東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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kamochanさん主催のセミナーで講演をすることになりました。

以下、kamochanさんのブログからの抜粋です。

メインテーマは、
金融を知るものは不動産投資を制す!
不動産と金融の関係と今後の展望について!


場所 東京都千代田区丸の内1-11-1(東京駅 八重洲南口2分)
   パシフィックセンチュリープレイス22階 東急リバブル
   フォーシーズンズホテル丸の内がはいっているビルです

費用 セミナーのみ 4000円、
   懇親会込   9000円   事前振り込み制とさせていただきます。

領収書は弊社会社名でセミナー費、情報交換会費としてでます。
開催日    2月25日 土曜日
受付     14:00~
セミナー開始 14:30~60分~90分金融を知る者は、不動産投資を制す(質疑応答時間含む)
休憩時間   16:00~16;10
フリートーク 16:10~17:30(各テーブルに分かれて情報交換、名刺交換など)


懇親会 18:30~で2時間くらい 
ブリックスクエア・丸ビル・新丸ビルなど近隣のお店を検討中

ご参加ご希望の方はkamochan_1224アットマークyahoo.co.jpまで
下記情報を明記の上ご連絡ください。

セミナーのみ参加
セミナー懇親会ともに参加
お振り込みの際のお名前・法人名

会場の都合上40名様までとさせていただいております。
お申込み多数の場合、キャンセル待ちとなりますことを予めご了承くださいませ。

*********************************************************************************

ここまで抜粋

他の方のブログにも掲載されているので、私のブログをいつも拝見されている方にも告知した方が良いかなと思い掲載しました。

セミナー講師のオファーがあった時に、何について話そうかと考えましたが、kamochanさんのセミナーはかなり不動産投資について勉強されている方が多そうなので、今更私が、アパートローンや空室対策、リノベについて話しても新鮮味に欠けると思い、あまり大家さんや不動産投資家さん向けのセミナーで他の方が話されていない内容にしました。

昨年暮れに、不動産業界関係者対象の勉強会で話した内容を大家さん向けにアレンジしています。

参加ご希望の方は、
セミナーのみ参加
セミナー懇親会ともに参加
お振り込みの際のお名前・法人名を明記の上、
kamochan_1224アットマークyahoo.co.jpにメール願います。


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一昨日は、健美家さんのレッド吉田さんのセミナー&パーティーに参加。

セミナーは、レッド吉田さんの芸人としての半生と人生観がメインでした。

自分は、銀行員時代から数えるとゆうに千人以上の会社経営者、事業家、投資家、大家さんその他多種多様なの方々のお話を聴き、相談にのっていますが、芸能界の方が人生について、仕事について、そして投資について語るのをライブでお聞きしたのは初めてでした。

その点で、新鮮で、為になり、そして、考えさせられる内容でした。

セミナー後のパーティでもお初お目に掛かった不動産投資家さん達と込み入ったお話をしたり。


昨日は昨日で、二つの物件見学会に参加。

いつもどこかで会う大家さん・不動産投資家の方々数十人と会場でたまたまお会いして、会話したり、親しい管理会社の役員の方と一緒に次の物件見学会の会場に移動したりもしました。

その後、夕方からはお馴染みの大家さんの方々と勉強会&懇親会。


ほぼ毎日、数多くの大家さん・不動産投資家さん・業者さんと接していますが、つくづく感じるのは、一人一人の属性・資産背景・家族構成・人生観によって、適切と思われる不動産投資手法・投資対象物件が異なること。

私がクライアントさんに紹介する物件は、都心築浅区分から郊外築古一棟物・戸建まで多岐にわたりますが、各々の方によって全く異なります。
また同じ方でも、その方の不動産投資ステージによっても異なります。

私自身、築古RCから新築木造まで、物件ありきというより、その時の自分のステージや財務内容によって、取得する物件や手法が異なります。


7年前ぐらいまでの不動産市況が冷え込み、個人投資家が不動産マーケットにそれほど参入していなく、ノウハウが投資家さん・業者さん共に知れ渡っていない時ならいざしらず、今はノウハウも普遍的になり、市場に参入するプレーヤーも多くなり、誰でも買っただけで、あとは楽して儲かるという物件は、一部の売り急ぎ物件等を除き皆無です。

高利回りの物件には、それに見合う何らかのリスクがあることが多いです。


昨日、拝見した赤井さんのリノベ物件も、完成した物件を見学して、コストや利回りを聞いた方の中には、ただ単純に自分も欲しいと思った方もいらっしゃるかもしれません。

ただ仮に私がこの物件情報を知っている業者として、取得をお勧めできる方は、多分10人に1人ぐらいでしょう。

不動産に対する知識・リノベに対するスキルが十分備わっており、さらに経営感覚がしっかりされている方でないと恐くて紹介できません。


業者さんによっては、その方のことを何も把握しておらず、とにかく売りたい物件を紹介ことがあります。
そして、多くの銀行に断られても、一部の銀行が融資することがあります。

