東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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昨日は、アパート経営フェスタに参加しました。

スタッフや他の参加者、協賛企業の方々も顔なじみの方々が多数。

休憩時間は、なんか学園祭のような賑わいでした。

ボランティアのスタッフの方々には、これだけのイベントを開催頂いて、頭の下がる思いです。

セミナーについてですが、特に注目していたのは、沢田冨美子さん。
http://okamotomikio.blog63.fc2.com/blog-entry-191.html ← 以前の記事です

自分が目標とする先輩大家さんです。

場の雰囲気に遠慮がちに話されていましたが、沢田さんの投資スタンスを再確認できて良かったです。

大前研一氏の話と合わせて、自分の心に残ったのは、商業系物件への考え方について。

店舗やオフィスの需要や賃料水準は景気の波に大きく左右されます。

さらに店舗については、今後、需要は確実に減少すると考えています。

それは、ネット通販の成長が主因です。

パネリストの竹内かなとさんは、車もヤフオクで購入するとのことでした。

通販していない衣料品や直接五感で確かめる必要がある商品を除いて、広い実店舗を要するビジネスモデルは少なくなっていくでしょう。

最後まで価値を失わないのは、ブランド立地、しかも駅近。

これは東京においての感覚で、地方の車社会では異なると思いますが、実店舗の需要が減少するのは、全国というより、世界的な流れでしょう。

住宅地においても、勝ち組・負け組のエリアが明確になっていきます。

国や地方公共団体、そして企業の動きにますます目が離せなくなっていきます。


あと沢田さんに限らず、パネリストの方々大半に共通していたのは、不動産賃貸事業を行う地域を限定していること。

沢田さんのように物件取得地域を港区の自宅徒歩圏に絞り、日々の散歩により脳内グーグルマップとストリートビューを更新しないまでも、それぞれの居住地近く、または+その他1エリアに物件を集中されています。

サラリーマン不動産投資家として投資していくには、そこにこだわる必要は無いかもしれませんが、不動産賃貸経営を主業またはサブの事業(あえて副業とは言いません)としていくには、川上物件情報の収集・資金調達・不動産運営チームの構築には、居住地でなくてもエリアを集中した方が有利です。


もう一つ、今回のフェスタで感じたことは、皆さん、どうしたら早く成功できるかより、どうすれば失敗しないかというスタンスに移ってきていること。

皆さんスタンスやポリシーは変わっていないのかもしれませんが、その時々のトレンドや場の雰囲気で思っていても表に出しづらいこともあります。

今の不動産を取り巻く環境が、そう感じさせたのかもしれません。




セミナー後は、懇親会に参加。

旧知の方々と親交を深めつつ、キートスヒロコさん、ソプラノ大家さんともお初お会いできました。

その後、新小岩駅前に移動。

伊藤ほうせいさん、税理士の叶先生、長岐さん、星島さん、そして毎度の母ウッチーさん、長女ウッチーさん、さくらもちさん達10数名と駅前の居酒屋で二次会。

最後は、関東-札幌大家の会のルーシーさんと駅が一緒でしたので、電車で談義。

ファイナルフェスタも充実、そして実り多い一日でした^^

けーちゃん・コテツさん・スタッフの皆様に感謝です。


来月は、絶対物件購入セミナー2011に講師として参加します。

ちょうど今、旬になりつつある内容なので、興味のある方は、懇親会と合わせてご参加ください。

絶対物件購入セミナー2011 ← セミナーの申し込みはこちらから。

懇親会参加ご希望の方は、セミナー申し込み後、
order@88zaisann.com
宛に、お名前ご住所、電話番号、メールアドレスを送付願います。


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各種報道によると

東日本大震災の際に東京都内のマンションで起きた漏水事故について、損害保険会社が地震の免責条項を根拠に保険金支払いを拒否したのは不当として、水漏れ被害を受けた部屋を所有する男性らが損保会社にリフォーム代など約140万円の損害賠償を求めていた訴訟の判決が東京地裁であり、損保会社に対し、男性らに約118万円を支払うよう命じました。

