕層狙い撃ちの税制は長期的には強化されていくことでしょう。

大家さん=富裕層では必ずしもないのですが、税制上は同じマーケットにあてはまることが多いです。

当面の所得に対する節税によるキャッシュフロー向上と将来避けられない相続対策。

私もサラリーマン時代から資産管理会社を立ち上げました。

その後も1社立ち上げて、来年はもう1社立ち上げるかもしれません。

セミリタイアできる規模以上の大家さんを目指す方は、早目の対応をお薦めします。


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