東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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産経新聞より抜粋

「社会保障と税の一体改革を検討する政府・与党の集中検討会議が、来月2日に示す一体改革原案で、年収1千万円以上の高齢者が受給する基礎年金を減額し、年収65万円未満の高齢者に1万6千円を上乗せする案などを盛り込むことが31日、分かった。安定財源の確保に向け消費税増税の法整備を今年度中に実施し、2015年度までに消費税率を段階的に10%に引き上げることも打ち出す。

 原案では、医療や介護などの自己負担額に上限を設け、それを超えた分を公費で負担するなどサービス拡充策の費用として15年度に約4兆円を要すると試算。高所得高齢者の年金削減などによる抑制額は約1兆3千億円にとどまり、差額の約2兆7千億円の財源が新たに必要になる。

 さらに現在でも10兆円程度の財源不足が生じているため、消費税率を10%に引き上げることが必要と判断した。

 高所得の年金受給者は年収1千万円以上から基礎年金を減額し、1500万円で支給を打ち切る。年金の支給開始年齢引き上げも検討課題とする。」

当面は基礎年金だけですが、そのうち厚生年金にも波及するかもしれません。
また、将来的には基準年収も1000万円~1500万円ラインより悪化するかもしれません。


不動産投資における借入金元金返済は、税引後の所得からなされるものです。
大家さんによっては、所得は多くても借入金の返済額が多く、キャッシュフローがあまり無い方もいらっしゃいます。

特に借入期間の後半になってくると、ただでさえデッドクロスの影響が出てきます。

政府は、フルローンで不動産を取得して、借入返済比率が高い方・自己資本比率が低い方に配慮することは無いでしょう。

時々書いてますが、家族や資産管理会社への不動産所得の分散の巧拙が節税以外にも大きく影響する時代になっていくのは確実ですね。


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  *6/15(水)より 16,800円 から 19,800円に値上げされるそうです。



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ハプティックさんに依頼していたリノベ部屋

ワンルームリフォーム、59.8万円から。ハプティック株式会社 ← ハプティックさんのHP

おかげさまで入居が決まりました。

連休明けに、一部を残して、ほぼ工事が完了し、その後、内見は10件程度ありました。

カップルで内見された方々には、女性にはとても気に入ってもらっても、男性は面積が物足りないというパターンが多かったです。

繁忙期が終わったこともありますが、面積当たりの賃料単価に対し、シビアになってきています。

3.11後の入居者募集は初めてでしたが、他の内見者の方々と話していても、他にもいろいろと物件選択の基準に変化があるのを実感しました。

新規物件取得基準や、リノベ基準について考えさせられるところ大でした。


昨日は、とりあえず先週に退去があって、一部クロスの張り替えとセルフクリーニングが終わった別の物件の部屋に内見セットを移動。

移動前
204くねくね

移動後
301照明

今度は1Rなので、部屋を狭く見せないため、椅子は省略です。

最近は1室空室があるかないかの状態が続いていますが、
1室でも空室があるのと、満室なのでは、精神衛生上全く違います。

来月下旬にも別の物件で1室退去が予定されています。

退去予告の無い満室状態にして、梅雨明けを迎えたいものです。


中村豊デザイン集 
 ↑ 上記のクロスはこちらを使用しています。


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友人の小川武男さんが「大家さんのためのアパ・マン経営の満額融資完全マニュアル」を出版されました。

内容は、

序章 なぜ、アパマン経営に銀行融資を活用するのか?

1 銀行融資でサラリーマンでも大家になれる
2 借金は恐くない
3 アパ・マン経営で銀行融資を受けるメリット
4 アパ・マン経営で銀行融資を受けるデメリット
5 そもそも融資とは?
6 銀行も本当はお金を貸したい


第1章 手取り足取り教えます!アパ・マン融資の全体像

1 アパ・マン融資はいつ申し込めばいいのか?
2 どこの銀行から借りたらいいのか?
3 まず銀行との信頼関係を築く
4 融資の申し込みをする
5 銀行に書類を提出する
6 銀行の融資審査から融資決定まで
7 書類の締結から融資実行まで


第2章 どこの金融機関から借りたほうがいいのか?

1 金融機関にはどのようなものがあるか?
2 アパ・マン融資を受けやすい銀行とは?
3 同じ銀行でも支店により融資の積極度が変わる
4 銀行との関係を深めるには?


第3章 銀行は「融資審査」でどこを見ているのか?

1 なぜお金が借りられないのか?
2 これが「不動産融資」の公式だ!
3 銀行は融資の可否をどうやって決めているのか?
4 銀行はあなたの何を見ているのか?
5 個人信用情報機関登録の有無
6 建物耐用年数と融資期間の関係
7 連帯保証人について
8 銀行が担保に取る不動産の条件
9 銀行が興味のある3つのこと


第4章 利回りよりもキャッシュフロー

1 利回りよりもキャッシュフローが重要
2 キャッシュフローはどうやって算出するか?
3 キャッシュフローが成功の第一条件
4 1棟しか買えない人と何棟も買える人の違い


第5章 融資が出やすい物件、融資が出にくい物件

1 融資を受けやすい物件、受けにくい物件とは?
2 一棟物が融資を受けやすい理由
3 ワンルームマンションなど区分所有物件はどうか?
4 区分所有物件でお金を借りるには?
5 区分所有物件の投資でリスクを減らすには?


