東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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ジェービルです

昨日は17期不動産起業塾に参加。

16期からの継続受講です。

昨日の講師は長嶋修さん

前回の講義内容とは、かなり異なっていました。

良い意味で裏切られました^^

自分の今後の投資スタンスに大きく影響を与えるポイントを4点も得ることができました。


セミナー後の懇親会も不動産起業塾OBも参加して大盛り上がり。

起業塾


自分は、いろいろなセミナーや懇親会に参加したり、個別に飲んだりしています。

分野は不動産に限らず、福祉や医療、メーカーや商社。
先方も経営者から第一線で活躍されている方々と多士済々です。

これは銀行員時代から身に付いた習慣です。

銀行というのは、ほぼ全ての業種に融資します。

一般事業融資は無担保であることの方が多いです。

銀行員は、その企業の現在価値(人・物・金)の実態把握を行い、マーケットや業界環境を分析したうえで、将来性を推し量り、融資の可否を判断します。

アパートローンと異なり保全がされていないし、先も読みづらいので、たいへんでした。

日々、新しい情報やトレンド、経済や政治の動きに広くアンテナを張っていました。

一方で、企業の経営者の方々も同じ志向で、自社の各事業に対し、経営判断されています。

大家さんも、小さいながら経営者です。

サラリーマンの方は、勤め先では、専門家として、その分野にさえ精通されていれば良い場合もありますが、不動産賃貸業を営むからには、幅広く経営者として見聞を広めた方が良いと思います。

過去の経験から、視野の狭い方は、誤ったかじ取りをすることが多いです。

自分も最適でない判断をすることは、昔は多々ありました。

ただ、勤めているときは、上司なり同僚なりが、指導や助言してくれました。

今は、独立して組織としてのサポートはなくなりましたが、数多くの友人や知人に恵まれ、自分がしたいことを主体に楽しく活動しています^^


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ジェービルです。

今日、築33年RCマンションの解約通知を受けました。

退去予定の無い満室期間も1カ月余りで終了。

何回経験しても精神的にブルーになってしまいます。

この入居者さんは物件取得前から入居されてた方なので、室内がどれぐらいの傷み具合なのか分かりません。

見たところバランス釜のようですし、多分数ヶ月前に施工した真上の部屋と同じでフルリフォームしなければならない気がします。

仮にトイレを和から洋にして、フロと配管をやり直すと100万円以上掛かりそうです。

水周りをさわらなければ、さほど掛かりませんが・・・

この物件は部屋によってレベルがまちまちなので退去するといつもドキドキです。

築浅物件なら、クロスやフロアタイル等を張りかえて、照明付けてお終いで良いのですが。

最近、築古物件を取得する場合、新築に比べて表面利回りが5%ぐらい高くてイーブンと、他の大家さんと話していますが、精神的プレッシャーも加味して実感があります。


ただ、今回は、バスルームで試してみたい新建材もあります。

他については、数ヶ月前に同じタイプの部屋をほぼフルリフォームしていますし、6棟目のフルリフォームや新規事業等他にやることも多いので、企画にあまり時間を掛けずに、サクサクと進めたいと思います。

時々、あまりリフォームにお金を掛けずに安く貸したり、初期費用を安くして入居促進を図った方が良いのではという意見も頂きます。

その物件のエリアの状況や、管理手法、出口戦略によってはそれもありと思います。

自分は自主管理なので、家賃を下げて入居者の質を下げることはあまり好みません。

また、この物件については、長期保有の方針で、リフォームすれば家賃水準も高めに維持できるエリアですので、短期的にはコストが掛かっても積極的に設備更新していきたいと思っています。



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ジェービルです。


最近、拝読した本の中で特にお薦めなのは、「家主破綻」です。




著者の丸山輝氏は、大家業を営みながら、賃借人保証事業に参入されている方です。

最近の不動産投資家や新興大家さんは、管理は管理会社に任せ、保証会社も利用する方が多いと思います。

それで良いと思います。

餅は餅屋。

本業が別にある場合、不動産賃貸については、その道のプロに任せた方がコストパフォーマンスは良いです。

さらに、家賃の滞納督促は、コンプライアンスや法規制が強まる中、素人には難しいと思います。
特に副業でやっている場合には、時間的に無理でしょう。

自分は、現在全ての物件が自主管理で、家賃保証も一件も使っていませんが、それは銀行員として長い間、債権回収・法的手続きを業務として行ってきて、さらには不動産会社でプロパティマネジメントも手掛けていたからできることです。

