東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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みずほ信託銀行系の調査によると今年前半の不動産売買額は2009年下半期の2倍まで回復したとのこと。

なかでも不動産投信による物件の取得、大型の取引が増えているそうです。

東京では、大型オフィスビル完成による需給悪化が一巡し、消費税引き上げ前の駆け込み需要をにらみマンション用地の仕入れも活発化しています。

これらの動きは直接はギーク大家さんには影響は少ないです。


かたや、中小企業金融円滑化法の来年3月末の期限切れを控え、今年度に入って金融機関側が借り換えに応じないケースも出てきました。

金融庁も再生の見込みの無い企業は延命させることがないよう方針を転換しつつあります。

金融庁は、円滑化法の終了に伴って支援が必要になる企業は5~6万社と見込んでいます。

円滑化法のおかげで競売や任売を免れてきた物件の不動産市場への放出が始まりつつあります。

この数年の間、沈静化していたマーケットが活発化するでしょう。


金融不動産マーケットの大波小波を的確にとらえて、それぞれのポジションで積極的に波に乗るシーズンがやってきます。

健美家コラム最新話では、個別金融機関の融資スタンスの変化のタイトルでニッチ不動産マーケットへの銀行の対応を書いてますので、ご参考に

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/10.html ← 健美家コラム個別金融機関の融資スタンスの変化


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大家さんには、直接は関係ありませんが、最近金融業界では、イギリスの大手銀行バークレイズによるLIBORの不正操作が騒ぎとなっています。

金融機関のホールセール部門や大手企業で財務部門を経験している方以外は「LIBORってなに? 」と思われるでしょう。

LIBORとは、世界の有力銀行同士がお金を貸し借りする際の金利のことです。

正式名はロンドン銀行間取引金利と言い、英語表記の頭文字でLIBOR=ライボーと呼びます。

ドル、ユーロ、円など10種類の通貨について、期間別に「金利が何%だったらお金を集められるか」を自己申告します。ドルの場合は18行、円の場合は15行が申告し、異常値を反映しないよう、英国銀行協会がそれぞれ上下4行ずつを除いた平均値を算出します。

LIBORは、欧米ではよく使われる基準金利です。
金利デリバティブ取引・ノンリコースローン・シンジケートローンの他に住宅ローンにも使われます。

日本の大家さん向けのアパートローンやプロパーローンの基準金利は、各銀行が独自に設定した短期プライムレートや長期標準金利がよく使われます。

個人向けローンは、変動型は政策金利、固定型は国債等の長期金利との連動性が強く、LIBORとの関係は薄いです。
ただ、銀行は変動金利で調達した資金を「金利スワップ市場」で固定金利に替えますので、固定金利のローンも無縁ではありません。

また、一部メガバンク等では凄腕大家さんに向けて基準金利に日本版LIBORともいえるTIBOR(=東京銀行間取引金利)を使うこともありますが、表で宣伝していない裏メニューなので、あまりなじみがありません。

ただ私は銀行員時代に、法人向けにTIBORを使った金利スワップ(=金利固定化)取引、シンジケートローンやノンリコースローンを手掛けていました。
また、一部の上場企業ではLIBORベースの取引も手掛けていました。

日本でも企業向け取引では影響があります。


それで何が問題になっているかというと、バークレイズがLIBORを不正操作したということ。

一つは2005~08年、同行のトレーダーが他のトレーダーと結託し、実際の取引より高い金利を英銀行協会に報告。その結果、実態でないLIBORが決定され、有利に操作されたLIBORに基づき各種金利が設定され、英バークレイズに利益をもたらしたという疑惑。
もう一つは、08年秋のリーマン・ショック時に、協会に報告する金利を故意に引き下げ、バークレイズの財務を実態より健全に見せかけていたという疑惑。

バークレイズは6月に英米の金融監督機関から不正金利操作の指摘を受け、2億9000万ポンド(約360億円)の罰金を支払うことに同意しています。

事件のポイントは、LIBORの決定には英国の銀行だけでなく、米、欧、日など世界の大手銀20行近くの取引金利が参考にされ、バークレイズが単独で不正な操作をするのは困難ということ。

