東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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一昨日は、福岡の凄腕大家さん小場三代さんのライブに自分が主宰する「東京大家の会」の方々と聴きに行きました

ライブハウスでは、エクセルイブの尾浦さんやISAさんとも合流。
ステージの合間や、小場さんも参加した二次会では、レアな不動産情報でも盛り上がり、終電ぎりぎりになってしまいました。

小場さん

*写真中央は、かつらをかぶり、歌手モードの小場さん。
 素敵です!!

曲は、クラッシックからジャズ、子供向けまで多彩でした。

大家業に限らず、音楽でもいろいろな分野に挑戦し、楽しまれています。



昨日は、渋谷で某大家さんとビジネスのことで情報交換した後、桜丘ワイン酒場で他の大家さん達と打合せ。
その後、別グループで来た馴染みの大家さん5人衆と合流し、いつも通りの不動産談議。


ちなみに、今日は、北海道・モンゴルを主体に不動産業を展開されているTさんが、東京に立ち寄られるので、自分が管理人を務める「ゆかし不動産投資倶楽部」のオフ会を開きます。
初めてお会いする方も多数いらっしゃいますので、楽しみです^^


毎日いろいろな方々とお会いしていますが、皆さん大家業や本業以外でも、ビジネスにプライベートに、多芸多才の優れた方が多いです。

銀行員時代からそうでしたが、自分があまり知らない業界のことや、世界観に触れることは、刺激的で楽しいです^^

バーチャルでも、ある程度は分かりますが、経営者にせよ、投資家にせよ、リアルにいろいろなことに触れて、知ることが、より的確な判断をする上でも重要だと思います。



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昨日は、とある大手メーカーに勤められている方の不動産コンサルティングをしてきました。

まだ親から相続した土地に建てた築浅のマイホームを売却して、収益物件取得の頭金にしたいとのこと。

私は、その勤め先の安定性・将来性、社宅・家賃補助等の福利厚生、マイホームの簿価と時価の差額の情報等を聴取し、総合的に勘案して、マイホームは売却しない方が良いとアドバイスしました。

この方の場合は、幼いお子さんも2人おりますし、将来はともかく現時点では、マイホームを維持した方が、経済的にも、家族の幸せの為にも良いと判断しました。

マイホームも売却せず、担保余力が十分あるので共担に入れれば、不動産投資にも活用できます。

かといって、いつも、そのようなアドバイスをするわけではありません。
銀行員時代は、任意売却で自宅を処分してもらったこともあります。
そうした方が、その方と家族の幸せにつながると判断したからです。


自分も祖父の代から引き継いだ実家を所有しています。
築50年弱になりますが、7年前に一部スケルトンリフォームを行っているので、外見は築浅です。

取り壊して新築した方が安くつきましたし、ローンも長期で借りられましたから、キャッシュフローも良くなり、経済合理性からすれば、今のリノベーションしたマイホームは理にかなっていません。

さらに、ただ単に戸建てを新築するのではなく、マンションを建築して、その一部に住めば、かなりのプラスのキャッシュフローを得られるでしょう。

でも、父と私は相談の上、経済的に理にかなわないこと選択枝を選びました。

今住んでいる家には、産まれてからのたくさんの思い出が詰まっています。
今も、家族との幸せを育んでくれています。
このマイホームが自分の今の一番の贅沢と思ってます。

親しくさせて頂いているふくちゃんさんや、母ウッチーさんも、最近の日記で自宅について書かれていますので、ご参考に。
私も、とても共感しています。


また、私の銀行員時代のお客様に、各々が個人資産数10億円、年収も1億円ぐらいの、ご兄弟経営者の方々がいらっしゃいました。
でも家は普通の木造モルタル2階建て、車は国産という、その資産や収入に比して、質素な生活をされていました。

4人兄弟の経営者の方々で、兄弟・親戚仲良く、会社を経営されていました。

メインバンクの担当者として、会社の経営アドバイスの他に、事業承継・相続対策も行っていましたので、結構ざっくばらんにいろいろなことをお聞きしました。

ある時、そのうちの一人の経営者の方にたずねました。
「これだけ資産と収入があるのなら、もっと大きな家に住んだり、外車に乗ったりすることを検討されないのですか。」と。

その回答は、「自分が、資産があるのも、収入が多いのも、社会的に会社経営者としてのポジションを与えられており、その責務を継続的に遂行するに必要であるからです。今の家や車で充分満足しているし、幸せだから、これ以上の物は必要無い。」

もう10年ぐらい前の話ですが、今もその経営者の方々とのやりとりは、今もよく覚えており、今の自分の経営方針の根幹となっていることが多いです。


幸せの定義は、皆それぞれだと思います。
マイホームに対する考え方も、生まれ育った環境等によっても左右されると思います。
また、同じ人でも、その時によって変化すると思います。

