東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ
3月21日プロフェッショナルの賃貸経営術
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ジェービルです。

前回の空き室対策としてのホームページの活用の続きです。

ホームページが作成できるサイト「となりの大家さん」運営者のNORIさんから、無断転載を笑って許してもらえましたので、今回もサイトの内容を転載させて頂きます(笑)


ホームページのサンプル
ホームページ例
http://arcenciel.tobs.jp/

こんにちは!「となりの大家さん」運営者のNORIです。
今回はちょっとだけ難しい内容かもしれませんので、集客戦略の大事な部分ですので是非ともお読みください。

前回は「となりの大家さん」で作成/公開した物件ホームページの集客戦略の一つを
図を使って説明しましたが、いきなりですが申し訳ございません。
あの図はわかりやすくするための”嘘”の図でした

実際に「大家発 賃貸物件情報」を見ていただければわかりますが、
トップの「賃貸住宅を地域から探す」から、例えば福岡県のページに飛べるようになっています。

更に「賃貸物件を主要都市から探す」では物件が登録されている政令指定都市や県庁所在地のページに
飛ぶことができます。

この各都道府県と各主要都市のページは、一見トップにぶら下がったページのように見えますが、
実は個別のサイトとなっています。
URLを見ていただいたらわかるように、それぞれドメインの前のサブドメイン*1が異なります。
例えば福岡県のページですとfukuoka.re-site.net/となっています。

ちなみに物件ホームページも物件ごとにサブドメインを設定できます。

「となりの大家さん」関連のサイトで、個別にサブドメインを変えているのには以下の理由があります。


1)サブドメインが異なると検索エンジンは別サイトと判断する
 サブドメインが異なると、検索エンジンは別サイトと判断するため、検索結果も別々になります。
 前回見ていただいたGoogleで"大家発 賃貸"で検索した結果を見ていただいたらわかりますが、
 1位にwww.re-site.net/がきて、3位とか5位あたりに千葉県とか福岡市のページがランクインしているはずです。

 「となりの大家さん」ではこのエリアごとのページを一つのサイトとしてそれぞれのエリアのキーワードで
 上位にランクインするようにしていきます。

 すでに私の物件のある"北九州 大家 賃貸"で検索すると、北九州市版「大家発 賃貸物件情報」と
 私の物件の「アルカンシェル」がワンツーフィニッシュを決めています。
 ※ログ解析をしたところ、少しでも安く契約したいと考えたからなのか"大家 直接 賃貸"などの
  大家をキーワードに入れて検索し、「大家発 賃貸物件情報」にたどり着いた方も結構いらっしゃいました。


2)別サイト扱いなので、それぞれをリンクし合うことで被リンク数が増える。
 検索サイトの上位にランクインされるために重要なことの一つに被リンク数*2があります。
 要するにそのサイトがどれだけたくさんのサイトからリンクされているかということです。
 Googleでは特にこの被リンク数を重要視していると言われています。
 今回それぞれの関連ページからリンクし合っていますので、実は身内だけど別サイト扱いからの
 被リンクが多数あることになり、それだけでページのランクが上がります。


それと、物件ホームページからも近隣の物件ホームページやエリアページに、自動的にリンクを貼るようになっています。
これは一見するとせっかく自分の物件ホームページに来てくれた人が他の物件にいってしまって
損なようですが、逆の可能性もありますし、前述した被リンクを増やすという意味でもメリットの方が多いはずです。

前回の図に、今回説明した分を足してわかりやすくした図が以下です。(クリックで拡大)

サイト連携図

「全然わかりやすくないじゃない」という意見は勝手ながら却下します

実は集客戦略はまだこれだけではありません。
次回いよいよ集客戦略の説明の最後回となります。


ということで、次回もお楽しみに^^


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ジェービルです。

空き室対策として有効なのが、ホームページの活用。

初心者でも簡単に入居者募集に効果的な物件ホームページ作成機能が「となりの大家さん」にあります。

このサイトで大家さんが自分で作れるホームページのサンプルです。

先ずはクリックして覗いて見てください。

ホームページ例
http://arcenciel.tobs.jp/

テンプレートも各種用意されていて、マニュアルが無くても、いじっていればすぐ覚えられるレベルです。
ブログより簡単です。

パソコンに慣れていない地主大家さんでもできるようにとプログラムされているだけのことはあります。

建物情報や空室情報はもちろんのこと、周辺情報やキャンペーン情報のページも用意されています。

サイト運営者の方が、ホームページの集客戦略・作成機能について、サイトの中で説明していましたので、そのまま転載します。

ちなみに無断転載ですが、笑ってゆるしてくれるでしょう^^


まずは「となりの大家さん」における物件ホームページを利用した集客戦略について説明します。
大げさではなく「となりの大家さん」では、他が真似できない画期的な集客戦略を考えています。

まず最初に皆様が気になるであろう質問に回答します。

Q1.物件ホームページを公開したところで、そこから本当に入居者が決まるのか?