各銀行のトレーダー同士が結託して、広範囲に談合を続けなければ、金利操作はできません。

LIBORに基づいて行われる金融取引の規模は世界で360兆ドル(約2京8000兆円)とも推計されています。

規模が大きすぎて、想像が追いつきません。

ギリシャ危機、欧州危機が霞んできそうです。

不正取引の全貌が明らかになり、それによって損失を被ってきた被害者が訴訟を起こせば(既に訴訟は起き始めていますが)、世界経済にどれほど影響が出るのでしょう。

ただでさえ、欧州危機が影響を及ぼしている中、日本のみならず世界の不動産マーケットに与えるインパクトも大きくなりそうです。

これからの事態の進展から目が離せません。


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昨日は、8棟目取得の売買契約を締結してきました。

契約前

物件は山手線徒歩10分程の所に位置する築9年のそこそこ広めの戸建てです。

売り急ぎ物件で相応の指値を受け入れて頂きました。

その代わり、融資特約は無し。

もし、融資が受けられない場合、写真の手付金は泡と化します。

何段階かのヘッジを掛けてますが、100%確実ではないので、少しドキドキです、


今回取得した物件のコードネームは「真田丸」
自分のドミナントエリアの主力物件のすぐ近隣にあることから名付けました。

大阪冬の陣の後に、取り壊されてあまり縁起の良いネーミングではないかもしれませんが、
不動産投資で慢心しないよう気を引き締めて掛かるには丁度良いでしょう。

この戸建て物件をどのような賃貸物件にリノベするのか。

それについては、前回の健美家コラムに書いてあるのでご参照ください。


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/09.html ← 健美家コラム 失敗?成功?コンセプト型シェアハウス


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一昨日は、東京大家の会として、物件見学会&懇親会を開催しました。

最初は、新築一棟売りアパートを見学。

まだ、上棟してボードを貼っていた段階でした。

ですが、ロフトを作成中で、作成前の屋根が見える部屋と作成後で大体のイメージができる部屋が比較でき良かったです。

最近、いろいろなロフトのある物件を見学させて頂いていますが、採光や空間の取り方の巧拙に大きな差があります。

マイソクやポータルサイトのスペック上は、同じでも、内見したら雲泥の差です。

中古物件なら写真や内見で分かりますが、新築する際には、実際に完成して入居者さんが暮らしているイメージを自分の中で膨らませられるようしておかなければなりませんね。


その次に拝見させて頂いたのが、北千住の築古RCスケルトンリフォーム物件。

元々私が存じていた会社さんが賃貸物件向けに資材提供を開始したので、懇意にしている管理会社さんに紹介したところ、提携されて、実際にリノベされたものです。

ローコストでできるのは知っていましたが、グレード感はどうかなと実物を見ていなかったので心配だったのですが、内見して、その完成度に感心しました。

20120707物件見学会

逆に心配になるのが、ギーク大家さんと一般大家さんの差が無くなっていくこと。

数年前から、ローコストでリノベして、客付・管理まで手掛けてくれる新進気鋭の業者さんが増えてきています。

そうなると、今までセルフリフォーム・施主支給、その他のいろいろな工夫で競争力を高めていたギーク大家さんの優位が崩れていきます。

不動産マーケット・金融環境の激変も予想される中、それぞれのポジションにおいて、資産の組み換えや新規物件の取得のターゲットを真剣に考えていかなければならなくなりそうです。

物件見学の後は、懇親会。

下町のグルメ大家さんといったらひろ*さん

自分は、城東エリアのお店は詳しくないので、ひろ*さんにお店のチョイスをお願いしました。

焼肉

かなり有名な焼肉屋さんとのこと。

ホルモン系も新鮮で美味しかったですd(⌒ー⌒)! 

5時過ぎに開始して、2次会まで6時間ぐらい飲んでいたでしょうか。

大家さんの飲み会は、いつも話しが尽きないです^^



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