東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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最近、5棟目ホワイトベースが、全空取得から募集開始して、2年経つことから、退去が出始めました。

8月初め頃に1室空いて、前と同じ家賃で募集を掛けた時は、内見は多かったのですが、なかなか成約に至りませんでした。

夏という閑散期であったことも決まらない原因かとも考えましたが、内見は多かったです。

この時期は、転勤や入学で引っ越し先確保に急ぐわけではなく、じっくり良い条件の引っ越し先を探されている方が多かったのかもしれません。

そこで、表面募集賃料を約5%値引きして、価格帯を一段下げて、再度募集したところ、2週間でなんとか入居申し込みとなりなりました。

その後、2部屋退去がありましたが、退去後2週間程度で入居申し込みとなっています。

さらに、来月半ばに1室退去となりますが、今日、入居申し込みが入り、退去4日後入居予定となりました。

ちょっとした価格設定の巧拙で入居付けに大きく差が出ています。

おかげさまで、新規に購入してリノベ前の物件を除き、今年は全棟満室で年を越せそうです。


周辺の他のオーナーさんの募集物件を定点観測していると、私の物件と同じスペックで、私の物件の値下げ前の賃料水準で何か月も募集している部屋が多見されます。

空室による逸失利益、入退去に伴う広告料等の募集費用、原状回復オーナー負担分、内見セットの設置手間を勘案すると長い目で見れば、家賃を値下げしても、手残りは多くなります。

繁忙期にもし退去が出たら、元の家賃水準での募集に戻そうかとも考えていますが、テナントリテンションの観点からは、更新前に退去が続いたことを考えると、今の家賃水準が丁度良いのかもしれません。

ただ、売却を視野に入れている場合は、賃料を下げると、表面利回りが下がり、売り出し価格に影響が出るので、空室期間が長くなっても賃料水準を高めに維持した方が良い場合もあります。

それぞれのオーナーのポジションによって戦略は微妙に変わりますね。


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最近苦戦している月極駐車場。

都区内の他のオーナーさんと話していても同様の傾向です。

原因は、まあ分かります。

・駐車違反の取り締まりが厳しくなり、数分車から離れただけで、取り締まられる。
 都区内は、電車・地下鉄が網の目のように整備されており、車で移動しなくても不自由しない。
 会社の営業も経費削減と車だと時間が読みづらいので、社用車が減っていると聞き及んでいます。

・3階建戸建がスタンダードになり、1階部分の床面積を減らすことにより、
 分譲戸建に駐車場が設置されるケースが多くなった。

・若い人がプライベートで車の所有にこだわらなくなった。

そんなところでしょうか。

自己所有の駐車場も、以前は平均月3万円程度取れていましたが、現在では2万円台半ばまで下がっています。

そんな状況下、一番賃料の高いシャッター付地下駐車場に申し込みが入りました。


かなり大きめのベンツです。

契約希望者の方が試しに車庫入れしてみると、坂を下る途中に車両の下をガリガリとこすってしまいました。

最近は、他の車でそのようなことはなかったのですが・・・

ふと思い出してみると、バブル時代に私も車高の低い車で荷物を多く積んでいると擦ったことがあったかもしれません。


これでは、契約は無理かなと思いましたが、そのベンツは車高の調整機能がついており、車高を上げたら、難なく入ることができました。


めでたく契約となりました。

ただ、駐車場に入れる時に、車高を上げることを忘れる可能性もあるので、縁石の所にハイステップを付けることにしました。

ホームセンターに早速行って購入。

総額2万円弱。

ゴム製ですと半額程度ですが、見栄えと耐久性を考慮して、樹脂性にしました。

持ち帰り、ボルトで連結。

ハイステップ1


10分程度で作業完了。

ハイステップ設置後


部屋の空室は、工夫次第で早期に決まりますが、駐車場は周りの需給に左右されますので、決めるのがなかなか難しいです。

近所付き合いがあるので、積極的に他の駐車場の車を引きぬくこともできません。

レンタル収納も検討していますが、物件固有の特性を前提に採算性と手間を勘案すると、なかなか導入に踏み切れません。

決まってくれてホッと一息の秋の一日でした。

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所有物件内での孤独死や自殺、そしてその他の事件

大家さんにとっては一番嫌なことだと思ってます。

なにせ通常の保険では、リスクをカバーできません。

自殺や事件があった場合、家賃の大幅下落や空室率の上昇もあり得ます。

以前、殺人事件があった物件が全空となり、オーナーさんが破産したという話も聞き及んでいます。

これらの事象は、大家さんが、いくら努力しても防ぎきることはできません。

これから高齢化が進む中、それに遭遇する確立や件数は、増えていきそうです。

いざ起こった場合、大家さんは、その事後処理に対応しなければならないです。
目を背けて、現実逃避することはできません。

私も任意売却で取得したゴミ屋敷の残置物の処分は自分で対応することもありますが、これらの事象は次元が違います。

一般の清掃業者さんでも無理です。

なので専門の業者さんがいらっしゃいます。

その名も「事件現場清掃会社」

そのまんまの社名です。

社名が、事業目的を簡潔、且つ明瞭に表しています。

事業内容は真似したくないですが、ネーミングについては、見習いたいです。

http://www.genbaseisou.com/ ← こちらがホームページ

ホームページでは特殊清掃について下記のように書かれています。

「自殺や孤独死、事故死。
誰にも発見されずに見つかった遺体は、様々なものを周囲に残します。腐乱した遺体にはウジが発生し、ハエも大量に集まります。実際、発見までに数週間経過した現場は想像を絶します。

