東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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先日、銀行員時代に勤めていた支店の会に参加しました。

その時に、仕えていた元支店長に言われたのが、「岡元が銀行を辞めて独立するとは思わなかった。」

自分自身も、銀行員として融資の相談にのったり、経営コンサルティングの仕事をするのは好きでしたので、自発的積極的に転職・起業を考えることはありませんでした。

人生のターニングポイントとなったのは、父の死と不動産会社からのヘッドハンティング。

その当時担当していた旧財閥系やその他の東証一部上場不動産賃貸会社とのやりとり、ロバキヨの頃から始まるサラリーマン不動産投資ブームといった当時の時流もありましたが、どちらかといえば、外部からの要因に触発されての転機でした。

4年前に銀行を退職してからも、その後、いろいろな方との出会い・そして応援に支えられつつ、新規事業も立ち上げ、日々充実したビジネスライフを過ごさせて頂いてます。

自分の良心に従ってやりたいことをやりたいようにできるのも、不動産投資を着実に進めて資金繰りに余裕がでたからこそです。

今は、かなりキャッシュポジションに余裕が出てきましたが、独立した当初は結構資金繰りがタイトでした。

とはいっても、タイトな資金繰りの中でも、なんとかやっていけると思っていました。

それは、いろいろな会社や個人の融資相談を永年していたので、多種多様な融資調達方法を熟知していたからです。

自分の会社の財務内容や業務内容からして、どの金融機関からどれぐらいの資金をどれぐらいの条件で調達できることが分かれば、慌てることもありません。


最近、健美家コラムでは、個人向けローンではない、事業性融資の調達方法について書いています。

無担保で手軽な融資調達方法

日本政策金融公庫はどのくらい活用できる?

日本政策金融公庫を実際に利用するときのポイントとは?(前編)

日本政策金融公庫を実際に利用するときのポイントとは?【後編】

大家さん・不動産賃貸業者のみならず、他の業種で、これから起業される方、創業間もない方にも参考になる内容です。

皆さんのゆとりある経営の一助になれば幸いです。


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先日、ご紹介したハプティックさんにリフォームしてもらっている築35年RCの部屋ですが、工事は一部手直しを残していますが、ほぼ完了。

入居者も、先月工事中に申込みを頂いていた方がキャンセルになったのですが、再募集して1週間以内に決まりました。

家賃はリフォーム前の2割増し。

周辺の同じ面積帯の新築へーベルハウスより高い家賃水準です。


リフォームのビフォー・アフターの写真を掲載します。

ちなみにビフォーの写真は、今回施工前に急な出張が入り、写真が撮れなかったので、同じ物件の左右対称の別の部屋の写真です。

まずはリビング。

303リビングビフォー2


303窓見

キッチンからリビング方面を見た所。

303キッチンビフォー1


303キッチン窓見

トイレは、元々はなんちゃって洋式でした。

壁を取り払って、独立洗面台を付けました。
303トイレ_1


303トイレ洗面

お風呂は新たにタイルを貼って、壁は塗りました。

303バス_1




できるだけコストを抑えようとして既存の建材を活かしますし、無垢のフローリングですから、細かいところをチェックすれば粗は気になります。

しかし、それは新築または、現在の新築水準にできるだけ近づけようとする発想。

果たして、入居希望者の全てがそれを望んでいるのでしょうか。

私は、海外に行く時は、アメリカンテイストのシティホテルより欧州の古城ホテルような方が落ちつきますし、好きです。

新建材を多用して表面を化粧して綺麗に見せるより、少し粗があってもナチュラル感・ヴィンテージ感が出ている方が帰ってきて、ほっとできるのではないでしょうか。

もちろん、コストを掛けてナチュラルリフォームしても賃料が上げられないエリアもあります。

この物件については、ナチュラルテイストの物件を〇〇エリアで〇〇ぐらいの家賃で探していたけれど、その条件見合う物件が無く、あるポータルサイトで探していたら、エリアは違うけれど他の条件は合致したという入居希望者が多いです。

周辺のドミナントエリアの他の自己所有物件は、地元の仲介さんがよく決めてくれるのですが、この物件だけは、地元の仲介会社さんではいくら内見があっても決まらず、あるポータルサイトからのお客様ですとすぐ決まります。

コンセプトのしっかりした高付加価値物件は、ニッチなマーケットなので募集でも一工夫せねばなりません。


あと、いつもながら好評なのがクネクネライト(ふくちゃん商標登録申請中?