長年の経験の中で、自分の管理手法を構築して、新規物件の取得目線、入居者の審査も、自主管理手法に沿って決めています。

なので苦労はしていません。


皆さんは、このような経験をする必要はありませんが、現場でどのようなことが起こっているのかは知っておいた方が良いです。

よく他の不動産投資家の方から、管理会社が○%も管理費を取っているのに、自分の意に沿って動いてくれないという話を聞きますが、そっちサイドの実情を認識している自分にとっては、さもあらんと感じています。

また、家賃保証会社も数年前に数多くできて、そして潰れていきました。

あの保証料であのリスクを取って、やっていけるのかなと思っていましたら、やっぱりやっていけないところが多かったです

この本には、保証会社・管理会社としての視点からネガティブなことも多く書かれています。

特に家賃滞納の11のケースのところは、ぜひ読んでいただきたいところです。


この本を読んで、現場は大変だなで終わらせてはいけません。

不動産賃貸業は、長期のインフラ商売です。


現在、賃貸物件と賃借人の需給バランスが崩れ、礼金・更新料は取れなくなりつつあり、広告料も上がりつつあります。

きめ細かな管理を望めば、管理料も上がるでしょう。


そして、今は良い属性の方も、家賃保証会社の審査基準ぎりぎりの方も保証料は同じなところが大半だと思います。

銀行の融資基準もかつては同じでした。

財務内容の良いお客さんも悪いお客さんも借入金利に、そのリスクの差ほど差はありませんでした。

しかし、今は取れているかどうかは別として、リスクに見合った金利を取るように努力しています。

家賃保証会社もマーケットが拡大して、データベースが整備されてきたら、リスクに見合った保証料を要求するかも知れません。

手間がかかりそうな物件については、管理料も上がるかもしれません。
パーセンテージだけで決めるのではなく、ミニマムチャージを設定するところが多くなるかもしれません。

ボロ物件で低家賃高利回りといったビジネスモデルは、ある意味上記の業界の隙をついたスキームとも思えます。
自分は自主管理・保証会社無利用なので手掛けていませんが。

その業界の隙がいつまで続くかは分かりません。
ずっと続くかもしれません。

ただ、いつ業界の風向きが変わっても、対応できるよう備えたほうが良いと思います。

「家主破綻」

他の不動産投資本では書かれていないことが、生々しく書かれていますので、ぜひご一読を。


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ジェービルです。

一昨日は、ふくちゃんの新築アパートを見学。

物件見学参加者5名のうち4名は、客付けからリフォームまでいろいろと自ら行う講師級の専業大家さんの方々でした。

さすがサラリーマン一級建築士のふくちゃん。

細部にわたり、こだわりつつもローコストに仕上げています。

外装から電気設備までいろいろレクチャーを受けましたが、
自分が新築アパートを手掛けても、その手法を取り入れられるのは3分2ぐらいだと思います。

餅は餅屋です。

その後、場所を移して、毎度の飲み会。
いつもながら、不動産・建築談議で盛り上がりました。


そして昨日は、一級建築士の横山先生の手掛けたバイクガレージ/アトリエ/SOHO対応可能のテラスハウスを見学。

横山先生とオーナー様にご案内頂きました。
ありがとうございました^^


窓の配置が絶妙です。
外観


明るい感じの杉無垢材のフロア。
居室


採光の取れている広めのロフト。
ロフト

採光、スイッチの位置、床と壁の配色、天井までの空間の使い方は、ふくちゃんの物件や以前見学させていただいたメグママさんの物件と通じるところがありました。

規格品に比べて、それぞれ競争力があるのも納得です。

物件見学後は、母ウッチーさん、ちはさんと近くのレストランでランチ。

話し込んで、あっという間に夕方になってしまいました。


東京都心から、地方まで、これからも物件は供給され、若年層の人口は減り、賃貸住宅市場の需給バランスは悪化していきます。

新築の場合は、建築のプロの方々と良いチームを組み、数十年競争力の維持できる物件作りを心がけねばと痛感した二日間でした。


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