東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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健美家コラムを更新しました。

「銀行員から見た融資をしたい大家さんとは」

今回は、まずは銀行員の融資に対するスタンスと、それに対する大家さんの心構えについてです。

皆さんの不動産投資の組み立ての一助になれば幸いです。


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繁忙期も終盤戦に入ってきましたね。

私の所は、自社物件は、3月上旬に退去のあったワンルーム1戸を募集中。

他に管理受託物件でファミリー向け・一人向け物件を何戸か募集中です。


東京都区内の自社のエリアについでですが、今シーズンは一人向け物件は、マーケットが弱含み。

それに対して、ファミリーとカップルで住める物件は強含みです。

昨年の震災以降、独りで住んでいた恋人同士が一緒に住むケースがよくあります。


あと、景気低迷の影響でしょうか。

地方から上京してきている兄弟姉妹が、以前でしたら別々に住んでいたところ、一緒に住むケースも多いです。


客付会社さんに聴取しても、2人でシェアできる2K、2DK物件が人気を盛り返しているとのこと。


リノベーション時の間取り変更も、その時々の費用対効果を見込んで検討しなければと実感しています。


こんな状況の繁忙期ですが、弊社は、客付依頼は、その物件のエリアに店舗を出しているエイブル・アパマンショップ・ミニミニ・ハウスコムさん等大手仲介さん、そして地場の業者さんには、ほぼ全社元付の立場で仲介してもらっています。

各社さん、元付の立場で客付できるので、弊社の管理物件は、結構優先的に客付してもらえます^^

それ以外に、オーナーさんがこだわってデザイナーズリフォーム・ナチュラルリノベーション等した物件は、それに特化したこだわり系のポータルサイトに掲載してもらっています。

こだわり系のリフォーム・リノベーションした部屋に入居希望でも、大手のポータルサイトでは、面積・構造・立地等のスペックは分かりますが、部屋の雰囲気や住んだ時の感じは分かりにくいです。

自分も、ここ数年は物件によってコンセプトを決めて、デザイナーズリフォーム・ナチュラルリノベーションを施して、地元仲介さん経由でも積極的に内見してもらっていますが、成約率はこだわり系ポータルサイトの方が高い物件が多いです。

そのこだわり系ポータルサイトの中でも、この繁忙期に内見数が多いのは、
http://www.goodrooms.jp/  ← good room

まだサイトをオープンして間もないことから、実はあまり期待はしていなかったのですが、こだわり系物件については、この繁忙期ではダントツの反響があります。

その理由は分かりません。謎です。

ただ、よくよく考えてみれば、大家さんの立場では、どこのポータルサイトが大手だとか、こだわり系が多いとか知っていますが、入居希望者さんは、初めて、または数年に一度しか賃貸のポータルサイトを見ないことが多いと思います。

こだわり系物件をパソコンやスマホで部屋探しをした時に上位にヒットする何かがあるのかもしれません。


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増山さんから新刊を献本頂きました。

今回は、若手サラリーマン向けの資産形成本です。




まだ読み切れていないのですが、「失敗する14つの 投資&副業」の所は、なるほどと思うところ多しです。

これから、副業や投資を検討されている方は、甘いセールストークに惑わされない為に、読んでおいた方が良いです。


以下、増山さんからの告知文抜粋です。


     ~  コ ン テ ン ツ  ~


■■  「 あなたは変わらぬそのままでいい 」 は真に受けていませんか?


▼ あなたの安定はこのまま続かない

▼ ルールはいつも「 アンフェア 」になっている

▼ あなたの常識は世界の非常識

▼ あなたは 奴隷教育 をすでに受けている

▼ あなたのような マジメなサラリーマンが陥るワナ

▼ あなたは3人の友人にマインドコントロールされている




■■  間違いだらけのサラリーマン成り上がり法則

       ・・・僕らはこんなにイケてなかった



▼ 転職地獄の底から見えたものとは?

▼ 3流大卒が味わった格差社会から見えたものとは?

▼ ヘッドハンティングは夢物語・・・下流会社から見えたものとは?



■■  失敗する14つの 投資&副業


 1)FX・・・一瞬で5億円が無くなる

 2)株・・・想定外のデフェンシブ投資

 3)投資信託・・・「買い易い」は「損し易い」

 4)株・・・デイトレードで胃潰瘍になった話

 5)不動産・・・家賃収入があるのに毎月赤字・・・新築ワンルーム

 6)不動産・・・借入3億5000万!年収たった100万・・・

 7)不動産・・・修繕コストで大赤字

 8)情報販売・・・高コスト時代に突入

 9)アフィリエイト・・・98%の人が5000円も稼げない

 10)ヤフオク・・・作業量にウンザリなビジネス

 11)セドリ・・・超多忙利益薄割悪ビジネス代表選手

 12)コンビニバイト・・・人生の無駄使い

 13)●野家バイト・・・源泉徴収で会社バレ

 14)ホスト・・・一儲けするハズが借金漬け



■■ 絶対に抑えたい凡人サラリーマンビジネス5つのポイント


 
 1)自動仕組化ビジネス
 
 2)高単価ビジネス
 
 3)農耕型(関係構築)ビジネス
 
 4)在庫を持たないビジネス
 
 5)オフィスを持たないビジネス



■■ 絶対に抑えたい凡人サラリーマン投資4つのポイント



 1)チーム投資(個人は病気・事故のリスク大)

