東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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日経新聞によると、金融庁は、金融機関に対して中小企業からの返済条件の変更要請に応じる努力義務を課す中小企業金融円滑化法の期限を1年間延長するそうです。

来年3月末で切れる期限を2012年3月末まで延ばすとのこと。

円滑化法は中小企業から金利減免や返済猶予など返済条件の変更の申し出があれば、できるだけ応じる義務を金融機関に課しています。

この法律が適用されている間に景気が回復し、企業の業績が上がり、従業員の給料も上がれば良いでしょう。

しかし、そうならなければ、法律が適用されなくなった途端、返済猶予していた銀行の債権は、正常債権(=隠れ不良債権)から不良債権に区分されます。

今年は、この法律のために競売物件や任売物件が減りました。

銀行が貸金の回収を緩め、担保物件の処分も進めなかったからです。

東京圏での収益物件の価格は高止まりしています。
来年もその傾向は続くでしょう。

ただ、歴史は繰り返します。

10年近く前の状況に似てきました。


一部の金融機関の動きにも変化があります。


10年前と違う面もあります

今は欧米を含めた先進国は元気が無く、アジアの各国は元気です。

円高が続きます。

日本の赤字国債は増え続けてます。
いつまで国内で消化できるのでしょうか。

衆参ねじれ国会で、政治は、まだしばらく停滞するでしょう。

それぞれの事象をつなぎ合わせて2年後3年後を予測すれば、自ずと投資方針は導きだされるのではないでしょうか。


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昨日は、増山塾長・上の二つのバナーの小川武男さん・多田和憲さんとゴルフでした。

何気にiphonを打つ増山塾長。
数分後、自分の携帯に増山塾長からメールで自分の写真が着ていました(笑)
ゴルフ

行き帰りや、昼食・プレー後のお茶の時に、いろいろな談議で盛り上がり、有意義な一日でした。

銀行の決算書のとらえ方の話も出ました。


石渡浩さんから前回の日記で再度質問がありましたので、自分の見解を申します。

質問の内容は、
「不動産取得税・登録免許税についても、法人税法上は損金算入するか取得価額にするかは任意とされています。

 不動産関連業の法人が不動産取得税・登録免許税を損金算入しない決算書を銀行に提出した場合、銀行員は容易に見破るものでしょうか。また、見破られた場合、心証を害しますでしょうか。」

自分は銀行員時代に、取得価額に算入していた不動産業者さんをよく見ていましたが、別に心証を害したことはありません。

企業会計原則の保守主義の原則から言えば、費用計上した方が良いのでしょうが、
仲介手数料や取得時の諸費用と同様に取得価額に算入するのも理にかなっていると思います。

デべさんや不動産ファンド融資を担当していたこともありますが、少数の大型PJを主体としている場合、不動産取得税・登録免許税だけ、初年度で一括処理すると、数期間連続して決算書を見た場合、実態としての企業業績を反映していないと思います。

ほぼ全ての業種の決算のポイントとなる減価償却と違い、不動産業における不動産取得税・登録免許税の処理は銀行にとって些事です。

その処理の違いを認識している銀行の担当者は、一般の支店にはあまりいないのではないでしょうか。


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昨日は浪費党の本拠地で開催された東京R不動産の林代表もパネリストのトークイベントに参加していました。

先ほど、帰宅したら、何件かのお問い合わせメールが。

「減価償却費を損金算入しない決算は粉飾決算か?」とか「銀行はどう見るか」といった内容です。


自分は10数年の間、いろいろな企業の決算書を融資担当者の立場で見てきました。

不良債権先主体に担当していた時もありましたので、粉飾決算も多々見てきました。

減価償却を使った利益操作方法は、古典的手法です。

どこの金融機関の融資担当者も、決算書の見方として最初に教わるのではないでしょうか?


まず法人減価償却費の損金計上は任意ですので、計上せずとも粉飾決算とは見ません。

ただ、銀行から見れば意味をなさないばかりか、二つの点でデメリットとなります。


ひとつは、銀行は、債務者から決算書を頂戴して、まず資産台帳等により減価償却費が通常の法定耐用年数に基づく償却率により計上されているか確認します。

全ての法人というわけではないですが、決算が赤字、または、黒字でも、借入残がその金融機関の基準額以上であり、利益額が少ない場合は確認することが多いと思います。

金融機関の基準は、金融検査マニュアルをベースとした自己査定マニュアルによるところが多いですので、小さい金融機関ほど借入の絶対額が小さくてもチェックが入ると思います。

チェックした時に、本来は計上できる減価償却費を計上していないことは、銀行の心証を著しく害します。

また、自己査定上は、決算書で計上していなくても、定量評価時に調整しますので、実質赤字決算とみなされるケースが多いでしょう。


もうひとつの点として、赤字にならなくても、キャッシュフローの計算に影響が出ます。

仮に資産管理法人を前提として、法人税住民税率をざっくり30%・償却後税引前利益▲2百万円・減価償却費6百万円と仮定します。
*あくまで、概算です。

減価償却費を損金計上しない場合のキャッシュフロー
(償却後税引前利益▲2百万円+減価償却費6百万円)×70% = 2.8百万円

減価償却費を損金計上した場合のキャッシュフロー
 償却後税引前利益▲2百万円+ 6百万円 = 4百万円

実質赤字とみなされ、銀行算定上のキャッシュフローも減り、税金も多く払うことになります。


最近は、銀行内部で個人部門と法人部門が分かれている場合が多いです。
与信スキルも落ちていると聞きます。

もしかしたら、金融機関によっては、そして担当者によっては、減価償却の調整をチェックしていないかもしれません。

ただ、基本は見抜かれている思いますので、避けた方が良いと思います。


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一昨日の日曜は、東京築古組のイベントでほぼ終日すごしました。

東京 ← 東京築古組HPへ


昼前からは、シミュレーション分科会設立準備委員会。

5名の各方面の達人で、従来の発想を超えた不動産投資シミレーションソフトを構築しています。

ソフトのロジックのレベルというか、次元は、銀行員の発想も超えています。

使う方にも相応の賃貸不動産経営者としての財務スキルを要求します。

人に自分のポジションを教えてもらうのではなく、自ら実態把握を行い、将来を予測するソフトになりそうです。

完成に向けて微力ながらお手伝いしています。


その後は、幹事会。
3時間弱かけて、今後の運営等について、熱心に議論します。

そして年に一度の総会。

東京築古組は総勢約50名の大家さんの集まりです。
規模は追いませんので、欠員が出たら再募集を掛けています。

築古組総会

初心者の大家さんからベテランの大家さんまで多彩なメンバー。

来年は、各分科会主体に、更に活発な活動が期待されます。

夕方からは宴、そして終電近くまでの2次会。

毎度のことながら不動産に限らず、話は尽きません。

新しい出会いもあり、充実した一日でした。

メンバー募集のときには、ブログやHPで告知すると思いますので、宜しくです。

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