東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ
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ジェービルです。

親しくさせて頂いている水戸大家さんが出版されました。

水戸大家さん著書

水戸大家さんとは、昨年Harchさんの出版記念パーティーで、お初お目にかかり、恵比寿のIさんと3人で3次会まで行き、最後は水戸大家さんとネットカフェで仮眠したのを、つい最近のように覚えています。

http://okamotomikio.blog63.fc2.com/blog-entry-38.html ← その時の日記です。

本のタイトルは「30歳までに給料以外で月収100万円を稼ぎ出す方法」

献本頂きまして、拝読しましたが、若くてこれから財産を築かれる方は、もちろんですが、年配の方でも、役に立つ情報が多かったです。

今の日本は、終身雇用制・年功序列が崩壊し、現在の勤め先も数年先はどうなっているか分かりません。

以前、カンブリア宮殿で、ユニクロ(株式会社ファーストリテイリング)の柳井会長が「サラリーマンの社会は終わった。いかにして自営業者を育てるかだ」と話されていました。

今の状況に満足していない方、将来に不安な方、今のままじゃいけないと考えている方等、不動産投資を目指されていない方でも、社畜として一生を終えるのではなく、これから自分の意思で人生を切り拓いていこうとするステージの方にはお薦めの一冊です。

恵比寿のIさん、大学生大家さん、だらーさん、竹内かなとさん、その他の方の寄稿も、それぞれの人生やビジネス・投資に対する取組み方が分かりとても参考になりました。




アマゾンキャンペーンも7月9日から予定されています。

お楽しみに^^


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ジェービルです。

昨日は、幸田さんの経営する桜丘ワイン酒場で、『こじんまりと呑む大家の会』に参加。

メンバーは、なじみの大家さんが数多く参加。

ゲストは大澤明仁さんでした。
大澤さんは、大家検定の講師でもあり、
自身でシェアルームなどの企画を行いながら不動産賃貸経営もされながらも、
三代目不動産屋の経営者として管理などの仕事もされている方です。

今年の3月には、中村一晴さんの任売セミナーサラリーマン流不動産投資道場の賃貸経営者向けセミナーで、聴講しました。

独自の観念をお持ちの方で、満室経営は内見時に入居希望者の五感を刺激することがポイントといわれていたことが印象に残っています。

その他にもターゲットとする物件の選定法等、いろいろ勉強させて頂いています。

昨日は、ワインをたっぷり飲んで、皆さんと共に賑やかに楽しくすごしました。

帰る方向が一緒なので、二人で二次会に行き、業界話に花が咲き、家に戻ったのは26時。
今日はちょっとまったりモードでした。

今後も末永くお付き合いさせて頂きたい方の一人です。

あと、昨日の帰りの電車で途中まで一緒に盛り上がっていたデパテンさん

先程、ひろ*さんのブログを拝見したら終電で、寝過ごしたと書かれていたので、ちゃんと帰れたのか、ちょっと心配になりました(汗)

ひろ*さんのブログ「不動産投資 問わず語り」
現在、ブログランキング40位ぐらいです。
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ジェービルです。

一昨日は、丸ビルで開催された少人数の投資セミナーに参加しました。

丸ビル

その中で紹介されたのがランドバンキング。
*ランチバイキングではありません^^

ランドバンキングのことを、ご存知無い方も多いと思うので、ウィキペディアからの引用です。

細かな部分はそれぞれの事業主体(ランドバンキング会社)によって異なるものの、一般的な開発手法は以下のようなものである。

1.ランドバンキング会社は、将来(4年?10年)先に開発需要が見込まれる土地(Raw Land)を選び出し、非常に低廉な価格で大規模に買収する。
2.その後、投資家が投資できる程度に小口化して販売し、土地の取得費用と開発に向けての事務コストを回収する。投資家は売却までの期間は何も行わず、ランドバンキング会社に管理・運営を任せることとなる。
3.投資家への販売後、ランドバンキング会社は豊富なノウハウ・経験に基づいて都市開発のプランニングを行い、行政(市・郡・州など)と共に「更地から商業地や宅地など開発可能な土地への地目変更」を済ませていく。
4.プランニングを済ませた後は、自社で開発を進めていく場合と開発会社などに売却する場合などさまざまである。
大部分は完成前の段階で売却して投資家に利益を分配する方法をとっている。

もちろん、ランドバンキングは地域社会(市町村や郡など)に大きな影響を与えるものなので、こうした大規模開発は地域(地方自治体)との協議や協力を経て実施されていく。

個別不動産プロジェクトへの投資形態をとるので、株価や為替などの金融市場の動きに左右されることが無いことが一番の特徴と言える。しかしながら、不動産開発への投資なので、ここ数年のアメリカ不動産バブル崩壊に伴うサブプライムショックの影響はさまざまな面で出てくると思われる。