東日本大震災の際、震度5強の揺れだった東京都内のマンションで起きた水漏れ事故について、保険会社が保険金を支払わなくて済む「地震による免責」を認めるか。
東京地裁は、「震度5強程度の揺れは社会的に通常想定されており、杉並区内の最大震度が5強程度だったことを挙げ、このマンションの建築時期などから、「比較的耐震性が高く、5強程度の揺れは免責条項上の『地震』にはあたらないと解するのが相当」と指摘。水漏れは「『地震によって生じた損害』といえない」として、保険会社の支払い拒否は不当と結論づけました。

 そのうえで、「配水管が劣化していたのは明らかで、通常あるべき耐震性がなかった」と述べ、水漏れを起こした住人に約118万円の賠償を命じました。
住人の賠償義務が確定した場合には、住人と保険契約を結んでいた東京海上日動火災保険(東京)に保険金を支払う責任があると認めました。

  上階の住人の保険契約には「地震で生じた損害には保険金を支払わない」との条項がありました。
東京海上日動は「免責される」と主張しましたが、判決は「免責は大規模な損害が一度に生じる巨大地震を想定したもの」と判断しました。


3.11では、東京の物件も、配管等の被害を受けたことをいろいろな所から聞き及んでます。

この判決は、レジ系大家さんや自宅等の居住用建物に限らず、店舗・事務所のオーナーにも大きなインパクトがありそうです。

同様の訴訟が既に起こされていたり、今後この判決を知った方が起こすかもしれません。

また、この判決に対して、保険会社が控訴するかもしれません。

今後、大家さんにとって注目すべき判決です。


話は変わりますが、昨日案内した絶対物件購入セミナー2011

セミナー終了後に会場から1分程の鍛冶屋文蔵というお店で、セミナー出席者限定で懇親会を開催します。
藤山勇司さんや赤井誠さん等他の講師陣も参加されます。
会費は5000円になります。
参加ご希望の方は、
order@88zaisann.com
宛で、お名前ご住所、電話番号、メールアドレスを送付願います。

セミナーで聞けなかった、こんな話、あんな話を講師に直接、遠慮なく聞けるフリータイム2時間半。

私もいろいろなセミナーに参加しますが、ほとんどのケースで懇親会に参加しています。
セミナー以上に濃い話が大抵飛び交っています(笑)

セミナーに参加される方は、是非懇親会もご検討ください。
懇親会は、人数に限りがありますので、セミナー参加申し込み後、お早めにお申し込みください。

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不動産業者さんや銀行の方と常時情報交換していますが、最近、任意売却の物件情報が多く持ち込まれるようになってきました。

理由は簡単。

金融庁の意向です。

中小企業金融円滑化法施行から約2年。

リーマンショック以降、この法律のもと、任売・競売にかかることを避け、経営再建を試みたものの、倒産に至る企業や返済に行き詰る個人の方が目立ち始めました。

金融庁は、今春の監督指針改定で、「事業の持続可能性が見込まれない債務者」に対する対処法を例示しています。

銀行に対する検査でも、今秋から経営改善計画が着実に実行されているか厳しく点検する姿勢に転じています。


不動産の価格の動向というのは、インカム主体に実需にも影響を受けますが、キャピタル部分については、実は金融政策の影響が大きいです。

金融政策を先読みすれば、短期的な不動産マーケットの動向を読み間違えることは少ないです。

任意売却については、これから1年間が面白いシーズンになると予測しています。

11月20日に開催される絶対物件購入セミナー2011で講師を務めますが、任意売却についてマクロ的な動向と不動産投資家の方が実際にどのポイントを押えて、どう行動すれば良いか話そうと思ってます。

不動産と金融に携わって20年以上になりますが、不動産投資で生き残っている方々は、過去の成功体験に縛られず、常に先読みして行動されています。

今回のセミナーでも、競売・任売・新築のそれぞれのポジションでリアルタイムに現場で活躍されている第一線の講師の方々が話されますので、私も他の講師の方のお話を聴講するのを楽しみにしています。

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10月22日追記
セミナー終了後には、会場から1分程の鍛冶屋文蔵というお店で、セミナー出席者限定で懇親会を開催します。
藤山勇司さんや赤井誠さん等他の講師陣も参加されます。
会費は5000円になります。
参加ご希望の方は、
order@88zaisann.com
宛で、お名前ご住所、電話番号、メールアドレスを送付願います。