でも、業者さんも融資した銀行も悪気はなく、心底善意で行動していることも実は多かったりします。

それは、不動産売買業者さんは、売買については精通していますが、ファイナンシャルプランニング・ライフプランニングどころか不動産賃貸・管理についても素人の場合があります。

また、銀行も、アパートローンは銀行の融資全体ではニッチな分野で、一般の支店では不動産賃貸業に詳しい方は少ないケースが多いです。

皆さん自分の専門分野・知っている範囲で最善の努力をされていたりします。


不動産全般・金融・税務の全ての分野に精通していて、オーダーメードで的確なアドバイスをできる方は、多くありません。

不動産投資に限ったことではないですが、一人の方に頼り、その方のアドバイスに盲目的に依存するのではなく、自分なりに勉強して、見聞を広め、自分独自の方法を構築して、行動・実行することが大切と考えます。


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今日から健美家さんで、不動産投資コラムの連載が始まりました。

ブログとは、少し異なる切り口で書いていこうと思っています。

初回は、昭和時代の大家さんの原風景と、私がなぜ大家をするようになったかを書いています。

家庭の事情も含めて書くことには、少しためらいもありましたが、自分は銀行員時代から地主大家さん系の相続対策・資産運用コンサルティングをしており、前向き、後ろ向き共、いろいろ大変な案件にも携わってきました。

また、最近いろいろな大家さんの集まりに行っても同じ境遇の方も多く、皆さん実は苦労していることも多いです。

はたから見ていると、地主大家さんは余裕がありそうに見えますが、なかなかどうして。

実際、私は都心地主大家さんの破綻や任売案件にも関わったこともあります。

中には次々と投資として不動産を買い進めたわけでもなく、昔から住んでいた自宅の土地にマンションを建てはしましたが、サラリーマンや自営業として地道に働いていた方も、バブルと相続の荒波に沈んでいかれました。

私も対策を講じて、最終的には乗り切りましたが、一つ間違えば、破綻していたかもしれません。

不動産賃貸業にかかわらず、どんな事業も、常に状況の変化に合わせ、改革を重ね、変事に備えなければ、立ち行かなくなります。


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先日、ソロモン流で左官職人の久住有生さんが紹介されていました。

金閣寺の茶室をはじめ、博物館・美術館・大使館・一流ホテル、マンション、個人住宅と幅広く活躍されています。

http://www.kusuminaoki.com/index_jp.html ← 久住有生さんのHP

番組の中では、現場や工房での活動の他に左官職人として心意気・想いが綴られていました。

久住有生さんの左官仕事は、まさに作品です。

機会があったら一緒に仕事ができれば良いなと勝手に思ってます。
*かなり難しいかもしれませんが・・・


たまに収益不動産はキャッシュフローを得るための手段と割り切り、できる限りローコストで建てて、作品としての想い入れをしてはいけないという方がいらっしゃいます。

あくまで事業として行っているのですから、その考え方にも一理ありますし、安さにこだわる入居者のニーズもありますから、否定はしません。

ただ、自分が目指しているところは、多少コストは掛かっても、できるだけ質の良いこだわり物件を建築士さん・職人さん達と作り、その住まいの本当の良さを理解してくれる方に快適に暮らしてもらうところにあります。
*もちろん無駄なコストを掛ける気は気はありません。

短期的な視点で見ると、経営効率が悪そうに見えますが、質が良いものを、良い方々に丁寧に使ってもらっていると、良好な住環境を維持でき、家賃も値落ちしませんし、退去の頻度も減ります。
銀行員時代にそのような手法を取る賃貸業者さんの財務内容を拝見していましたが、ランニングコストも低減できることが多く、長期的には採算が向上しているケースも多かったです。

もちろん、どのエリアでも費用対効果が良いわけではありません。

立地は限定されます。

大都市でないと難しいかもしれません。

逆に100人に1人でも需要があればマーケットは成り立ちます。

幸い最近は、こだわった物件に特化したポータルサイトもできて、そのような物件に入居したい方々に注目されるようになっきています。

老舗の東京R不動産の他にも、最近はRストアやiPhone対応のgoodroom等のアプリも。

実際、自分の物件や自分がコンサルしたリノベ物件では、周辺相場より2割程度高い賃料で早期に入居となっています。


これからは、大資本も続々と賃貸住宅マーケットに参入してきます。

元々キャップレートが低いエリアで個人投資家が高採算を長期的に維持していくには、大手が参入しないニッチなターゲットにコンセプトを絞って物件を作っていくことと考えています。


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