東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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最近、いくつかの勉強会・研究会で今後の不動産税制の行方について議論しています。

不動産市況は、実需もさることながら、金融環境・税制に大きく左右されます。
財務省・金融庁のさじ加減一つで、不動産価格は上がったり下がったり。
金融・税制を先読みすることが不動産投資には、なにより重要です。

その議論の中で、資産課税の一環として話題になるのが「地価税」

最近の大家さんには、馴染みのない税かもしれません。

どういう税だったかというと、端的にいうとバブルつぶしの税制でした。

平成3年に制定され、平成4年から施行。
既に各種施策により不動産価格が下げつつある中、過剰な土地投機取引による異常な地価高騰を抑制する目的で施行されました。

地価税は、自宅や他人に貸し付けている住宅の敷地で、1戸あたり1,000平方メートル以下の住宅地などが非課税とされ、さらに、定額の基礎控除(個人の場合は15億円)が設けられたことから、結果として主な納税者は大企業となり、当時も住宅系大家さんには縁のない税制でした。

地価税は、毎年1月1日現在において所有するすべての土地等の価額(相続税評価額)の合計額から、基礎控除額を引いた金額に、0.15%(平成7年以前は0.3%)の税率を課税することとされていました。

ただ、廃止されたわけでなく、バブル経済の崩壊以後、日本の土地に対する需要は低迷しており、地価の急激な上昇はないとの見込みから、地価税は租税特別措置法71条により、1998年(平成10年)度より「当分の間」課されないこととされています。

そのまま復活することは、現在の日本の不動産市況を鑑みるとありえなさそうですが、富裕層向け資産課税強化には、消費税と同じく非課税の対象や控除額を変更すれば、新たな税制の導入ではなく、改正で使えそうな税制なので、注意している税制の一つです。

資産課税強化時には、地価税のように借入の有無を考慮せず、純資産にではなく総資産に掛けられる可能性があるので、ハイレバレッジを掛けられている方は要注意です。


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昨日、8月初めから入居可であった16㎡のワンルームが契約となりました。

実質、入居決定まで1か月半掛かりました。

山手線から地下鉄で一駅、徒歩7分の立地です。


周辺の同スペックの物件と比較しても、賃料はさほど高くないので、いつも通りすぐ決まると思っていました。

自分の物件は全て自主管理で、各大手仲介会社さんとも直取引です。
皆さん決めブツ扱いで客付してくれています。


募集開始してから、最初のうちは、毎週1~3件の内見がありました。

このペースですと、すぐに決まるなと思っていました。

しかし、内見はあれど、なかなか成約に至りません。

8月末頃になると内見のペースも落ちてきました。


各業者さんに側聴を掛けて、最近のマーケット動向を確認しました。
あわせて自分の物件の状況も踏まえると、ポイントは次の通り

・3.11以後、実家に戻る方が多い
  東京の実家のみならず、田舎の実家に戻る方もいらっしゃいます。

・今まで一人住まいであった方が、カップルで同居するようになった。
  私の他の物件の広めのワンルームも3.11以後、二人住まい許容で2件成約しました。

・同じ面積帯ならば、ボロでも賃料が安いところの方が成約しやすい。
  雇用環境が悪化し、給与水準が低迷していることが影響。


上記の状況を総合的に判断して、表面募集賃料を5%値引きして、再度募集したところ、2週間でなんとか入居申し込みとなり、昨日契約となりました。

これで、とりあえず全物件満室です。
しかし、9月末に同じ物件で退去があるので気が抜けません。


山手線近郊でも、狭小ワンルーム系はマーケットが弱含みです。

9月の中繁忙期でも、引き合いは回復しませんでした。

このような状況でも、チラシや物件情報をチェックしていると狭小ワンルームアパート・マンションが新築されています。

当初の表面利回りが高く見えることからなのでしょうが。

周辺の家賃相場と乖離がある家賃設定の物件が多く、そのような物件は定点観測していますが、築浅でも常に苦戦しています。


かたやカップルで住める1LDKタイプは、人気があり、品薄です。

自分の物件でも最近は客付に苦戦している狭小ワンルームと同じエリアの物件で賃料は1~2割アップしています。

もちろんハプティックさんや、他の業者さんを使って、きちんとリノベはしています。


最近は、賃料の㎡単価も狭小ワンルームと1LDKで、あまり乖離が無くなってきました。


今まで以上に、今後の人口動態や賃貸住宅入居希望者のライフスタイルの変化を踏まえて、新築や築古のリノベをプロデュースしていかなければならないと実感する今日この頃です。



