東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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健美家コラムを更新しました。

今回は、簡単にできる銀行の「 格付け 」をアップさせる方法について説明しています。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/06.html ← 健美家コラムへ

コラムを読まれた方から早速質問を受けましたので、メールにてお答えしました。

まずはコラムを読まれると話がわかりやすいです。

質問は
「現在、鉄骨造マンションと木造アパートを所有しております。
 今後の方針として資産保有法人を立ち上げ法人で規模を拡大していきたいと考えております。
 その中で出来ましたらお教え頂きたい点がございます。
 資産保有会社を設立するタイミングは次の物件が見つかったタイミングで合同会社などを設立したら良いのでしょうか。
 それとも予め設立しておいたほうが宜しいのでしょうか。」


私の返答は次の通りでした。

「既に2棟所有されており、次の物件を探されているのでしたら、
 予め設立しておいたほうが良いです。
 
 理由として
 ①欲しい物件が出てから、会社を設立して、その後融資を申し込むのは、時間的に困難であること。
 ②銀行は、財務格付により融資の可否や条件を決めており、前もって設立して、
  資産管理会社として利用し、少額でも良いので黒字決算の実績を作っておけば、有利であること。」

もちろん、資産保有会社設立を前提に、融資の申し込みすることは、金融機関によっては可能です。

ただ、法人の方が税務上経費にするのに何かと便利なことも多かったり、
それ以外にもいろいろなメリットがあるので、所得水準にもよりますが、
早目の法人設立が良いと思ってます。


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いつも特徴のある賃貸住宅を設計されているビーフンデザインの進藤さんが、新規物件の内覧会&懇親会を26日に横須賀で開催されます。

http://be-fun.com/archives/2235 ← ご案内はこちら

コンセプトは、「30年後の空間を今設計する事」

「将来取り壊せないRC部分は今の段階で30年後の理想の躯体を想像しながら建築を創る。
今は今の経済の需要と供給にあったカタチにリノベーションするという考えです。
今は土地購入からRCの建築を建てて賃貸住宅12室を経営、銀行ローンをクリアしていく。」

ブログで現場の写真や模型を拝見しましたが、私の大好きなコンセプトです^^

ぜひ見学したいのですが、当日は自分も理事を務める東京築古組の集まりが以前より予定に入っていましたので参加することはできません(泣)

既にプロの建築写真家が撮られた建築途中の写真が掲載されていますが、他のブロガーの方々のレビューも楽しみにしています。


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/05.html ← 健美家コラム最新話よりよい条件で融資を受けるには


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http://www.kenbiya.com/column/okamoto/05.html ← 昨日、健美家コラム更新しました

今回は、「よりよい条件で融資を受けるには~債務者区分のポイント~」という内容で書いたのですが、その中で、銀行から融資を受けて不動産投資を続けたいときは、海外の不動産や有価証券・投資商品への投資には注意しなければならないと述べました。

友人・知人・その他健美家コラムを読まれたブログ読者さんから、いろいろな質問を受けましたので、この場を借りてお答えいたします。

「国内で不動産投資を融資を受けてする時は、海外不動産投資やFXファンドに投資してはいけないのですか?」という質問に対しての回答ですが、「絶対してはいけない」というわけでは無いです。

銀行がそれらの投資をゼロ査定した時でも、自己資本がプラスであると確信できれば宜しいかと。

ただ、他の専門家や業界関係者もいろいろなソースで述べている通り、銀行は投資家に融資するのではなく、事業者に融資するのです。

銀行は、融資先が投資(≒投機)に走るのは好ましく思っていません。
*除く、設備投資他事業への投資。

過去バブル崩壊時に本業は順調だったのに、資産運用に失敗して破たんした企業を数多く処理してきたことが教訓となっています。

無借金の会社ならともかく、多額の借り入れがある融資先が、事業に関係の無いことに資金を使うことを嫌います。

それは小体の大家さんにも言えることです。

最近、取引のある金融機関の方や友人の銀行員と話していて聴くのが、
「銀行から融資を受けて、レバレッジを効かせて不動産賃貸業を行っているのに、決算説明の時に、嬉々として海外のわけのわからないファンドや不動産に投資したことを話される。
自己査定の時や、金融庁の検査の時の疎明が面倒。」

銀行は、融資した資金はもちろん、その融資した事業によって得られた利益が変なことに使われることを嫌がります。

既存融資先ですら、そうなのですから、新規に融資を申し込んできた先の確定申告書や資産明細・決算書に、わけのわからない投資商品が書いてあったら、どう対応されるでしょうか?