下の写真右奥の照明です。

303ドア見

内見セットで、いつも設置するのですが、入居希望者の方々に好評で、入居条件としてそのまま持ってかれることが多いです。

既に10台以上プレゼントしました。

今回もプレゼントしましたが、家賃2日分程度なので、まあ良しとしています。

       ↑
内見時のキラーアイテム^^


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先日は、東京大家の会で、私のリノベした物件とリノベ前の物件を見学いただきました。

以前、任売で取得した5棟目ホワイトベースの完成見学会の時は、ブログでも告知して、数日に分けて100名以上の方にお越し頂きましたが、ご近所の方からのクレームもあり、懲りましたwww。

その後は、専ら自分が主催したり、参加している大家の会で告知して開催しています。

他の大家さんの物件を見学させて頂くことは、為になり、もちろん意義がありますが、自分の物件を見学いただくことにも大きな意義があります。

まずリノベ後の物件は、駄目出しをしてもらえます。

今回も、いろいろな点についてギーク大家さん達から貴重なご指摘を頂きました。

すぐに付け加えたり、手直しする個所もありますし、次回や他の物件で改善する点もありました。

感謝です^^


またリノベ前の物件でしたら、自分やパートナー業者さんが気付かなかった点を指摘頂いたり、他にもリフォーム・リノベに有効なアドバイスをいただけます。


物件見学会では、褒められるより指摘される方が嬉しいです^^

ただ、初対面の時は、なかなか難しいかもしれませんね。

自分も初対面の大家さんの物件で指摘することは、クライアントさんでなければ、できないケースが多いです。

普段からSNSや懇親会・オフ会で気心知れておくことが大切だと思います。



健美家コラムでは、今回、日本政策金融公庫を実際に利用するときのポイントについて書いています。

自分は、元銀行員なので、結構融資を受ける立場は新鮮だったりします^^

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大家さん業界の風物詩となってきましたハートブレインさんのイベント。

昨年までは「ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ」でしたが
今年は「資産増殖ドリームマッチ」とのこと。

以下はイベント案内から抜粋です

「アパート経営フェスタは、昨年惜しまれつつも「FINAL」となりましたが、それから1年の間にも、不動産投資をとりまく状況は刻一刻と変化しています。

それを象徴するのが、土地資産をもたない状態からスタートして、短期間で数百戸規模の物件を保有する「メガ大家」が続々と登場したことです。

彼らは、給与収入などの属性をベースとした「アパートローン」だけに頼らず、事業者(本業)として賃貸業を営み、法人のプロパー融資をフル活用して次々と物件を取得しています。

フルローン、オーバーローンを当たり前のように引き出す手法は、
2006年前後をピークとした「サラリーマン大家ブーム」の頃には、
ほとんど実践されていなかったものです。

このような「不動産投資の進化」を、私たちはしっかりお伝えしていかなければならないと考え、
昨年ほどの大規模なものではありませんが、

「出演者全員が、購入不動産の総額10億円以上」

というメガ大家4名を一堂に会し、
これまで公開されなかった秘術を、公開させていただくことになりました。」

以上、ここまで抜粋

今回の4名のメガ大家さんのうち、3名は直接お会いして、投資手法や人となりも存じております。

私の不動産投資手法も今回のメガ大家さんの方々に近いものがあります。

逆にサラリーマン大家さんブームの頃の投資手法は、銀行で法人融資を担当していた私には、???のところが多かったです。しかし、その当時のセミナーや懇親会は、そのトレンドに乗らなければおかしい的な雰囲気がありましたので、私も親しい方以外にはあまり反論や討論はしませんでした。

今回の講師の方々は、銀行からの融資を受けて不動産賃貸業にせよ他の事業にせよ着実に成長されてます。

皆さん金融機関からの融資調達が上手いです。
というより、金融機関の融資ロジックに合うように不動産投資を進められています。

ただ、展開する地域も違えば、投資対象物件も違います。

講師の方々のそれぞれの投資手法を単純にマネしようとするのではなく、自分の投資エリア・投資方針・属性・財務内容にあわせて、自分にとって最適になるようにイノベートして頂ければと思います。

私も聴講しますが、けーちゃんは、パネリストやインタビューの相手からネタを引き出すのが上手いので、新しい気づきがあることを楽しみにしています^^

http://fudousantoushi-ec.com/dreammatch/ ← 詳細はこちらをクリック願います




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