第6章 融資を受ける上での注意点

1 キャッシュフローの検証をしっかりする
2 リスク耐性を見る
3 レバレッジに気をつける
4 フルローンだけにこだわらない
5 「固定金利」と「変動金利」どちらがいいのか?
6 「元金均等返済」と「元利金等返済」の違い
7 デッドクロスより恐いこと
8 「抵当権」と「根抵当権」どちらがいいのか?
9 融資を受けるだけでもお金は必要
10 情報開示はしっかりと
11 個人の損益計算書・貸借対照表を意識する


第7章 リスクが少ない!アパ・マン融資の返済戦略

1 融資の正しい返し方を学ぼう
2 返済シミュレーションの作り方
3 繰上返済をするには?
4 ノンリコースローンとは?
5 不動産と相殺できるか?
6 本当に苦しい時の対処法


第8章 満額融資をゲットする!銀行書類の作り方

1 銀行員を納得させるためには書類が一番
2 どんな書類が必要か?
3 収支シミュレーションを提出するときの注意点
4 融資担当者に信用される方法
5 銀行と交渉する時のポイント


第9章 自己資金がないときは?

1 「自己資金がないから全額借りる」は危険
2 自己資金が少ない時はどうすればいいか?
3 自己資金の作り方①貯金する
4 自己資金の作り方②運用する
5 自己資金の作り方③ビジネス


第10章 タイプ別・アパマン融資攻略法

1 これから大家さんになる人のアパ・マン融資攻略法
2 中堅大家さんがさらに物件を増やしていきたいとき
3 ベテラン大家さんが融資を見直しトクする方法
4 地主さんの融資戦略


第11章 こんな時どうする?不動産融資の疑問解決!

1 相続の場合どうするか?
2 保証人をつけずに借りる方法はあるか?
3 担保をつけずに借りる方法はあるか?
4 第三者保証人を頼まれた
5 連帯保証人を外すことはできるのか?
6 新設法人で融資は受けられるか?
7 住宅ローンがあるが審査で不利にならないか?
8 確定申告が赤字だが借入できるか?
9 お金を借りるのに年齢制限はないか?
10 転職歴があるが融資審査上問題ないか?
11 自宅兼用物件を購入時の融資はどうしたらいいか?
12 借地権物件は利回りがいいが融資はでるのか?

拝読しましたが、大家さん向けのローンのことについて、ほぼ網羅されていると思います。

小川さんともよく話しますが、「融資に裏技は無い」です。
本当に無いのかと聞かれたら、実はあったりもします。
ただ、あまり使わない方が良いです。
多分、あとで後悔する可能性が高いです。

この本を読んで、まずはきっちりと融資についての基礎を身につけて頂ければと思います。

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昨日の午前中は、母ウッチーさんちはさんたかぴさんご夫妻と帝都板橋の複数の物件を見学。

その後、たろうさんお薦めのカレー屋さん(インド料理店)でランチ。

午前中は暑かったのですが、さらに暑くなりハンカチが手放せませんでした(汗)

帝都板橋は、自分のドミナントエリアで、待ち合わせした駅も高校時代に通学していたので、よく知っていたつもりでしたが、昨日歩いたエリアの雰囲気は、自分の今まで思っていたイメージと若干異なりました。


夜は、ひろ*さん海田さんと飲みでした。

先日kamochanさんと一緒に行った町屋の焼肉屋さん。

自宅から、自分の物件をチェックした後、都電に乗り、車外を眺めながらカタコト揺られて行きました。

こちらも帝都板橋とさほど離れてはいませんが、町の雰囲気はまた異なります。


自分が物件を取得する時や、リノベする時は、どうやったらエリアのマーケットにどう最適化するか、
また、その物件の特性が最大限活かせるか考えます。

都区内で物件を取得する時は、高利回りで時価対比積算価格も高く、購入した瞬間に大幅なキャッシュフローを生む物件など滅多にでません。

全部空室のゴミ屋敷だったり、管理に労力を要したり、建物や敷地に何かしらの瑕疵があったり。

でも、磨けば良い物件になるものは多くあります。


エリアを知り、物件を知り、そして、その物件を最適化する方法を知る。

昨日お会いした方々は、各々がそれぞれの不動産賃貸経営手法を実践しており、いろいろな為になるお話しや気付きを、お互いシェアしています。

独りで判断していると、見落としていることも多々あります。


ざっくばらんに話せる大家仲間は、不動産賃貸経営をしていくうえで、大切ですね。


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