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東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

2012/051234567891011121314151617181920212223242526272829302012/07

健美家コラム更新しました。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/07.html ← 東京で高利回りを狙うには?

コラムの中で書いてますが、私の取得物件購入時の最大のポイントは「その物件の出すオーラ」が素敵かどうかです。

よく元々銀行の融資担当者だったから、物件取得時も緻密な長期事業計画やシミュレーションの基に検討しているのではないかと思われますが、実はそうでもありません。

もちろん、それらの資料は作成しますが、最終的な決定は、長年の経験に裏打ちされたインスピレーションによろところが大きいです。

大手上場企業から町の中小企業まで、数えきれないほどの事業計画をチェックして、審査してきましたが、5年後10年後に、その通りになっていることは皆無です。

社会情勢・経済環境・新技術の出現等により、良くも悪くもブレます。


先日、カンブリア宮殿でアマゾンの創業者CEOが次の通り話していました。

「私たちの顧客主義とは、自分たちができることを考えて動くのではなく、
お客様が何を求めているのかを把握し、その後、どうやれば提供できるのかを考える。

お客様が求めていることを実現するため、何をやるかが大切。

お客様のニーズに応えるように努力していれば、必ず信頼を得る。」

アマゾンも上場したころは、まだ赤字続きでした。

それは、お客様のニーズに応えるためのシステム構築に積極的に投資したからです。

大家さんも、目先の利益・キャッシュフローのみを考え、設備投資を怠っていては、
どこかちぐはぐな物件となり、入居付けやテナントリテンションで不利になり、
IRRの観点から結局損をしているケースも多々あります。

もちろん、銀行からの新規に融資を受ける時のことを考えて、赤字決算は極力避けねばなりません。

その対策は、前回のコラムに書いています。

 http://www.kenbiya.com/column/okamoto/07.html ← 簡単にできる銀行が融資しやすくなる決算対策 

自己利益本位の大家さんではなく、入居者本位の大家さんになること。
「損して、得を取れ」の精神が、結局のところ長期的に高利回り・高収益を維持する秘訣と考えています。


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最近、クライアントさんや知り合いの大家さんから、「スルガ銀行が築古木造アパート融資をしなくなるという話は本当ですか!!」と聞かれることが急に多くなりました。

ブログにてまとめて、ご返答させて頂きます。


提携不動産会社の社員の方が、つい最近もスルガさんの担当者から「〇〇〇の条件で積極的に融資しますので、ぜひご紹介ください。」と営業をかけられたそうなので、意外な感じもありましたが、さほどサプライズなこととは思いません。

常々、セミナーや懇親会等でも話していますが、銀行の融資スタンスというのは、結構コロコロ変わります。

私も、現役銀行員時代、何度も融資担当者の立場で当事者として経験しています。


ある方から、「半年とか1年したら、融資スタンスが元に戻る可能性はありますか?」とも質問されましたが、あくまで推測ですが、その可能性は低いと思います。

銀行が融資スタンスを変更する場合、その理由は主に二つ挙げられます。

一つは、そのターゲットとしていた融資の不良債権比率が上昇してきた時。

もう一つは、そのターゲットとしていた融資が、その銀行の全体の融資額の中で占める割合が大きくなり、ポートフォリオに偏りが出てきた時。

金融庁は、一つの業種等に融資が偏るのを嫌います。
その業種等全体が不況に陥った時、銀行も共倒れになる可能性があるからです。

バブル崩壊時、ある業種や企業群に融資が偏重し、共倒れになったケースが実際にありました。

金融庁は各銀行に定期的に検査に入りますが、金融検査マニュアルに照らしてイレギュラーなことがあると、是正するように指導します。


他行があまり取り組まない中、築古木造アパート融資といったらスルガさんか〇〇〇かという状態がここ数年続いていましたので、築古木造アパート向け融資総量もかなり膨らんでいたことでしょう。
ですので、不良債権化しようがしまいが、絞り込んでくるのは、時間の問題と思っていました。

先日書いた拡がる「重層長屋」「テラスハウス」「連棟式住宅」規制のように、金融にせよ、法規制にせよ、日々変化していきます。

平成バブル崩壊直前の頃に銀行員になって以来、金融業界や不動産業界の激変をリアルに経験してきました。

同じ状況が永続的に続くことは、ありませんでした。

現在の日本や世界の状況を視れば、さらに変化することはあっても、今の状況が落ちついて続くことはないでしょう。

融資条件や不動産法規制等で、今は、噂や未確定のことでも、数か月・数年先には現実になっているかもしれません。

不動産賃貸業は、数十年単位のキャピタル・インカム両面を勘案した経営戦略が求められます。

一つの投資手法に固執せず、長期的に視野に立ち、変事抵抗力のあるポートフォリオを形成していくことが重要と考えます。



http://www.kenbiya.com/column/okamoto/06.html ← 健美家コラム 簡単にできる銀行が融資しやすくなる決算対策



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昨日は、母ウッチーさんとうちの社員と、とある所に伺ったのですが、その時、社員からギーク (geek)という言葉の意味を教えられました。

