東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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2010年度版不動産投資の戦略マップ

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ジェービルです


ブログ更新をちょっとお休みしていました。

実は遭難していました。

一昨日に箱根に仕事も兼ねて行ったのですが、お昼ごろでしょうか。

元箱根旧東海道沿いで、一仕事終えたら、それまで小雨だったのが、粉雪が混じり始めました。

こんな時期に雪かーと思いつつ、以前、年度末に八ヶ岳で降られた苦い思い出もあるので、先を急ごうと昼食を取らず、箱根の山を急ぎました。

しかし、あっという間に吹雪になりました。

桜吹雪きでなく、本当の吹雪きです。

すぐに雪が積もりました。

旧東海道の勾配のきつい登り道です。

至る所でノーマルタイヤの車がスリップし、事故ってます。

自分の車もノーマルでしたので、何度もスタックし、吹雪の中を押して貰いました。

車重のある大型車です。

押すのにも限界があります。

ハンドルがいうことをききません。

大型バスが道を塞いでます。

なす術がなくなり、前進することをあきらめました。

まるで八甲田山です。

タクシーを呼ぼうにも、そのような天気なので、お客さんが殺到し、来てくれません。

時間が経ちます。

そのまま、夜を過ごすことも覚悟しました。

ガソリンは満タンでしたので、凍死することは無かったでしょう。

ただ、数キロ歩けば、集落でしたので、とりあえず歩き始めました。

途中ガソリンスタンドがありましたが、チェーンは置いていませんでした。

タクシーが通りかかったので、呼びとめましたが、予約が入っており乗せてもらえませんでした。

ですが、そのタクシーの運転手さんから、「近くの消防署に行けばチェーンを借りられるよ」と教えてもらいました。

消防署でチェーンを借りれるというのは初耳でした。

そこから1キロぐらい歩いて、なんとかチェーンを借りれました。

戻って、チェーンを付けようとしましたが、慣れていないので、手こずっていると、付近で工事をしていた作業員の方が手伝ってくれました。

感謝感謝です(泣)

おかげさまで、出発することができました。

進み始めると、さらに先にはたくさんの車が立ち往生し、放棄されていました。

数キロ進むのに2時間以上かかりました。

なんとか夕方には宿に到着することができました。

その時の気持ちは、本心で「助かったー」です。

宿に着いてからの撮った写真です。
*たどり着くまでは、写真を撮る余裕は本当にありませんでした。

吹雪

翌日朝(昨日)の写真です。
完全に凍結していました。

積雪道路

宿の人に聞いたら、たどり着けなかった方も何組かいたそうです。

終わってしまえば、スリルとサスペンスの貴重な体験でしたが、その最中は真剣に命の危険を感じていました。

横は谷底の急な山道ですから。


でも、命の危険は感じませんでしたが、同程度のスリルとサスペンスはビジネスの中でも何度か経験しています。

つくづく思ったのは、常に最悪のケースを考え、リスクヘッジし、備えること。

そして、不安な点、疑問点があれば、立ち止り、時には取りやめ、又は、引き返すこと。

時々、経験していても、この感覚は平穏な日々が長くなると、ついつい緩んでしまいます。

経済界でも、自然界でも、いろいろなストレスが溜まってきています。

当面は慎重に、時には臆病なくらいに備えて、動いた方が良いと思う今日このごろです。

そして、危機に陥った時も、あきらめずに対策を講じること。

今回も、タクシーの運転手さん、消防署の方、そして工事現場の作業員さん。

皆さんのアドバイスとサポートに救われました。

ビジネスの世界でも、たくさんの方のアドバイスとサポートに救われています。

自分も、今まで培った経験とスキルで、できる限りのアドバイスとサポートをしていきたいと思います。


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ジェービルです


今日は、亀戸に、モダンアパートメントさんプロデュースのホワイトベース(=バイクガレージ付デザイナーズマンション)2番艦を見学してきました。

でかいです。
2番艦を戦艦とすると、自分の1番艦は駆逐艦です(汗)

2番艦外観


モビルスーツの格納庫(=バイクガレージ)は塗装も施され、セキュリティも万全。
元々モノアイは付いていたのですが、ベンディアムさんによって1番艦と同様にサイコミュによる遠隔操作が可能になりました。
自分の1番艦もセルフリフォームで一部塗装を早くせねばと痛感。
小型ミサイル(=猫)に対する防衛システムも構築しなければならないし、まだやることが結構あります。

バイクガレージ


内部の壁紙も1番艦より進化していました。
特注品だそうです。
ジムのコストで、百式並みの性能を出しています(謎)

