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東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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アトラクターズ・ラボの沖 有人氏が、日経ビジネスで「ブルーアイランド戦略」についてコラムを書かれていました。

沖氏の講演は、サラリーマン流不動産投資道場やその他のハウスメーカー系無料セミナーで何度か聴講したことがあります。

沖氏は「ブルーアイランド戦略」について下記のように説明しています。
「他人がやっていない小さな事業を見つけて、こっそり始める。
そして一気にノウハウを確立してしまえば、大手企業といえども、簡単には手を出してこない。
しかも、市場が小さければ、「まあ、あの分野は面倒だからやめておこう」となる。
そして、小さいながらも市場の独占が続く。これほど、おいしい事業はないと思う。
なにせ、競合相手がいないのだから。」

 さらに沖氏は「ブルーオーシャン戦略」と下記のように比較しています。
「これは、いわゆる「ブルーオーシャン戦略」と似ているように聞こえるが、まったく違う経営戦略だと思ってもらっていい。
そもそもブルーオーシャンは、競争の激しい市場「レッドオーシャン(血で血を洗う競争の激しい事業領域)」から逃げるように、競争のない未開の大市場(=ブルーオーシャン)を切り開こうという主旨だ。
 しかし、ブルーオーシャンには難点がある。
まず、成功する確率が低いこと。
そして、さらに問題なのは、もし成功を収めたとしても、あまりにも巨大な市場を切り開くがために、多くのライバル企業が乗り込んでくることだ。
実は、ガポガポ儲かる期間が非常に短い。」と 。


「ブルーアイランド戦略」は、中小のメーカーさんがよく取る手法です。

私も、銀行員時代その戦略を取っている企業をいくつも担当していました。

売り上げは数億円から数百億円程度まで様々です。
中には部品メーカーもあれば完成品メーカーもあります。

総じて同じであったのは、その製品・商品のシェアの大半をその会社が占めていること。
規模は小さくても、競争相手がいないので、業界平均より利益率は高いです。

その戦略が取れている会社は二つの理由があります。

一つは特許を取得し、他社が参入できない状況を作れていること。

もう一つは、マーケットが小さく、他社がその事業に割り込んで新規参入に必要な投資額とリスクに対して、相応の利益が見込めないこと。

一社ではなく、業界団体を作り、その団体加盟各社間で特許を融通しあい、新規参入をはねつけていたケースもありました。

では、個人の大家さんで、「ブルーアイランド戦略」は可能でしょうか。

私は可能と思っています。

今まで、自分のドミナントエリア内でどちらかと言えば、ニッチなコンセプトの物件をプロデュースしてきましたが、先月取得した物件についてはさらにニッチなマーケットを追求しようと、企画を進めています。

ただ、「ブルーアイランド戦略」は、総じて「不労所得」にはなりにくいです。

誰でも労せず簡単に新規参入できるのなら、すぐに「レッドオーシャン」になってしまいます。

個人が趣味と実益を兼ねて営むところに、大家さんの「ブルーアイランド戦略」での勝機があると思います。

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直近では、日本の長期金利は低下傾向にありますが、米国債格下げを機に「次のターゲット」をめぐる思惑が市場に広がっています。

まずは欧州。

フランス国債のCDS(クレジット・デフォルト・スワップ)の保証料率が急上昇しています。

フランスについては、ギリシャ国債に対する金融機関の損失が大きいのが主な要因です。

対岸の火事ではありません。

日本国債への視線も厳しさを増しています。

S&Pは1月、外貨建て・自国通貨建て長期ソブリン格付けを「AA」から「AA─」に引き下げ、その3カ月後の4月には格付け見通しを「安定的」から「ネガティブ」にして、一段の引き下げの可能性を示唆。ムーディーズは5月、日本政府の自国通貨建て・外貨建て債務格付け「Aa2」を引き下げ方向での見直しを発表。月内にも見直し結果を公表する見通しです。

世界の債務危機問題で、日本国債の格下げが現実に行われた場合、一気にマーケットの注目が日本に向けられる可能性が高くなってきました。

実際、日本の保証料率も最近1%を超え、リーマンショック以来の過去最高水準に迫っています。

日本国債CDSのチャート ← チャート右上の「5年」をクリックしてください

よく、日本の国債は、その大半が国内で消化されているから大丈夫と聞きますが、その消化余力も限られてきています。

また、日本の機関投資家の決定権限者はサラリーマンであることが多いです。

今は、為替リスクもなく、格付的にも買える水準にある日本国債を消去法的に買っています。
組織内で、内部ルールと手続きを踏んで買っていますので、将来、日本国債の価格が暴落(=長期金利の上昇)しても致命的な責任を問われることは少ないです。

しかし、期間投資家は米国の格下げをきっかけに安全神話が永遠に続かない可能性を意識し始めました。

日本国債の格付けが下がり、他の機関投資家が買わなくなった場合、右向け右で、合成の誤謬が起こり、一気に長期金利が上昇する可能性もあります。

地震も過去の金融危機もそうですが、じわじわと歪が溜まり、一気に現実化します。

海外に工場が移転し、貿易黒字が縮小または経常的に赤字転落。
そして、政府が財政規律を立て直しできず、財政再建に懸念が出た場合、
最悪のシナリオは株、債券、為替のトリプル安です

機関投資家は、サラリーマンリスクの範囲内で済みますが、個人投資家は最終的に全てが自己責任です。

インフレ・円安になった場合、輸入に頼る食料やその他の生活必需品は、当然値上がりします。

しかし、供給過多のエリアの家賃や不動産の価格はどうでしょうか。

長期金利は上昇したけど、賃料相場や不動産相場はそのままか相変わらず下降ということもあり得ます。

ただ、このシナリオは、必ずなるというものではありません。

政府や国会が、日本国内の産業育成に努め、プライマリーバランスを黒字化すれば避けられます。

今の永田町の動向を見ていると、なかなか難しそうですが・・・


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8月4日のカンブリア宮殿のゲストは、世界的な建築家の隈研吾氏でした。