繰り返しになりますが、株式・FX・海外投資等してはいけないとは思っていません。

私も、良い投資と自分が納得すれば、積極的にしていきたいと、日々勉強しています。

ポイントは、それらの投資を銀行に申告せずとも、十分自己資本がプラスであるかどうかです。

銀行からの借り入れ比率が高くて、まだ銀行から融資を受けて不動産投資を続ける方は注意が必要です。

逆に、もう日本で不動産投資をしない。今後は別の投資をするという方は、気にしなくても良いでしょう。



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P.S.

タイミングよくNHKニュースで、丁度適当な事例が出てました。

以下、転載


“学生ファンド”被害相次ぐ
「東京に本部がある有名私立大学の学生が設立した投資団体が、株の値上がりなどを自動で監視して売買するシステムを開発したと言って投資金を集めたまま連絡が取れなくなっていることがNHKの取材で分かりました。
この投資団体は財務局への登録をしておらず、金融商品取引法に違反するとの指摘が出ています。

NHKの取材によりますと、東京に本部がある有名私立大学の学生が設立した投資団体が、株の値上がりや値下がりを自動で監視し、損益が出る前に売り抜けるシステムを開発したと言って投資金を集めていたということです。
しかし、ことし、投資団体の代表の学生と連絡が取れなくなり、東京や横浜の会社経営者などの投資家が被害者の会を作り、投資金の一部のおよそ3000万円の返還を求める訴えを東京地方裁判所に起こしました。
被害者の会によりますと、投資額が1人で4000万円を超える人もいるということで、少なくとも億単位の被害を訴えています。
金融商品を扱う際には財務局への登録が必要ですが、関東財務局によりますと、この投資団体は登録をしておらず、金融商品取引法に違反すると指摘しています。
投資家の一部は、警察への告訴も検討しているということです。
被害者の会の弁護士によりますと、投資団体を設立した学生は、ことし2月に出国したまま帰国していないということで、訴えに対して投資団体から連絡はないということです。」

このような銀行にとってわけのわからない投資が0円査定となります。


各種報道によると、

「豊島区は8日、子供や高齢者らが安全に暮らせる街づくりや事故、自殺防止などに継続的に取り組む自治体に与えられる、世界保健機関(WHO)の関連機関による認証「セーフコミュニティ」を取得したと発表した。

4月現在、認証を取得したのは世界271都市。国内では厚木市や十和田市などに続き5番目で、都内では初めて。

同区池袋のように大規模な繁華街を含む地域としては、初めての例となる。

認証制度では、交通事故、日常生活、犯罪などによるけがを予防する安全対策に積極的に取り組む都市を評価。

同区では2010年以降、池袋、巣鴨、目白の3警察署のほか、消防署、PTAなど地域住民が参加する組織などが連携した「推進協議会」を設置。池袋駅周辺など繁華街のパトロールに力を入れ、児童対象の交通安全教室開催などとともに評価された。 」

ここまで各種報道抜粋

銀行員時代に転勤で何度か引っ越しましたが、豊島区で生まれ育って、多分これからは豊島区に一生住むであろう地元民としては、誇らしいですが、豊島区が東京23区の中で、一番安心安全な街かというと、そうではないと感じるのが皆さんの意見だと思います。

悪いわけではないのですが、現時点では他にもっとふさわしい区があると思うのが、感覚的にはあっていると思います。

ただ、なるほどな!!と思ったのは、世界保健機関(WHO)の認証制度では、交通事故、日常生活、犯罪などによるけがを予防する安全対策に積極的に取り組む都市を評価するところ。

今後、日本も地域間格差が拡がり、欧米の主要都市のように同じ都市内でも、治安や周辺環境に落差がでてくることが予想されます。

区分を得意とする不動産投資家であれば、「マンションは管理を買え」の格言について、よくご理解されていると思います。

最初は綺麗なマンションも、所有者・入居者・管理会社が他人任せにせず、皆で努力していかなければ、スラムと化していきます。

街についても、今は良い街でも、現状に甘んじることなく、そこに住む人々や自治体が努力し続けなければ、荒廃するでしょうし、「コンパクトシティ」政策の促進とあいまって、大都市圏にあっても過疎化が進むかもしれません。

いくら自分の物件を良好に維持しても、街自体が荒廃しては、賃料は低下しますし、物件価格も下落します。

長期的に不動産投資を考えるとき、「不動産は物件でなく、街を買え」の意識がますます必要になっていきそうです。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/04.html  ← 健美家コラム 銀行が融資したがる大家さんとは? ~銀行業界共通の融資ルール~


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