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ジェービルです
先日ちらっと書きました帝都板橋の川底物件。
９月中旬に契約・引渡しとなりました。
５棟目ホワイトベース購入からちょうど１年ぐらいになります。
今回は、再建築不可の戸建です。
なので格安で購入できました。
リフォーム費用も含めた想定表面利回り２６%。
この物件だけでも、都区内としては、良い方と思いますが、さらに面白いのは、その敷地のポジション。
今後の展開として、うまく隣地を買い進めば今回の取得価格の１０倍以上のキャピタルゲインが見込めます。
キーとなる道路に面した隣地は早ければ所有者の状況から今年中にも。
１，０００万円の特別控除がある今年中にもう一歩進めたいです。
ただ、ＭビルさんやＳ不動産のような大手デべさんの開発路線と近い手法を取るので、最終的に数十年かかるかもしれません。
自己資金は早めに回収して、あとは気長に進めたいと思います。
「鳴かぬなら鳴くまで待とうホトトギス」の心境です。
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キーとなる道路に面した隣地は早ければ所有者の状況から今年中にも。
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ただ、ＭビルさんやＳ不動産のような大手デべさんの開発路線と近い手法を取るので、最終的に数十年かかるかもしれません。
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ジェービルです
最近、円高が極度に進んでますね。
自分は、銀行員時代は、融資先に外国為替により業績が左右される企業を数多く担当していましたので、外為の動向に敏感でした。
セミリタイアしてからは、ＦＸも株式投資も行わず、東京での不動産賃貸業・資産コンサルに専念していますので、認識はしつつ、あまり気にはしていませんでした。
しかし、最近の政府・日銀・政治家の無策ぶりには「いい加減にしてください」と言いたくなります。
昨日も、自分が不動産投資・相続コンサルを務める上場企業の経営者の方と食事をしていて、「本当は先端技術の開発・製造拠点は日本に残したいが、現在の為替水準や税制のままでは、海外にシフトせざるを得ない。」とむなしそうに話されていました。
その会社は規制に守られた利益水準も高位安定している会社です。
そのような会社ですら、日本から逃げ出そうとしています。
海外に工場が移転すれば、外国人労働者の方々も日本を去り、日本人の雇用も失われます。
メーカーの城下町はますます廃れます。
そればかりか、内需でなんとかしのいでいる企業も、円高により輸入品の波に淘汰されていきます。
日本は資源の乏しい輸出立国です。
食料自給率（カロリーベース）は先進国の中で最低の水準の４０％程度。
貿易収支が悪化していけば、今後高齢化が進んでいく中、経常収支も悪化します。
日本人は海外で活躍（出稼ぎともいう）していくしかなくなるかもしれません。
自分のドミナントエリアは東京のエクレアの皮エリアなので、ほとんど影響は受けていませんが、そんな私でも最近の状況には危機感を覚えます。
ぜひ、政治家の方には、早く権力闘争を終わらせて、日本を元気にしてもらいたいです。
このような状況下で、先日の参院選で「みんなの党」より立候補して、東京選挙区にて当選されたタリーズジャパン創業者の松田公太氏が講演を行います。
メガバンクを辞め、ゼロからタリーズジャパンを立ち上げ、3年で株式上場、
店舗数を300店以上にまで広げた起業家、事業家としての「はたらき方」、
日本から海外に目を向け、海外での事業展開を行なった事業家としての「はたらき方」、
そして、参議院議員となり政治の道を歩み始めた政治家としての今の「はたらき方」、
といった異なる分野で生き生きと働いてきている姿をもとに講演するそうです。
松田氏は子供時代を海外で過ごしました。
1970年代、1980年代、海外から見た日本はとても輝いて見えたそうです。
しかし、2008年からシンガポールを拠点に置いたときに海外から見た日本は
とても元気のない国に見えたそうです。
松田氏の目に映ったのは子供の頃に見ていた日本とは真逆の姿。
今後、皆さんがそれぞれの人生でどう舵を切るか。
３３歳まで海外で、そして日本で人生を駆け抜けてきた松田氏のお話は、
それを考える上で得るものがありそうです。
日本はたらき方フォーラム
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最近、円高が極度に進んでますね。
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しかし、最近の政府・日銀・政治家の無策ぶりには「いい加減にしてください」と言いたくなります。
昨日も、自分が不動産投資・相続コンサルを務める上場企業の経営者の方と食事をしていて、「本当は先端技術の開発・製造拠点は日本に残したいが、現在の為替水準や税制のままでは、海外にシフトせざるを得ない。」とむなしそうに話されていました。
その会社は規制に守られた利益水準も高位安定している会社です。
そのような会社ですら、日本から逃げ出そうとしています。
海外に工場が移転すれば、外国人労働者の方々も日本を去り、日本人の雇用も失われます。
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そればかりか、内需でなんとかしのいでいる企業も、円高により輸入品の波に淘汰されていきます。