セミナーで聞けなかった、こんな話、あんな話を講師に直接、遠慮なく聞けるフリータイム2時間半。

私もいろいろなセミナーに参加しますが、ほとんどのケースで懇親会に参加しています。
セミナー以上に濃い話が大抵飛び交っています(笑)

セミナーに参加される方は、是非懇親会もご検討ください。
懇親会は、人数に限りがありますので、セミナー参加申し込み後、お早めにお申し込みください。



あと来週の10月29日に開催されるアパート経営フェスタも楽しみにしています。

本当に有益な情報は、ライブで行間を読みつつ感じるものと思っています。

残席はB席のみとのこと。

ただ、参加費3,500円とリーズナブルで、早く行けば、12列目から座れますので、見づらいこともなさそうです。

欧州危機・アメリカのサブプライム問題後処理も絡んで、不動産投資に限らず世界的に大きなうねりが起きそうな昨今。
大前研一さんの話にも耳を傾け、今後の事業方針の参考にしたいと思っています。

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先週末は土曜、日曜両日共、新築物件見学でした。

土曜日は、やすじろうさんの物件見学。

自分の自宅から徒歩10分の近さです。

隣の施設には、以前からよく行っているのですが、よもやその隣でやすじろうさんが新築されていたというのは、びっくりでした。

物件は、旗竿地で防火地域にあることからRCの2階建て。

しかし、土地を近隣相場よりかなり安く取得されていることから、このあたりの新築物件利回りからは、かなり高めに仕上がってます。


巣鴨RC2

共用部は、昨年やすじろうさんが新築した物件と工務店は違いますが、植栽とガスメーターの構成等コンセプトが似ていました。

いつも勉強になります。

物件の構成はコの字型でしたが、実は3つの建物で、地震があっても、ジョイント部分が破損されないように設計されていました。

3.11では、東京でもL字型等のRCや鉄骨造の高層建物のジョイント部分が破損して、数千万円単位の修繕費が掛かっている建物もあります。

仮に直下型が起きた場合、低層もかなり被害を被るという予測もありますので、良い造り方と思いました。

物件見学会後は、チームハワイや、いーかねっとの方々主体にお茶と懇親会。

山手線沿線の地元でも新築高利回りが狙えることを教えて頂いた充実した一日でした。

やすじろうさん、ありがとうございました!!



そして日曜は、昨年 boss_okuboさんの物件を手掛けられたフェダーエステートさんの新築見学会に東京大家の会で行ってきました。

まず目についたのが、エントランスに使用されたアクセントウォール。

通常の倍の厚さで、高級感があります。
年期が入ってもいい具合にエイジングしそうでした。

隣地との外壁には、外部配管がカバー付で貼っていました。
メンテナンスコストが抑えられそうです。

アクセントウォール


こちらは、モデルルーム。

モデルルーム

ナチュラル系の素材で、いい感じにまとめられています。

クロスは、私がよく使う番手のものでした。
結構、日光の当たり具合で、見た目の色が変わって、自分の物件の部屋によっては失敗したなと感じることもある難しいクロスですが、埋め込み式とライティングレールの光とバランスが合っていました。


気に入ったのは、下の写真の引っ掛け。
上のモデルルームでも使用されていますが、おしゃれです。

引っ掛け

最近、リノベをする時は長押を工夫して、引っ掛けられるように造作するのですが、こういうピンポイントのも良いですね。


あと気に入ったのが、この間接照明。

これ以外にも、外部でも縦系の照明をいろいろと工夫されており、夜は統一感と暖かみのある光源に包まれそうな感じでした。

桜台照明

この物件は自宅部分もありましたが、仮に全ての部分を賃貸にすれば、競争力の維持できる間取りでも10数%の利回りが確保できそうです。

先日見学した八丁堀の新築中層RCマンションもそうですが、皆さん都区内で土地から取得してなかなかの利回り物件を新築されています。

築年5年から10年程度のIRRを予想すると、皆さんかなり良い結果が出そうです。

最近、銀行や官僚の友人・知人と情報交換していますが、想定していたより早く不動産投資において、面白そうなシーズンになりそうです。

ここ2年ばかしは、マーケットの状況を鑑み、築古戸建の取得程度に留め、自己資本の充実に力を注いできましたが、そろそろアグレッシブに新規の物件取得に動こうかとも考えています。


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