東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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近頃は(以前からかもしれませんが・・・)、週に5日以上、クライアントさん、大家さん、不動産投資家さん、不動産・建設業界の方々と飲んでいます。

好き嫌いがないのと、ひろ*さんには負けますが、食べることも好きなので、外食の時は、出されたものは基本的にたいらげます。

そのため、たまに飲み会が無く、家で夜を過ごすときは、食事はカロリー控えめにに節制に努めています。

アルコールも家飲みは、健康を考えて最近はビールを控え、ワインを飲むようにしています。

ただ、ワインを飲むときに悩むのがおつまみ。

チーズやナッツ、生ハム等があいますが、いかんせんカロリーが高いです。

たろうさんナルゾウさんと競いあっているダイエット競争にも勝てません(汗)

なんかいいおつまみがないかなと、いろいろ探していましたが、なかなか巡り会えなかったのですが、今日近くのスーパーで見つけたのがこれ。



説明文には、「サラダクラブ ミックスビーンズ(ひよこ豆・青えんどう・赤いんげん豆) 」は、3種類の豆をバランスよくミックスしたミックスビーンズです。このままサラダ、スープ、シチューなどの料理、ハンバーグや魚のムニエルなどの付け合わせにご利用ください。」と、書いてますが、そのまま酒のつまみとして食しても、薄く塩味が効いていて、あいます。

ワインの他に、ブランデーやスコッチにもあいそうです。

他になにかお酒にあうヘルシーおつまみがありましたら、教えてくださいませ^^

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現在の空室は、先月末退去して、一部配管修繕をしていた5棟目ホワイトベースの1室のみです。

ホワイトベースは一昨年に任意売却にて取得して、大規模リフォーム後の昨年1月に募集を開始し、10戸全て空室だったのを1か月半程で満室にしました。

下はリフォーム前の写真です。
購入時は、残置物で足の踏み場もなく、異臭が漂っていました。
303リフォーム前

今回、退去後に内見セットを備え付けた写真です。
リフォーム前の写真とは、左右対称の別の部屋です。
303リフォーム後

思い返せば、内見セットに凝り始めたのは、ホワイトベースの大規模リフォームの時からでした。


今回は、大規模リフォーム時には、自分のスキル不足で、あまり気にならなく、今回気になった箇所をいくつかセルフリフォームしました。

その一つがユニットバスの水栓廻り。

写真では、色が分かりにくいですが、白い水栓ハンドルが黄ばんで、金属部分も水垢等で濁ってます。
付いていたシャワーも、所々の溝等が黒ずんでいました。



部品を取り外して、ある生活用品を応用した道具を使って金属磨きで、鏡面に仕上げます。

取り外し中


綺麗に仕上げた後、新品のシャワーとクリスタルハンドルを付けて、出来上がり。
掛かった材料費は3千円程度。
これで、かなり見栄えが良くなります。



水廻りの汚れは、内見時にも結構気になります。
特に、築古リフォーム物件では、新しくした箇所との比較で目立つことも。

管理会社さんやクリーニング業者さんも、ここまで気にしてくれている業者さんは少ないと思いますので、オーナーのきめ細やかな対応が必要かもしれません。


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各種報道より

「マンションや住宅にどの程度の欠陥があれば、施工業者や設計業者が賠償責任を負うかが争われた訴訟。

具体的には、新築マンションを棟ごと購入した男性が、バルコニーや壁などにひびがあるとして設計・施工業者に賠償を求めた訴訟の差し戻し上告審判決で、最高裁は21日、「建物に現実的な危険がなくても、放置すると危険が表れ得る場合、業者は賠償責任を負う」との初判断を示した

 業者側が賠償責任を負うケースとして「外壁がはげ落ちて通行人の上に落下したり、ベランダや階段の欠陥で利用者が転落する恐れがある場合」「建物の強度不足につながる鉄筋の腐食や劣化」「居住者らの健康を損なう危険があるほどの漏水や有害物質の発生」と例示。
建物の美観や居住環境の快適さを損なう程度の欠陥は該当しないとした。

 男性は90年、大分県別府市で賃貸と居住を目的に約5億6000万円でマンションを購入したが、バルコニーや壁にひびがあるとして補修費や慰謝料を求め提訴。1審は業者側に約7400万円の賠償を命じたが、2審は「倒壊するような危険な状態ではない」と男性側逆転敗訴とした。」

購入後、どれくらい経過してから欠陥が発覚したのかは、いろいろなニュースを見ても分かりませんが、提訴から15年経過とあったことから、かなり築浅の時にひびが発生していたようです。

「倒壊するような危険な状態ではない」状態でも、ひびが目立っていれば、皆さん入居を躊躇されます。

しかし、15年越しの裁判は大変ですね。

ただ、この大分の大家さんの粘り腰の努力の甲斐あって、大家さんに有利な判例ができました。

7月15日の「賃貸住宅の更新料は有効」の判決に続き、司法では朗報が続きます。

ほとんどの建築業者さんは、きちんとされていると思いますが、一部のそうでない建設会社さんも、この判決を真摯に受け留めて、手抜き無くきちんと仕事をしていただければと願います。



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ちょっと前の日記で
「大家さんを継続的・安定的に営んでいくうえで、
短期的には、亀井さんのモラトリアム法の行方、
中期的には、電力不足・電力価格高騰・円高による企業(特に工場)の海外移転、
そして長期的には、人口・世帯減少、独居老人の増加がポイントになると思ってます。」
と、書きましたが、臨時増税を失念していました。

今日の各種報道によると、
政府は20日、東日本大震災の復旧・復興に向けた財源を賄う臨時的な復興増税を10兆円規模で実施する方向で調整に入った。所得税と法人税など「基幹税」を5年程度増税する案が有力。
復旧・復興のための事業総額は国・地方合計で20兆円程度と試算。このうち2011年度第1次、第2次補正予算で計上した6兆円を除いた費用の大部分を復興増税で調達することになる。7月末に取りまとめる「復興の基本方針」に明記する。
臨時増税の期間や開始時期は今後調整を進めるが、当初2~3年間は増税幅を大きくし、その後、段階的に縮小する案も浮上している。
政府は21日、復興財源確保に向けた関係閣僚の2回目の会合を開き、財源捻出の具体策などを協議する。 」
と、ありました。

所得税と法人税とありますが、ただでさえ電力不足・電力価格上昇が中長期的に見込まれる中、企業の国際競争力に影響する法人税をあまり上げることは困難と思われます。

とすると、一番しわ寄せがくるのは所得税でしょうか。

運転資金ではない、不動産投資等の設備資金の借入元金返済原資は、償却前税引後利益です。

ここ数年の内にフルローンか、それに準ずるハイレバレッジで物件を取得し、まだ自己資本比率が低い方は、今後5年程度強めのストレスを掛けて、キャッシュフローシミュレーションをされた方が良いと思います。

当面は、先行きが読みづらいですから、手許流動性も高めに維持した方が良いですね。

と、他人事のように書いてますが、自分も最近フルエクイティで物件を取得し、キャッシュポジションが低下してますので、内心ちょっとドキドキです(汗)


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