日本は資源の乏しい輸出立国です。
食料自給率（カロリーベース）は先進国の中で最低の水準の４０％程度。
貿易収支が悪化していけば、今後高齢化が進んでいく中、経常収支も悪化します。
日本人は海外で活躍（出稼ぎともいう）していくしかなくなるかもしれません。
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松田氏は子供時代を海外で過ごしました。
1970年代、1980年代、海外から見た日本はとても輝いて見えたそうです。
しかし、2008年からシンガポールを拠点に置いたときに海外から見た日本は
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ジェービルです
最近、他の知り合いのブロガーの方々が紹介していた伊藤ほうせいさんの地方プレミアム投資術。
紹介文を読んでいると、友人の大家さんが実名・顔写真入りで推薦しているではありませんか。
自分も以前は、今田さんの頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法や投資家けーちゃんの著書を拝読して、自分なりに地方物件への投資を真剣に検討し、エリアを絞って物件の現地調査をしていた時もありました。
ただ、空室リスク、管理運営方法、将来性等を鑑み、東京２３区周辺の癖のある物件に絞って物件取得を進めました。
自分の置かれたポジションでは、それでも良かったと思っています。
おかげさまで、昨年にはセミリタイアすることができました。
ただ、ファーストステージの新進気鋭の不動産投資家さん達には、現時点では取りづらい手法です。
しかし、始めは地方の高利回り物件狙いが定石と思っていても、いまひとつ胸を張って勧めることは憚れました。
今、その手法で非常に苦労されている方も多いからです。
自分は、もう地方物件は狙わないしと思いつつ、特典に興味があり、この教材を購入しようかどうか迷っていましたところ、機会あって伊藤ほうせいさんとつながり、拝読・拝聴させていただきました。
すると、地方プレミアム投資術には、自分が地方物件の取得・運営の際に具体的にどうすれば分からなかったことが、説明されていました。
投資エリアの選定法、物件情報の集め方、投資判断手法、価格交渉、管理体制の構築等。
今まで分からなかったこと、懸念していたことが、クリアになりました。
地方高利回り物件をターゲットとされる方にはお勧めの教材です。
また、今、地方物件を取得して、苦労されている方にもお勧めです。
では、地方物件しか対象としていない方以外には不要かというと、そんなことはありません。
物件情報の収集方法は、以前、私が増山先生の著書で説明した方法と類似しています。
← こちらの本です
地方だけではなく、東京や地方都市でも使える手法です。
また特典の金融機関向けプレゼン資料も内容が濃く、業者さんへのメール書式等も即戦力になります。
これらも、その使用は地方に限りません。
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地方プレミアム投資術
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購入された方は、右サイドのメールフォームから、ご連絡願います。
自分も久しぶりに地方物件を狙ってみたくなりました^^
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ジェービルです
昨日は、神奈川の東横線沿線に新規の不動産業者さんを訪問。
サービサー経由の未公開物件を数件紹介を受け、
その後、東横線沿線の不動産賃貸市況をお聞きしました。
今年は、東横線沿線といえど、シングル向けはかなり動きが鈍く、賃料水準も以前に比べて結構下がり、空室率も上昇している模様です。
ただ、東京と同じで、地主大家さんは旧態依然の運営をされているところが多いみたいです。
頑張っている大家さんが、賃料を弾力的に対応し、広告料を払い、部屋のバリューアップに努めれば、満室維持もさほど難しくないと思われます。
その後、この業者さんに紹介された物件を外部から見学。
平成築の白いタイル貼りのＲＣマンション。
タイルは昨年取得した５棟目ホワイトベースと同じタイプでした。
ただ、かなり煤けています。
廊下も苔むし、塗装部分にもクラックがあり、金属製のドアも白華現象のような状態になっています。
でも、磨けば簡単に美人物件になりそうです。
駅近ですので、時価が積算価格に比し高く、指し値も事情により、あまりきかなさそうです。
多分、高くても売れますし、利回りもそこそこに安定稼働が見込まれます。
相続対策には、適している物件でした。
他にも自分のドミナントエリア内の物件を紹介されました。
今後のお付き合いが楽しみです。
そのあとは、２駅移動して、いつもお世話になっている幸田さんの物件を見学。
築１年未満の新築タイル貼りＲＣです。
キッチンパネルならぬ、キッチンタイルに注目です。
自分の物件でも、ケースによっては使ってみたいです。
収納が少ないのですが、廊下幅があり、天高もあるので、棚等を設置すれば、入居付けは楽になりそうです。
結構、賃料水準は高めですが、さすが幸田さん。
自ら営業をかけて、空室をあっという間に埋めていきました。
今の空室は１室のみ。
どのような状況でも、立地がある程度良ければ、頑張れば報われますね。
← いつも応援いただき感謝です^^クリック本当にありがとうございます
