東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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先日、8棟目となる新規シェアハウス用物件の取得・リノベ資金の融資が3行で認可となりました。

中古住宅のリノベ物件で金融機関も夏休み取得期間中ですので苦労するとは当初より思っていましたが、想定以上にとてもとてもとても時間が掛かりました。

融資特約無しの契約だったので、決済までの期間を十分に取ったつもりでしたが、認可が契約書上の決済期限近くとなり、ホッと一息です。

今回、融資を打診したのは、主力行の他に新規行2行。

認可条件は、全行ともオーバーローン・耐用年数超えでした。
土地・建物取得資金の他に、諸経費とリノベ費用も満額融資を受けることになりました。

その中で、融資条件が一番良かったのは、主力行。

しかし、今回は主力行の認可条件に比して融資期間も短く、金利も高い2番手の銀行でお借りすることにしました。

当然に主力行は上司の方が、「うちで借りてくれ」と事務所にお願いにいらっしゃいました。

でも、今回なぜ他行から借りることについて、道理を持って説明し、納得してもらい、お帰り頂きました。


私は、金融機関とのお付き合いで信義を一番に重んじます。

単発案件の取引条件の優劣だけで、どこで融資を受けるか決めることはありません。

短期的には、条件が良い方がいいに決まってますが、長期的に考えれば、違う場合もあります。

それは、銀行員として17年間融資を出していた経験から身を持って知っています。


最近、クライアントさんや大家さんの友人知人から「金利を引き下げてもらいました。」「今より良い条件で他の金融機関で借り換えました。」というお話をよく聞きます。

他行借り換えも念頭において今借りている金利を下げることについての相談もよく受けます。

銀行が積極的に肩代わりを提案するのと、凄腕大家さんが自慢げに実績を話すのを聞いて真似されようとする方も多いです。

しかし依頼を受けたうちでお受けしているのは約7割でしょうか。

残り3割については、今はしない方が良いとアドバイスして、謝絶しています。

多分、他のコンサルさんでしたら仕事ですから受けて、他行借り換えも辞さずで金利引き下げ折衝をサポートしているかもしれません。

どのような方が金利引き下げ折衝をしても良いか、また他行借り換えをしても良いかは、健美家コラムで書こうと思ってますのでお楽しみに。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/12.html ← 健美家コラム最新話へ


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先日記事に書いたハプティックさん施工してもらっている築古RCマンションのリノベ工事ですが、8割がた仕上がってきました。

303キッチン


以前は、数百万円程度のリノベーションの資金は、融資を受けるのに手間もかかるので、借入でなく、自己資金で賄っていました。

手間がかかる以外に、個人的な事情ですが、10年程度の借入期間では、2~5年前までは自己資金を使おうが、借入しようが長期の資金繰りの中ではあまり差が無かったからです。

しかし現時点では、私個人の借り入れについては、あと5年でほぼ完済してしまいます。
*資産保有会社や家族名義の借り入れは、まだ残ります。

なので、最近はあまり大きくないリノベ資金についても金融機関から調達するようにしています。

手許資金でも対応可能ですが、次の物件取得の為の自己資金を厚く内部留保しておくために、借りれるものは借りるようにしています。

フルローンも大丈夫かもしれませんが、金融機関の融資スタンスは逐次変化します。
お得な売り急ぎ物件や瑕疵物件を取得する上でも、手許資金は昨今のマーケットを鑑みれば多いに越したことはありません。

リフォーム・リノベ資金の調達は、大体、無担保で期間は10年ぐらいでしょうか。

最近は、資料をほとんど出さず、申込書1枚で済む金融機関も利用するようになりました。

審査も1~3日程度で手軽です。

詳細については健美家コラムで連載していますので、参照願います。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/11.html ← その1