 2)ハイリターン投資(安全第一は超金持ちになったら)

 3)分散投資(金持ち父さんの一極集中は昔話)

 4)コツコツ型投資(一発狙いは破綻の元凶)



■■ 凡人サラリーマン  投資5つの成功事例



 1)ボロアパートは低リスク・ハイリターン投資

 2)超コストダウンマンション投資の修繕費はこうして削減せよ

 3)金利1%住居費タダの不動産投資

 4)海外投資は宝の山

 5)ほったらかし投資のススメ



■■ 凡人サラリーマン  ビジネス3つの成功事例



 1)セミナービジネス

 2)メルマガビジネス

 3)会員制ビジネス



■■ 凡人サラリーマン    5つの習慣


 1)コミュニケーション能力を磨き続ける習慣

 2)付き合う人を変えていく習慣

 3)ハリウッドスター的弩Sになる習慣

 4)あなたの感性を捨て成功者の理屈で動く習慣

 5)遊ぶ習慣


今日から15日まで、アマゾンキャンペーンを行っています。



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一昨日は、クライアントさんの新規取得予定物件の現地調査に帯同してから、CHINTAIさんのセミナーに参加。

詳細な解説は、ひろ*さんのブログを参照願います。

それに付け加えて、自分の印象に残ったのは、下記の通り。

第一部のCHINTAIの社員さんが語る「多様化する入居者ニーズと市場動向」では、

入居希望者さんの物件の探し方で、
以前は、雑誌・インターネットで大枠を調べて、客付会社さんの店舗を訪問し、アドバイスを受けながら、そこで紹介された部屋の中から入居先を決めていたのが、最近は、インターネットで物件の絞り込みを済ませ、店舗に行くのは、現地確認して自分が納得できる物件かの最終段階とする方が多く、その物件が既に無かった場合は、取りつく島もなく帰られることが多いそうです。

もう一つは、物件のエリア選択ですが、以前は、優先事項(面積・設備)に合わせて、家賃が高ければ都区内隣接の郊外エリアで妥協していたのが、最近は、都内でも郊外と家賃に差が無いので、都内で探す方が多いとのこと。

また、地震の影響もあり、都内で人気の無かったエリアも、いざというときに徒歩で帰宅できるので、人気が出ているそうです。


第二部のニコンのフォトスクールの講師の方による「物件アピール写真の撮り方」では、
カメラのアオリ機能と水準器について注目しました。




私は、物件を撮る時は、普段デジタル一眼レフに上の写真のデジカメで一番ワイドに撮れる部類のタムロンのAF10-24mmの超広角レンズを付けているのですが、最大ズームで撮ると被写体が下の写真のように建物の上の方ほど縮んでいるように写ったり、上下に歪んだりします。

アオリ修正前写真

それをソフトウェアで画像処理をしたり、専用の高価なレンズを使えば下の写真のように修正できるそうです。

アオリ修正後写真

これをアオリ機能と言うそうです。

*こちらのHPからの引用です
http://www.isok.jp/scitech/visual/aori.htm


ただ、画像処理ソフトや高価な専用レンズを使わずとも、昨日のセミナーや上記のHPで解説していますが、撮影素子に平行な被写体は歪まない。
撮影するときに撮影素子と建物の面が平行になるようにカメラを構えることがコツとのこと。

それとカメラの高さ調整がポイントだそうです。


また、自分が写真を撮る時にいつも気になっていたのが、微妙に写真が斜めに傾くことが多かったこと。

これを解決するにも水準器が役に立ちます。

*カメラの上にちょこんと載っているのが水準器です。


水準器を使うことによって、上下左右平行に保てそうです。

この水準器は、直接床に置いて、建物の床の傾きを調査するのにも使えそうです^^

かなり実用性の高い充実したセミナーでした^^


セミナー終了後は、ひろ*さんの東京借地新築物件の内覧会に参加。

建物の配置の工夫に感心させられました。


内覧会後の懇親会は、めぐママさんのサイクルハウス新築セミナー&懇親会会場と同じ店でした。

もう2年前近くなるのですが、昨日の懇親会参加者で2年前のセミナー&懇親会に参加された方は2割程度。

昼のセミナーの参加者の方々と合わせて、熱心に活動している大家さんの世代交代を感じる一日でした。

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