東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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2011年もあと数時間。

時が経つのは早いです。

自分は、SNSやブログ、各大家の会を通じて、他の大家さんや不動産投資家の方々と知り合って交流していなければ、もしかしたら銀行退職後は、専業大家として退屈な引き籠り状態の生活をしていたかもしれません。

それが縁が縁をよび、 今年も不動産・建設・海外関連を主体にたくさんの方々と知り合い、親交を深め、そしてビジネスにつながっていきました。

おかげさまで日々充実した生活を過ごさせて頂いております。

来年も激動の年になりそうですが、ご縁のある皆様と楽しく厳しく元気よく不動産談義やビジネス展開をできればと考えております。

今年お付き合い頂いた皆様には感謝です^^

来年も宜しくお願い申し上げますm(_ _)m


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各種報道によると、

「国土交通省は、省エネ性能が高い住宅の普及を目指し、2012年度に創設予定の認定省エネ住宅制度(仮称)について、市街地から離れた郊外の物件を対象から外す方針を決めた。

認定住宅には税制優遇措置が適用されるが、減税の恩恵を受けられる地域を中心部などに限定し、住宅や公共・商業施設の集約化を進める。

住宅省エネ化と、車に頼らず歩いて暮らせる街づくりを進め、二酸化炭素(CO2)排出量の削減を目指す。
 
認定省エネ住宅は、現行の省エネ基準を満たした上で、標準的な冷暖房などの設備を使用する住宅よりも、エネルギー使用量が1割以上少ない物件を対象とする。

ただ、市街地から離れた郊外に省エネ住宅を建てても、通勤や買い物などで車を頻繁に使えば、CO2の削減はあまり期待できない。このため、認定に当たっては、市街地の一定地域内に立地する物件を対象とし、税制優遇措置を通じて市街地への建設を誘導する考えだ。」

国土交通省は、人口減少に伴う公共投資の効率化の為、コンパクトシティを目指すべく政策転換を進めています。

エコを前面の理由に据えつつ、実際はコンパクトシティ実現への予算配分の一環と思われます。


今回の認定省エネ住宅制度について、市街地から離れた郊外とみなされ対象からはずされた地域については、この制度にとどまらず、いろいろな優遇措置が受けられなくなる可能性もあります。

また道路、上下水道などの公共インフラの整備・更新にも格差がつくかもしれません。

これからは切り捨てられる地域と生かされる地域が分けられます。

中長期的には、不動産の価格形成に大きな影響を与えそうです。


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今朝は、来年の任意売却・競売のマーケット動向を左右する「中小企業金融円滑化法」の記事に注目して、新聞を読んでいたのですが、読売新聞の地域欄に衝撃的な記事が記載されていました。

長屋規制


見出しは、

「都条例 共同住宅建たぬ土地」

「重層長屋に周辺迷惑」

「規制対象外 識者「構造大差ない」
 


以下、記事の要点です。

・「マンションやアパートは、建てられないと聞いていたのに・・・」
世田谷区の女性は、あいさつに来た開発業者から「隣の土地で、近く建設の工事が入ります」と言われて驚いた。
建設されるのは、14世帯が入居する木造2階建て集合住宅。
高さは制限ぎりぎりの約10mだという。」