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/12.html ← その2

まだ続きます。


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現在、築古RCマンションの1室をリノベ工事中です。

築35年の和室主体の物件ですので、私が取得してから退去のあった部屋は、かなりの予算を掛けて順次リノベしています。

最近この物件については、コンセプトを南欧風にしているので、工事はナチュラルリノベーションを得意とするハプティックさんに専ら依頼しています。


リフォームで特に注意しているりが水回り。

給水管については、 以前と同様のライニング鋼管としても、現在は継手が特殊になっていて、末端ネジ部をくるむような構造になっている為に、いまのところ問題はないとされています。

対して築古マンションでも、70年代に入り、塩化ビニールでライニング加工処理された管が使用されていましたが、ねじ末端処理の管の継ぎ目部分からさびが広がる欠陥がありました。
継ぎ目も防食加工された継ぎ手が本格導入されたのは平成に入ってからです。
そのため、築20年以前のマンションの給水管は腐食・漏水の問題をかかえています。

築30年を超えた物件については、物件の構造にもよりますが、躯体に埋め込まれている配管については、替えた方が良いと思っています。

内側をライニング工法でコーティングするにしても、曲がり部分の管厚が既に減りすぎていたり、外側も腐食しているケースもあるからです。

下の写真は、この物件のトイレの給水管をはつって露出させたところです。

外側もボロボロです。

配管

入居中に漏水が発生したら、その部屋の入居者さんだけでなく、その階下のいくつもの部屋の入居者に迷惑が掛かることがあります。

掛かる費用も修繕費に加えて、修繕工事中のホテル費用や損害賠償その他もろもろ。
保険で賄えないこともあるかもしれません。

迷惑も掛けるし、余計なコストも掛かる。

なので、私は、リノベをする時に配管も交換するようにしています。

配管工事

最近、築古物件を取得した不動産投資家さんから相談を受けますが、時々びっくりするのは、長期事業計画を作成している方でも、修繕コストを低く、または全く勘案されていないケースがあること。

建物は決してメンテナンスフリーではありません。

築古物件の利回りが高いのにはそれなりの訳があります。

私は、リフォーム済み・大規模修繕済みという謳い文句の売り物件があっても、きちんとしたエンジニアリングレポート・修繕履歴が無い場合、建物全体をフルリノベーションしても採算が合うと判断できない物件は、自分でも取得しませんし、クライアントさんにも薦めません。

特に注意してもらいたいのは、ブログではあまり具体的に書けませんが、壁面塗装や屋上防水をしたばかりか、することを前提として売却しようとしている物件です。

皆さんも築古物件を取得するときは、メンテナンスコストを堅めに見積もって頂ければと思います。


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昨夜は、赤井誠さん、岡田のぶゆきさん、佐藤元春さん、加藤隆さんと泡会でした。

いろいろと濃い話が展開されました。

皆さん、属性やエリア、投資手法が異なりますが、全国どこでも継続して成功している大家さんには、金融機関との付き合い方を主体に、いくつかのある共通点があることをあらためて認識しました。

しかし、最近の20~30代の新進気鋭の大家さん方の躍進には目を見張るものがあります。

奇をてらっているわけではなく、それでいて従来の手法を進化させられています。

不動産業界に限らず何事においても過去の成功体験に引きずられ衰退していくケースが多々あります。

大家さんというローテクの世界でも既成概念や業界の常識に囚われず、日々イノベートしていくことが大切ですね。


岡田のぶゆきさんの著書「売却から逆算思考する不動産投資」

ご自身の不動産投資の経験に基づいて、今までの大家さん本で書かれていない切り口の内容もあり、為になる一冊です。





健美家コラムでは、無担保で手軽な融資調達方法と題して、数回に分けて、リフォーム・リノベーションに必要な資金調達方法について書いていきます。

これからも物件を増やしていきたい方は、有利・優位に物件の取得を進めていくためにも、キャッシュポジションの維持が重要です。

大家さんは、一部運転資金も調達可能ですが、あくまでメインは設備資金で、一度手許資金で支払ってしまうと、あとからその資金使途で調達することは難しい場合が多いです。


いろいろな資金調達方法を知って、自分にとってより良い長期の資金繰りを構築して頂ければと思います。


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/11.html ← 健美家コラム 無担保で手軽な融資調達方法(序章)


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