遺体を発見した場合、必ず警察が立ち会って遺体を片付けていくと思います。ですが、腐乱の進んだ遺体は、様々なものを周囲に残していきます。それらの後片付けは、親族や保証人(物件のオーナー様なども含む)が行わなければなりません。

親しい人が亡くなられ、衝撃的な現場を見た後に、通常では考えられないような状況の現場を掃除する。一般の方がそういった事をするのは非常に難しいと思います。

我々は、そういった状況の中にある、お客様の悲しみを少しでも和らげることが使命だと感じます。
誰かがやらなければいけないのです。それならば、我々が一手に引き受ければ、悲しみに暮れている多くの方が救われるのではないかと考え、日々現場を回っているのです。」

映画やテレビドラマでも放映されないような衝撃的な情景が目に浮かびます。


この「事件現場清掃会社」の高江洲代表がセミナーで講師をされます。


詳しくは以下をご参照ください。


◆□◆━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━◇■◇

   「大家さんに降りかかるリスク」セミナー&忘年会

◇■◇━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━◆□◆

急遽「となりの大家さん」主催で、大家さん向けのセミナーを開催する
ことになりました。
テーマは「大家さんに降りかかるリスク」です。

悪化している日本の雇用状況や年金問題によって、今後増えるであろう
「家賃滞納」と「所有物件内での孤独死・事件」について、関連する
お仕事をされているお二方よりお話いただきます。

といってもそんなに堅い内容ではなく、単純に興味深い話を聴けるといった
ノリでご参加いただいて結構です。

事件現場清掃会社の高江洲代表の著書を読んで、これは他の大家さんにも
「いつ降りかかるかもしれないリスク」として共有すべきと考えたのが
このセミナー開催のきっかけです。
高江洲代表のお話は大家としてだけでなく、人間としても考えさせられる
内容だと思います。

もちろん株式会社カーサの川西氏のお話も、今後施行される見込みの
家賃督促規制法案に対する心構えとして大変ためになるはずです。

夜は懇親会を兼ねて、ちょっと早い「となりの大家さん」忘年会を行います。


日付:11月12日(土) 
時間:14時半~17時(14時15分開場)
場所:ビジョンセンター日本橋
    東京都中央区日本橋室町1-5-3 福島ビル5F
    http://www.visioncenter.jp/access/
参加費:1,000円
定員:30名

 セミナー1
 「家賃督促規制法案施行にあたっての大家さんの対策について」
  講師:川西直人氏(株式会社カーサ 次長)

 セミナー2
 「所有物件内で孤独死や事件が発生した際の大家の対応について」
  講師:高江洲 敦氏(事件現場清掃会社 代表)


【懇親会&忘年会】
時間:18時~21時(3時間)
参加費:5,000円(飲み放題付き)
定員:30名
お店:鍛冶二丁
    東京都千代田区鍛冶町2-2-9 共伸会館7F
    JR神田駅 東口 徒歩1分


お申込みは、以下「とくする大家さん」より受け付けております。

セミナーのみ、もしくはセミナー&忘年会に参加の方は以下より
http://toku.t-oya.net/deals/detail/iid/75

忘年会のみ参加の方は以下より
http://toku.t-oya.net/deals/detail/iid/76


皆様のご参加お待ちしております。

***************************************************************************
以上、ここまで


私は以前より、別のセミナーを申し込んでいたので参加することができません。
興味深く、滅多に聞くことができない話なのでとても残念です。

まだ数席残席があるとのこと。

申し込みは今日迄です。



絶対物件購入セミナー2011
            ↑
こちら残席が残り18席とのことです。参加希望者はお早めに
定員となり締め切られました


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今日の日経朝刊によりますと、

東京都は来春にも都内の全てのマンションの総戸数や築年数、管理状況などの基礎情報を集めたデータベースを構築するとのことです。

以下、抜粋

「都内では約10年で築40年を超す分譲マンションが40万戸以上に膨らむ見通し。
 東日本大震災で老朽化マンションの耐震化や建て替えは喫緊の課題。

 240万戸ともいわれる都内マンションの実態を把握、来年度以降に建て替えや耐震化を促すテコとして活用する。

 来年3月末までに都内の全てのマンションの調査を完了予定。

 特に1981年に改正された旧耐震基準に基づいて建てられたマンションは全棟で耐震診断や改修の有無など耐震の取り組み状況を精査する。

 データベースはインターネット経由で情報サービスを提供するクラウドコンピューティングの技術を使う。」

データベースが活用されるようになると、賃貸仲介のポータルサイトにも物件情報の一部として掲載されたり、入居希望者への重要事項説明の時に説明することを義務付けられるようになるかもしれません。

そうすると築古マンションでも、耐震診断や改修の有無など耐震の取り組み状況次第で、客付や賃料水準に差が出そうです。

また、今回のデータベース化は東京都ですが、原状回復の東京ルールの広まりにみられるように、今後、他の都道府県も導入する可能性はあります。

自分もそうですが、全国の築古マンション、特に旧耐震の物件の所有者、そして今後築古マンションの取得を目指している方は、耐震の状況について今まで以上に気を付けて、耐震がまだの場合は、その対応策費用を織り込んでいく必要がありますね。


絶対物件購入セミナー2011
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 残席は30席を切りました。 参加希望者はお早めに


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