アジアンプラン


シンプルプラン

賃料はリフォーム前より1割以上アップしても、順調に埋まっている模様。

デザイン性アップと合わせ、下の要塞ア・バオア・クーが近くに出来上がってきている効果もあるかもです。

町の力と物件の力がうまい具合に相乗効果を出しています。

総じて思ったことは、一番艦は大破状態でしたので、それなりの改修コストが掛りましたが、2番艦はメリハリを付けて、コストを抑えていること。

3点ユニットバス狭小ワンルームのモダンアパートメントさんのリノベ能力は流石と再認識しました。


東京スカイツリー


室内見学時に目に入ったのが、以前紹介した二子玉。

自分も今月上旬に購入していますが、現在内見可能な空き室は無いので、実戦配備はまだです。
上の室内写真の通り、昼間でもいい味出していました。
*超広角レンズを使用しているので歪んでいますが、形は満丸です。

二子玉1

今や、下のクネクネライトと共に、数多くの業界関係者や凄腕大家さんに、空き室対策の内見時の必須アイテムとして重宝されています。
紹介した物が役に立っていると、結構嬉しいものです^^

2021

2051


クネクネライト1


中野照明   ← 内見時の必殺アイテム中野照明商店のホームページ
                   

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ジェービルです

FAXが鳴りました・・・

何だろうと見ると、仲介業者さんから退去通知が送られてきました・・・

よく覚えている4年前に大家になって初めてフルリフォームした部屋。

なつかしいなあ

あの頃は、大家さんとして駆け出しのころで、手探りで業者さんに発注していました。

その時は出来上がりに満足していましたが、今見たらダメだしの連続だと思います。

退去は4月30日だそうです。

退去者にもう少し前に転居できないか聞きましたけど、スケジュール的に難しいとのこと。

とりあえず、予定が早まれば、その分日割りで返すと伝えておきました。

でもGWには間に合わないですね。

セルフリフォームするチャンスだと気を取り直して、前向きに取り組みたいと思います。

現在空室なのは、これ以外には先日書いたフルリノベーションの必要な1室。

昨年、大規模修繕した外構の植栽とともに、4月は物件バリューアップ月間となりそうです。

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ジェービルです。

3月はセミナー講師を3本。
その他に記事執筆、確定申告作業、入退居対策、複数のセミナー・懇親会参加と多忙な日々が続きました。

一昨日、ノムコムさんのセミナーの講師を務めて、やっと一段落。

月の半分は、いろいろな大家さんの相談に乗ったり、懇親会に参加して四方山話に花を咲かしていますが、気になったのは、長期的な大局を語られる方が少ないこと。

今日の読売新聞に気になる文がありました。

日露戦争の日本海海戦を勝利に導いた秋山作戦参謀は、戦闘の最中も双眼鏡をのぞかなかった。
「はっきり見える反面、視野が狭い。」と

狙う目標、進む方角を俯瞰し、視野を広く保って大局を見失わないことが重要です。


太平洋戦争で日本は初戦で勝利しました。
ゼロ戦やその他の兵器も優れていました。

ただ、アメリカは圧倒的な工業生産力と開発力で、最終的に質でも量でも日本を凌駕しました。

これは不動産投資でも言えることです。

細かい工夫・努力は大切ですが、大家業は、マクロ経済の流れを読み、波がきたとき、その波に上手く乗れるかどうかで、勝負はほぼ決まると思ってます。

今は新興大家さんが地主大家さんにノウハウ・スキルで勝っていても、そのノウハウ・スキルは毎月のように本として出版され、一般化しています。


日本全体でも人口は減っていきます。
これから10年で生産年齢人口は約760万人減ると予測されています。

また、例えば東京都下の多摩ニュータウン。
当初の計画人口は34万人でしたが、都心部に高層マンションが相次いで開発され、昨年の人口は21万人程度にとどまっています。

都は宅地やオフィス用として今も売れ残っている115ヘクタールの販売を続けています。


人口、そして世帯数は減るのに、余剰な住宅地は既にあり、地域の中心部の高度利用は更に進み、既存の建物も今まではスクラップアンドビルドされていたものが、リフォーム・リノベで再活性化する。

長期金利も今は低いけれど、中長期的に急上昇する可能性は高まっています。

今時点の家賃水準や空き室率を前提にシュミレーションすると判断を誤るケースが多いです。

これは仮定の話ではありません。

数年前、フルローンで物件を取得した方々の破綻が続いています。

ただ、恐れること、ネガティブになる必要は無いと思っています。
私もフルローン・オーバーローンで物件を取得することもあります。

「敵を知り、己を知れば百戦危うからず。」

ちゃんと勉強して、的確な判断ができるようになれば、不動産賃貸業は他の事業・投資に比べてローリスクで、メリットが大きいと思います。


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