土地の形状から、共同住宅が建てられないはずだか、この建物は「長屋」扱い。
都建築安全条例の規制対象外だった。

女性は、建築確認の取り消しを請求したが、区の建築審査会は請求を棄却。
しかし、女性は納得していない。


条例が制定されたのは、1950年。

都の建築企画課によると、
「長屋と言えば平屋が中心の時代。
複雑な階層構造を持つ現在の形は想定されていなかった。」という。

世田谷区都市計画課には、昨年から今年にかけて重層長屋を巡る相談や苦情が6件寄せられた。
松村浩之課長は「突然増えたという印象」と戸惑う。

都は今後、重層長屋の建築状況や近隣住民とのトラブルなどの実態調査を進め、規制の必要性について検討するとしている。」

都区内で高収益を狙うには、いろいろと規制のぎりぎりのところで工夫せねばなりません。

自分も、新築物件のターゲットとして探している土地は、路地状敷地(旗竿地)、借地等です。

しかし、すぐに規制されることは無いと思いますが、近い将来、「重層長屋」「テラスハウス」「連棟式住宅」の類は、規制が掛かるかもしれません。

行政や議員さんは、地元の住民の意見に敏感です。

今までは、あまり事例が無かったので、騒がれませんでしたが、最近は急激に増えています。

マスコミが取り上げて、近隣の住民が自覚し、住民運動に発展すると、あっという間に規制が掛かる可能性があります。

その場合、長屋形式は既存不適格になるかもしれません。

超長期保有で考えているのなら、さして影響もありませんが、
売却を想定している場合は、出口戦略を練り直さないといけなくなるかもしれません。


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昨日、やっと急ぎの仕事が一段落しました。

まだまだ忙しいですが、なんとかブログの更新ができます。

と、言いつつ先週も夜は毎日飲みでしたが。

月曜日は、昵懇にしているリノベ業者さんや管理会社さん。

火曜日は、夜銀サロン。

水曜日は、かなり前より昵懇にしている不動産業者さんと狼旅団さん

木曜日は、都心で数棟所有しているクライアントさんの方々。

金曜日は、てつさんの物件見学会&懇親会。

これで年内は一段落ですが、まだ急な海外出張の可能性もあります。

なかなか落ち着きません。


では、本題の税務当局による海外資産の捕捉・徴税強化について。

今日が最終回です。


今日は租税条約等に基づく情報交換ネットワークの現状について

租税情報交換の重要性に関する世界的認識が高まる中、23年11月17日現在で見ると日本の情報交換ネットワークも、53条約(64カ国・地域に適用)まで増加しています。

欧米主要国は当然として、東欧・旧ソ連諸国とも結構つながっています。
53条約に対して、64カ国・地域というのは、旧ソ連との条約が継承されているからだそうです。

 最近では、バミューダ(22年8月)、香港(23年8月)、バハマ(23年8月)、サウジアラビア(23年9月)、マン島(23年9月)、及びケイマン諸島(23年11月)との租税条約や租税協定等、シンガポール(22年7月)、及びマレーシア(22年12月)との租税協定の改正議定書が発効したほか、今後、情報交換規定の新設を内容とするスイスとの租税条約の改正議定書の発効も予定されています。

主要なタックスヘイブンがかなり含まれてますね。

最近、国内の不動産投資家さんが注目しているアジア・太平洋地域は、上記以外にインドネシア・韓国・タイ・中国・フィリピン・ブルネイ・ベトナム・香港・オーストラリア・ニュージーランド・フィジー・インド・ブラジル等々。

これからは、海外に隠すということは発想は捨てた方が良いかもしれません。

タックスヘイブンも金融機関や機関投資家、富裕個人投資家は、合法的に利用しています。

とはいっても、某大手精密機器メーカーのような事例もありますが・・・


昨日は「坂の上の雲」の最終回でした。

明治という時代人の気質をよく描写した作品でした。

時代は違えど、昭和の高度成長期からバブル期も似たような昂揚感があったような気がします。

今の日本というより、世界中の先進諸国は、どちらかと言えば閉塞感に包まれています。

いろいろな方と話していても、枯れゆく池の魚か、ゆでガエルのような話も多いです。

せっかくの一生に一度の人生。

税務当局による海外資産の捕捉・徴税強化など気にせず、正々堂々と仕事も遊びも生活も、世界を相手に前のみを見つめて進んでいきたいものです。

のぼってゆく坂の上の青い天にもし一朶の白い雲が輝いているとすれば、それのみをみつめて坂をのぼってゆきましょう。


確定申告に向けて節税対策の佳境の時期ですね。
私も重宝しています。
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