ウィキペディアによると、
「ギーク (geek) とは、アメリカの俗語で卓越した知識があるということを指す。
そもそも良い意味では使われなかったが、インターネットが注目されるようになると共に、コンピュータやインターネット技術に時間を費やし、深い知識を有する者もギークと呼ばれるようになった。現在ではけなす意味合いも薄れてきており、自称としても用いられている。 なお、日本ではしばしば「オタク」と訳されるが、"geek" には サブカルチャーの熱心な愛好家という意味はあまり含まれず、「(コンピュータ系などの)技術オタク」という意味合いに近い。」

また、はてなキーワードでは、
英語で変人を意味し、転じてオタクを意味するようになった語。とくにコンピュータオタクを指すことが多い。
日本語の「オタク」と同じく昔はネガティブなイメージを持つ語だったが、最近は褒め言葉として使うこともある。ネガティブなコンピュータオタクを指す語は現在ではnerd。

最近、セミナーや大家の会、物件見学会、不動産系懇親会に積極的に参加して、頑張っている熱心な大家さんをどう表現するか悩んでました。

私は、よく「凄腕大家さん」を使ってましたが、「ギーク」が丁度マッチするワードと感じました。

なので、私のブログでは、これから頑張っている熱心な大家さんを「ギーク大家さん」と呼ぶことにします^^


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/06.html ← 健美家コラム 簡単にできる銀行が融資しやすくなる決算対策


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昨年末に衝撃!! 長屋(テラスハウス)規制というタイトルで東京の長屋(テラスハウス)規制について書きましたが、いよいよ具体化してきました。

http://okamotomikio.blog63.fc2.com/blog-entry-792.html ← その時の記事


以下、讀賣新聞より

重層長屋

アパートなど共同住宅の建設規制の適用が除外されている「重層長屋」を巡って、世田谷区は区条例を一部改正し、建設に一定の制約を加えることを決めた。住民から苦情が相次いでいるための措置で、区は来年1月の施行を目指している。この問題を巡っては、都も実態調査を進めており、区は今後、都に対して都条例で建設戸数を制限するなど、建設ルールの厳格化を求めるとしている。(森重孝)

 区によると、区内で過去2年間に建設された重層長屋は計26棟。多くはアパートなど共同住宅であれば認められない、道路から奥まった敷地に建てられているという。

 このため、周辺住民からは、「狭い敷地の集合住宅は防災上不安」「大きな建物が隣接しているので圧迫感がある」などの苦情が区に寄せられていた。重層長屋の建設を禁じる措置を求める声もあるという。

 区条例で建設を禁止することは難しいため、区は、区住環境条例を一部改正して重層長屋の建設条件を一部厳格化することにした。

 改正案では、敷地境界線から建物までの距離を、重層長屋の場合は従来の「50センチ」から、建物の規模などに応じて「75センチ~1メートル」に拡大。周辺住宅との間隔にゆとりを持たせることで、住環境の悪化を防ぎ、火災時に円滑に避難できるようにすることなどが狙い。

 区は来月から条例改正案への意見を公募。区民の意見などを反映させた上で、条例改正案を9月の区議会に提出する。

◇重層長屋 長屋を積み重ねたような、複数階層を持つ集合住宅。普通のマンションやアパートなどと異なり、2、3階などの上層階にある世帯も含めて全世帯の玄関が1階にあり、共用の廊下や階段、エレベーターなどの設備がないことから、法令上の「共同住宅」に含まれない。

(2012年5月31日 読売新聞)


ポイントとしては、「区条例で建設を禁止することは難しいため、区は今後、都に対して都条例で建設戸数を制限するなど、建設ルールの厳格化を求めるとしている。」というところ。

都の建築企画課も、「重層長屋」「テラスハウス」「連棟式住宅」への対応を検討していますが、世田谷のような城南地区と下町のエリアでは、住環境に対する住民の考え方や実態が異なるため、一概に全面禁止になるかどうかは分かりません。

しかし、今までように安い旗竿地に連棟式建物という手法は、難しくなりそうな気配です。

また規制が掛かった場合、既に建築済みの連棟式建物は既存不適格になるかもしれません。

既存不適格になると、その土地を次に取得して、活用を検討される方の使い方が制約されますので、売却する時の価格が下落したり、融資付けに支障がでます。

超長期保有で考えているのなら、さして影響もありませんが、
売却を想定している場合は、出口戦略を練り直す必要があります。


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/06.html ← 健美家コラム 簡単にできる銀行が融資しやすくなる決算対策


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