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先週の土曜日に友人の長岐さんが、~三井住友銀行出身の現役不動産鑑定士が教える~初心者でもできる!不動産投資プラチナ指値術というセミナーを開催され、参加しました。

会場には、石渡浩さんや尾嶋健信さん、その他見知った方々も多数参加。

セミナーの内容として、
・正しい指値を入れるための法則とは?
・不動産投資のプロが教える、指値を成功させる“テクニック”とは?
・現役不動産鑑定士が初めて明かす指値をすべきでないクズ物件を一瞬で見分ける方法とは?
・不動産投資のプロが伝える指値をすべき物件の見分け方とは?
・不動産投資のプロが明かす買い付けで一番手になる方法とは?
・現役不動産鑑定士しか知らない指値のテクニックとは?
・売主を納得させる合理的な根拠の出し方とは?
・高確率で指値が通る買付証明書の書き方とは?
等々

初心者はもちろん、ベテランの方にもとても参考になるセミナーでした。

私も三井住友銀行で財閥系や東証一部上場の不動産会社から個人の不動産オーナーまで融資を担当していましたが、長岐さんは特に不動産に特化したセクションにいらっしゃいました。

長岐さんと銀行時代に直に仕事したことはありませんでしたが、そのセクションの方々とは、よく連携していました。

長岐さんは、銀行のロジックに、不動産鑑定士のスキル、現役大家さんとしての経験をミックスして、不動産投資家が使える実践的なノウハウを体系化されています。

セミナーで特に勉強になったのは、

・買付を最低でも○○のときと○○のときの2回出すことで、指値の通る確率が劇的にアップするようになる手法
と、
・収益還元価格ではなく、○○価値を価格判定に使われていることです。

指値はむやみやたらに入れていると、そのうち不動産業者さんから相手にされなくなることがあります。
逆にきちんと理論付けして出していれば、次回からその方のロジックにあった物件を紹介されることもあります。

仮に指値を入れた物件を取得できなくても、次に良い物件を取得できる可能性も高まります。

今回、そのセミナー内容が公開されることになりました。

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昨日はシェア東社長の案内で足立区の築古リノベ物件を見学。

玄関に入るとそこには広い土間が。

自転車はもちろんバイクも置けます。

足立8




この物件の特徴である掘りごたつ。

足立6

取り外して、ふたをすればフラットな洋室にもなります。

見学時、皆さんが正座しているのが妙に笑えます^^

足立5


自分が2か月前に取得して、現在リノベ案を練っている東京城南地区の戸建てにも、堀りごたつが元々付いています。

リノベでは、フラットにするつもりでしたが、今回座ってみるとなかなか良さげでしたので、活かすかどうか再検討してみます。

ただ、入居者ターゲットが異なるので、キッチンの位置にも配慮しなくてはならず、思案のしどころです。


こちらは、新設された独立洗面台。

背面の居間の導線を妨げないように、形と配置を工夫されています。

足立7


こちらは2階の1室。

古い戸を上手くリペアして活用されています。
戸上部のアクセントクロスが全体のバランスを整えつつ、モダンな感じを出しています。

足立4

いつも凄腕の方々の築古木造リノベ物件を拝見させて頂いていますが、できあがったのを拝見していると、自分でも職人さんと一緒にセルフでできそうと思うこともあります。

でも、出来上がった完成型を拝見しているから、そう思いますが、実はカラーコーディネートや微妙な設備のバランスは、全くのビフォーから行うのは、かなりの困難を伴います。

私が取得した築古マンションにもありましたが、たまに和室を洋室にリフォームして、なんかちぐはぐな部屋を拝見することもあります。


既存の素材の良さを活かしつつ、個性的で客付の良いインパクトのある部屋を造りたいときは、その道のプロと組むのが良いと改めて痛感しました。


物件見学後は、東さんや一緒に見学した大阪から上京中の目指せ金持ちリーマンさんそしてひろ*さん達と懇親会。

国内不動産にとどまらず、北米やその他諸外国での不動産投資話でも盛り上がりました。

土曜日に参加したセミナーと合わせ、今週末も楽しく充実した2日間でした。

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