自分は南青山の事務所に通う時に、表参道の駅から根津美術館の前を通って行きます。
いつも周りと調和した良い建物と思っていましたが、隈研吾氏の作品とは知りませんでした。

隈建築の特徴は、普通とは違う建築設計手順でデザインを考えること。
普通建築は全体から細部へとデザインを詰めていきますが、隈建築では、ディティールを先に決めて、全体へとデザインを広げていく。

例えば、使いたい窓等の部材があれば、その部材を活かすため部屋の幅や窓と窓の距離を決めていく。

さらに、原産地の素材を活かし、地域や環境と密着、融合した『負ける建築』という自身のスタイルを貫いているそうです。

負ける建築①『地元の自然素材で建てる』

地元の特産素材にこだわる隈氏。
木の制約を活かしコンクリートとは違った建築が出来上がる。
人の目線を意識した伝統の日本建築は、人間の謙虚な気持ちを思い出させる。


負ける建築②『環境に合わせる』

地元の景色と調和させ違和感を生まない建築を心がける隈氏。
環境との融合を図った建築の特徴は、建物が主張する建築ではなく、周辺環境や地元の生活、文化も取り込む事で周りに溶け込ませる建築である。

テレビやネットで、いろいろな作品を拝見しましたが、決して木のみにこだわっているわけではないようです。
RCや鉄と木を上手く融合されています。



村上龍氏が編集後記にて
「隈研吾の建築を見るとき、「神は細部に宿る」という有名な言葉をいつも思い出す。
全体ではなく、材質・ディテールからイメージされ、自然と人工物の境界線がデザインの対象となる。
20世紀はコンクリートの時代だったと隈さんは言う。
確かに、「短期的な効率性」という昔の価値観の象徴かも知れない。その価値観は間違っていたわけではない。
だが、現代にはフィットしない。」

村上龍氏は、番組の中で建築物というのはあまり好きでなかったと述べられていました。
それは都庁のような建築物は人を威圧するような感じがする。からだそうです。
不動産・建築とは距離を置かれている率直な意見は貴重です。

隈研吾氏の作品もバブル崩壊前の作品は、今の作品と雰囲気が結構異なり、良い意味でも悪い意味でも都会的でした。

よくよく考えてみれば、現在の大家さんや不動産投資家さんは、バブル経験組がまだまだ主流ではないでしょうか。

かたや、単身向け物件の入居者は、平成生まれの方が主流となりつつあります。

感性も価値観も、バブル経験組とは異なります。

常に自分の物件のターゲット層のトレンドと時代にあった普遍的な良さを追求していかなくてはいけないなと感じました。

ということで、これからは表参道や青山通りではなく、竹下通り周辺や裏原宿も通勤の時に通るようにします。

新建材に合成クロス・クッションフロア・Pタイルではなく、木や石、他の自然素材を上手く活かせるようになりたいです。

最近、ハプティックさんにリノベを依頼している築33年のRC物件。

元々の家賃から2割アップの上に、空室期間も大幅に減少。
しかも、周辺の同じ面積帯の大手ハウスメーカー新築物件よりも高い家賃を頂戴しています。

もちろん室内以外にも、植栽やエントランスにも工夫して全体や周辺と上手く調和するようにしています。

デザイン的に素敵な部屋と落ち着いて住み易い部屋は、両立は可能ですが、別の定義と考えます。
入居者本位の一歩引いた「負ける建築」を心掛け、
入居者さんも快適に暮らせて満足頂き、大家としても嬉しい物件を、
これからも作って、運営していきたいです^^

エリアにもよりますが、自分の物件のエリアでは、多少コストがかかっても相応の賃料アップが見込めますので、長期的に、そして出口戦略も考えれば、その方が結局お得でもあると考えています。



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昨日は、午後1時から6時近くまで渋谷にて赤井さんと二人でビールやその後コーラを飲みつつ中身の濃い不動産談義。

その後、赤井さんと別れて、浜松町に向かい、しょぼくれサミットに参加。
いつも何かの懇親会等でお会いしている面々の他、借金進さんともお初お会いして、皆さんといろいろと最近の不動産事情等について賑やかに意見交換しました。

終わったのは11時近くだったでしょうか。

赤井さんもしょぼくれサミットの参加者(実は皆さん大家業や本業でしょぼくれていない凄い方々ばかりですが)も、不動産賃貸経営について、日々真剣に考え、行動されています。

いくら話していても話足りないぐらいです。
時間があっという間に過ぎていきます。

帰宅してからは、録画していたカンブリア宮殿を視聴。

ゲストは、世界的な建築家の隈研吾氏でした。
世界中を休みなく飛び回っていらっしゃいます。

番組の中で、車で移動中の隈研吾氏がつぶやいたことが印象に残っています。

「僕の設計の仕事というのは、本当に好きなことをやっている。
特に休みを取りたいとは思わない。
大変なこともいっぱいあるけれども、建物を設計することの楽しみの一部。
そういう大変なことのストレスも含めて楽しみの一部だと思っている。」

自分も大家業や、それに付随する不動産コンサル業は、決して不労所得ではないですが、
楽しみながらさせて頂いてます。

独りでこもって大家業を営むこともできますが、それでは多分自分にとって楽しさも半減だと思います。

不動産を通じて知り合った皆さんに感謝です^^



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