日本の不動産開発と異なり、未開発地(農地や放牧地)を開発可能な土地に変えていく部分(地目変更)に大きなリターンを生む理由がある。

有価証券(株式や債券)への投資ではないオルタナティブ投資の一つと考えられており、不動産への投資ではあるがREIT(不動産投資信託)とは異なる特徴を持っている。

リスク
1.事業主体(ランドバンキング会社)のプランニング力によってリターンが異なる。
2.満期までの期間が定められていないことが多いので、想定期間より長引くことが考えられる。
3.中途解約出来ないことが多い。
4.個別の不動産プロジェクトへの投資形態をとるので、プロジェクトによって利益幅が異なる。

メリット
1.未開発不動産への投資ではあるが更地をプランニングしていく投資方法なので元本割れのリスクは少ない。
2.短期的な株価や経済指標にはほとんど影響されない。
3.満期が定められていないので、ランドバンキング会社はマーケット環境を見て開発会社(デべロッパー)に売却することが出来る。そのため投資家に不利となる環境下で満期を迎えることはないと言われている。

以上、、ウィキペディアからの引用でした。

USAのように、何百万人単位で人口が増加し、なにも無い平坦な土地に、一つの市街地を一気に造りあげるときに、適した方法です。

ファンドの年利回りはトラックレコードを見ると、低い時でも年利5%。
高い時では年利50%を超えています。
平均すると20%?30%程度でしょうか?

純粋に投資と考えたら、日本で不動産投資しているより、よほど良いですね。

セミナーには、他にも外国にサービスアパートメントを所有されている方々も参加されていました。

不動産は、その国の法律・税務・その他いろいろな慣習によって全く異なるローカル商品です。

その国のカントリーリスクを把握し、土地勘があるならば、海外への不動産投資の方が、日本の不動産に投資するより、全く良いです。

大家さん仲間の方々には、世界を駆け巡っているビジネスマンの方もいらっしゃいます。

そのような方々には適しているかもです。

私は、不動産投資家というより、不動産賃貸経営者ですので、中国やUSAの不動産について研究しつつ、当面はアジアの片隅で地道にやっていきます(汗)


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ジェービルです。

一昨日は、ヘラクレス上場企業スター・マイカの水永社長が講師を務める起業塾の少人数のセミナーに参加。

スター・マイカさんのビジネスモデルは、ホームページや書籍・雑誌にも幅広く掲載されていますが、入居者がいる中古分譲マンションを取得し、入居者の退去まで保有後、幅広い顧客に提供できる「空室」の分譲マンションとして売却しています。

バリューアップや再生といった「付加価値型」のビジネスモデルではなく、入居者が居る物件は、空き物件より安いという市場間の価格ギャップを見極め、その価格差に投資する裁定取引型のビジネスです。

裁定取引というのは、金利差や価格差を利用して売買し利鞘を稼ぐ取引のことですが、企業体として利益を確実に上げていくには、わずかな利鞘を積み重ねる必要があるため、何百回、何千回と同様の取引をすることが必要です

ビジネスモデルとしては、複雑なものではなく、大家さんの中には、同じ手法を取られている方もいらっしゃいます。

ただ、この事業を真似して成長させることは、不動産業界の方では、小口の手間と中長期に資金が寝ることを煩わしがって、難しいかもしれません。

資金調達とデータベースの構築、オペレーションのシステム化も、不動産業界の発想では困難でしょう。

インフラビジネスの金融の世界にいた水永社長だからこそ、ここまで成長させられたのだと思います。


ただ、私が、昨日のセミナーで感動したのは、ビジネスモデルの話を聞いたからではありません。

水永社長の人生を知ったからです。

ディスクローズ情報ですので、掲載しますが、水永社長は東京大学卒業後、三井物産に入社し本社財務経理本部に所属。海外留学(UCLA経営大学院でMBAを取得)の後、ボストン・コンサルティング・グループに入社。
その後、ゴールドマン・サックス証券会社に移籍。プライベート・ウェルス・マネジメント部長として、上場企業のオーナー等、個人資産家を対象とした金融商品開発および資産運用を統括されていました。

自分のような、メガバンクの法人営業部員と違い、毎月数千万円を稼ぐ外資系金融機関のスタープレイヤーの方です。

そして、別のビジネスで起業されたのですが、一時は大変な思いもされていました。

戻ろうと思えば、GSさんに戻り永く勤め、高収入を得ることもできたそうですが、スター・マイカさんを起業。

本人曰く、地味ですが地に足のついた事業で、着実に成長されています。

簡潔に、ディスクローズされている情報を並べて書きましたが、セミナーでは、各時期の心情等も交えて臨場感を持って話されました。

とても、感銘を受け、そして経営者としての志しの面で勉強になったセミナーでした。


いろいろな方と話していると、たまに仕事は結局お金でしょ、とか、言う方がいますが、自分は違うと思います。

もちろん、生きていくため、そして、家族を養うためにも、ある程度のお金は必要だと思います。

自分の座右の銘は「起きて半畳 寝て一畳 天下取っても 二合半」

どんなに不動産や他の金融資産を増やしても、それは所有ではなく、一時の地球からの借り物と思ってます。

時がきたら、どんなに成功された方も返すことになります。

一生に一度の人生。

根がビジネスマンですので、綺麗ごとばかり言うつもりはさらさらありませんが、仕事でも、私生活でも、自分の良心に従い、知りあった方々の役に立ち、感謝されるよう生きていきたいと思っています。


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