東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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多摩信用金庫さんの地域経済研究所レポートに気になる記事がありました。

東京都多摩地域の人口がら来年より減少に転じるとのことです。

日本全体の人口は2005年より減少に転じています。

また多摩地域の生産年齢人口(15歳?65歳)も2005年より減少に転じています。

人口減少も大家さんには悩ましいですが、更に気になるのは人口構成比です。

今年の総人口407万人が2035年には12%減の357万人。

それに対し、生産年齢人口は270万人から23%減の208万人。

エリアの高齢化が進みます。

意外だったのは、生産年齢人口の減少割合が大きかったのが、東京23区に隣接する武蔵野市・三鷹市で上位3位に入っており、それぞれ30%程度の減少だったことです。

東京23区に隣接するエリアの方が急速に高齢化が進むとのこと。

吉祥寺等の人気エリアを抱えているので意外な結果です。

ただ、私も住んでいたことがあるので、土地勘はありますが、同じ市内でもエリアによってかなり特性が違います。

同じ市内でも、栄えるエリアと衰退するエリアが出てくるでしょう。

このような現象は多摩地区だけでなく、神奈川・千葉・埼玉の東京通勤圏でも同じ傾向だと思います。

千葉のユーカリが丘のように、東京23区より離れているエリアでも長期的計画によって永続的に栄えているエリアもあります。

最近、さくら事務所の長嶋修さんに何度かお聞きしたことが思い浮かびます。



不動産賃貸業は、超長期の設備投資です。

新築・築浅で取得しても、クロージングするときは築古です。

自分は三代目大家で、新築・築浅の物件がどう老朽化していくのか、エリアがどう変わっていくかを物ごころついたときから40年近く見てきました。

自分より若い物件が、メンテナンスの掛け方にもよりますが、高齢化・老朽化しています。

今、利回りが高いとか、キャッシュフローが得られていても、10年後・20年後の出口戦略を考慮するとどうなるのでしょうか?

最近は毎月のように大家さん向けの本が出版されて、大家さん全体のスキルも大幅に底上げされています。

今ちょっとした工夫で高い稼働率・収益性を誇る物件も、数年後にはその工夫は一般化しています。

情報の共有化・伝達スピードが早くなっており、先行者利益を得られる期間も短くなっています。


建物の価値も今までの実際の価値と関係の無い積算評価から、現物を実際に査定した評価額に変更されるかもです。

高利回りで短期に資金回収できる物件は別として、超長期のハイレバレッジの物件の場合は、政策の転換も考慮すると、これからは今まで以上に緻密なマーケティングが必要だと思います。


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今日、退去となった築33年マンション浴室のリフォームを検討しています。

レトロ感あふれるバランス釜と浴槽
202号室改修前6

カビた目地
202号室改修前5

202号室改修前4

202号室改修前3


梁や柱が出っ張っており、サイズも現在の規格と合わないため、ユニットバスにすると大幅に狭くなります。
202号室改修前2

床のタイル目地はボロボロです。
色調も昭和を醸し出しています。
冬は冷気が上がってきそうです。
202号室改修前1


下の写真は、前回施工した別の部屋です。
バランス釜を撤去し、床タイルと配管もやり直しました。

302号室改修後1

302号室改修後3

302号室改修後2

今回は、コストをかけないで、もう一工夫検討してみます。


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ジェービルです。


昨日は、「東京大家の会」オフ会を開催。

大家さん、土地家屋調査士さん、管理会社さん等交えて、時間無制限飲み放題でしたので、
夕方から6時間通しで、飲み語りました。

普段ブログ等では絶対書けないコアな内容も多かったです。

いつも思いますが、大家さんの飲み会は話が尽きないです。

参加者の皆さんお疲れ様でした。


昨日のオフ会でも一部話題に上がりましたが、、最近の政府税制調査会の動きを
見ていると、大家さんにとって影響が大きいことが多いです。

 *内閣府ホームページ参照

1.所得税

  所得税は、税を調達する能力が落ちている。
  高所得者ほど負担が大きい累進性を強化して、再分配効果を強めるべき。
  累進性を強める方法としては、サラリーマンの給与所得控除に上限を設け、
  高所得者からの税収増を図る考えでほぼ一致


  また、「配偶者控除」や「扶養控除」の見直しも議論。
  →これは、「こども手当」も絡みそうです。

  所得税最高税率40%の引き上げも賛否が分かれる。
  →実際に最高税率を上げても、税収増にはあまり結びつかないです。
   ただ、消費税税率アップの前に、マス層の不満感を和らげるために
実施するかもしれませんね。

2.相続税

(1)あるべき基礎控除の水準
   ・ 20 年近くに及ぶ地価下落を踏まえ、高止まりしている基礎控除の水準をどのように
    見直し、資産再分配機能を回復させるか。
   ・ 低下傾向にある課税割合(平成20 年:4.2%)をどのように是正するか。
(2)税率構造
    過去の累次にわたる改正における、?最高税率の引下げ、?税率区分の削減、
    ?ブラケット幅の拡大に伴い低下してきた相続税の資産再分配機能を
    どのように回復させるか。
(3)死亡保険金・死亡退職金
    死亡保険金・死亡退職金の非課税措置について、課税ベースの拡大を図る必要性や
    制度の趣旨の今日的意義の低下を踏まえ、見直すべきではないか。

    様々な金融商品が相続財産に含まれている状況の中、死亡保険金についてだけ
    他の商品にはない特別の取扱いとなっていることを、課税の中立性の観点から
    どのように考えるか。

  死亡保険金については、自分も相続税を絡めて、生命保険に入っています。
  相続税の課税対象が広がるならば、アパートローンの団信の活用強化も
  検討せねばならないです。


3.法人税

  法人税率の引き下げをめぐっては、菅首相が2011年度の税制改正議論において
  引き下げ方向で検討するよう指示していることを明らかにしており、海江田担当相は
  「税率が下がることになると思う」と踏み込んだ発言をしています。
  ただ、最近の報道を見ていると財務省と経済産業省の駆け引きが激しそうです。


 ますます法人化の巧拙が不動産賃貸経営にとって重要になってきそうです。

 不動産コンサルティングをしていても、この質問が多くなりました。

 また掘り下げて書きたいと思います。


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ジェービルです。


前回の日記に書いた鍵穴へのイタズラの件。

その入居者の若い女性から、その日の夜に、「なにか若い男性が通路にずっと立っている」という連絡がありました。

結局、その方は、他の入居者の友人で、帰宅を待っていたのですが、すっかりナーバスになってしまいました。

そして、昨日、退去予告を頂きました。

翻意させることは、難しそうだったので、素直に応諾しました。


今回の件は、自分の脇が甘かったと思っています。

自分の他の一棟物は、オートロックなりセキュリティカメラなり、取得した後に、防犯対策を施しています。


この物件だけは、小型の木造アパートということもあり、対策を打っていませんでした。

反省です。


自分のドミナントエリアは、比較的治安の良い所が多いですが、油断してはいけませんね。


昨今の世相を鑑みると、治安は今後悪くなっていくように感じます。

入居者さんのセキュリティに対する意識も高くなっていくでしょう。


これから物件を取得するときには、オートロックをあとからでも付け易いとか、防犯対策を取りやすい物件かどうかもポイントになっていきそうですね。


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