銀行員時代も、そして今も、いろいろな方と日々ふれあい、その時々に自問自答しています。
「幸せとは何か。豊かさとは何か。」

少なくても、自分の関わりのある方々については、不動産を通じて幸せになってもらいたいと思い、日々活動しています。



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ここ最近、毎日いろいろな大家さんや不動産投資家さん、そして業者さんと、昼夜問わずお会いしています。

大概、セミナーや懇親会でお会いする方は、不動産賃貸業について真剣な方が大半です。

業者さんも私が会って、実際に取引している方は、良心的な方が多いです。

投資家さんも、AMさんも、大家さんも、売買仲介業者さんも、管理会社さんも、工務店さんも、金融機関の方も、それぞれのポジションで皆さん頑張っていらっしゃいます。

ただ、たまに不動産を甘くみている方がいらっしゃいます。
銀行員時代に、プロであるべき法人の社員の方にもいらっしゃいましたし、昨日、お会いした方もそうでした。

不動産スキル云々もさることながら、ビジネスマン・経営者として最低限のマナーが身についていない方がたまに居られます。

天の時は地の利に如かず。 地の利は人の和に如かず。

お得な物件情報を得られるのも、金融機関から資金を調達するのも、優先的に客付けしてもらえるのも、属性や財務内容、小手先のテクニックも影響しますが、最終的に人次第です。

規模が大きくなったり、資金調達で信用部分を活用しようとする場合はなおさらです。

これは不動産賃貸業に限らず、全ての業種で言えることですが。

初心者でも全然構いません。
どんなポジションでも最初から凄腕のベテランという方はいないのですから。

自分が銀行で融資担当者をしていた時、経営者の方で虚勢を張る方が散見されました。

銀行員でプロパー融資を担当している者は、収益不動産投資については素人の場合が多いです。

銀行の支店の融資担当者は、大企業相手のセクションですと業種別に担当を分けることが多いですが、収益不動産融資を担当するセクションですと、そのエリアの全ての業種を担当します。

そういうポジションですと、どの業種に対しても最初は知識は薄いです。

なので、その取引先の経営者や担当者の方にいろいろと業界や事業内容について聞きます。

特に融資期間が長い場合や担保が少ない場合はなおさらです。

上手く必要な資金を調達できる方は大抵、プレゼンも上手いですが、人格者です。

銀行員は、毎日何人もの経営者や財務責任者とお会いするので、さりげない会話の中で、付け焼刃の小手先のテクニック等はすぐ見破ります。
その場で分からなくても、その内ばれることもよくあります。
見破っても、本当の理由は言わず、「総合的判断」ということで、謝絶することもあります。
もちろん長くお取り引きしたいお客様には、適切なアドバイスを行います。


銀行は、貸すのが商売です。

できるだけ多くの資金を、貸したがっています。

通常の融資基準に当てはまらない案件でも、事業に真剣に向き合い、真摯な対応をされる人格者でしたら、結構な無理をしてでも、上司を説得し、本部を説得し、融資を通そうとするものです。

大家業に限らず、成功している経営者の方々は、周りをいろいろな他の経営者の方や業者さんを味方につけています。


「人の振り見て我が振り直せ」

自分も至らぬ点を反省し、改めて事業に真剣に向き合って行かねば、と思う今日このごろです。


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自分の物件は、一物件を除いて東京城北地区に6棟集約しています。

毎月1部屋のペースで入退去はありますが、最近はおかげさまで、退去・リフォーム後、即~2週間で契約となり、ほぼ常時満室。
家賃も横ばいか上昇傾向にあります。

ただ12台ある駐車場だけは、この1年間満車になりません(泣)
ほぼ8割稼働で推移しています。
1台の月極駐車料金は25,000円から35,000円ですので、年間に換算すると結構な逸失利益となります。

周りの競合の駐車場を見てもかなり空きがあります。
駐車料金も低下傾向。

都区内は、業者さんに聞いても、駐車監視員制度ができて以降、営業に使う車も、プライベートで乗る方も減少傾向にあり、需給バランスが崩れているそうです。
確かに、鉄道・地下鉄が網の目のように整備されており、荷物が無ければ、公共交通機関で移動した方が、時間も読めますし、出先の駐車料金も勘案するとコストも安いです。

一部コインパーキングへのシフトも考えましたが、隣接する自己所有マンションのテナントリテンションの観点から見送りにしました。

そこで2棟目地下駐車場を、5棟目ホワイトベースのように駐車場以外に転用する計画を進めています。
ただ、ホワイトベースの時と同じバイクガレージだけではなく、もう一工夫しようと思っています。

進捗しましたら、また書きたいと思います。


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