A1.公開してすぐには難しいですが、長い目で見ていけば充分に期待できます。
   少なくともご自分や業者に頼んで個別に作るよりも、「となりの大家さん」を利用して
   作成/公開した方が可能性は高いはずです。
   確実なのは公開しなければ可能性は0ということです。


Q2.集客効果があるとしても最初だけで「となりの大家さん」で物件ホームページを公開する人が
   増えてくればライバルが増えて効果は薄れていくのでは?

A2.全く逆です。「となりの大家さん」で物件ホームページを公開する人が増えれば増えるほど
   あなたのホームページの集客効果も確実に上がります。


Q3.今すでに物件ホームページを持っているが、それならここで作成する必要はないか?

A3.いいえ既に物件ホームページをお持ちだとしてもここで作成/公開する意味は大きくあります。


上記の回答の根拠をこれから説明していきます。

ネットやシステムに詳しくない方のためにそういった専門用語をなるべく使わずに
(使っても注釈を入れます)説明しますが、ご不明な点はコメントにてご質問ください。

まずネットを利用した商売において必ず共通して重要なのが、いかにして顧客となりうる
属性の人を自分のサイトに誘導できるかということです。

そのための対策は大きく2つあります。

 1)同じ属性の人が訪れるできるだけ多くのサイトにリンクや広告バナーを貼ってもらう。
 2)検索エンジン(YahooやGoogle)で上位にランクインする。

要するに来てもらうための入り口をできるだけ多く、目立つところに設置すべきということです。
ただこのどちらも個人の物件ホームページでは実現が難しいです。

1)は個人の物件ホームページでは無料リンクは断られる可能性が高いですし、かといって費用対効果的に
有料の広告バナーを出すのも難しいでしょう。
2)は大手賃貸情報サイトを差し置いて個人のホームページが上位にランクインするのは困難です。

そこを「となりの大家さん」ではどうやって実現するのかというと、説明するより実践してもらった方が
わかりやすいと思いますので、お手数ですがGoogleで"大家発 賃貸"と検索してみてください。
その検索結果の上部スポンサーリンクではない、1位のサイト(www.re-site.net)を開いてください。

実はこのサイトも弊社で運営している「となりの大家さん」の関連サイトです。
「となりの大家さん」で作成/公開された物件ホームページは自動的にここに掲載されます。
※現在掲載されている物件ホームページは、実際に「となりの大家さん」の会員さんが自分で
 作成/公開されたものです。

「となりの大家さん」ではこのように個々の物件ホームページを集約したサイトを別途用意し、
その集約サイトで集客を行い、そこから個々のホームページに誘導します。

わかりやすく図で表現すると以下です。(クリックで拡大)

サイト連携図

ある程度の規模のサイトであればリンクを貼ってもらえる可能性は上がりますし、
そのサイトに集中して費用をかけることで、検索エンジンでの上位ランクインも狙えます。

ちなみにこの「賃貸物件情報サイト」ですが、SEO*1対策的につくりを工夫をしているだけで、
サイト上位にするための費用はまだ1円もかけずに寝かせていました。
"大家発 賃貸"というキーワードはマイナーなので、今後費用をかけてもっとメジャーな
キーワードで上位にランクインするようにしていきます!

「となりの大家さん」で考えている集客戦略はこれだけではありません。
次回で更なる戦略の詳細を説明しますので乞うご期待ください。


長くなりましたので次回に続きます。

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ジェービルです。

自分の物件は、一昨年までは普及品の白い壁紙のみ使ってました。

それが、昨年からは中村豊さんの内装コーディネートデザイン作品集を使って自分で原状回復屋さんに依頼したり、プロデュース会社のモダンアパートメントさんにデザインを依頼して、アクセントクロスを使うようになりました。

濃色のアクセントクロスを使用した場合、カッコいいのですが、部屋が狭く感じたり、圧迫感があったりします。

そこで最近活用しているのが、間接照明。

内見時に最初、照明のスイッチを調整して、ブレーカーを入れたとき、ムード良く見せられるように設定しています。

上3枚の写真は時々、紹介している通称「クネクネライト

内見にきた方の彼女に「超ヤバイ!!」と言わしめた優れ物。
5棟目ホワイトベース満室の立役者です。

最近は、他の大家さん方も使われ、かなり効果があるみたいです。

スレンダーな照明で、明りが当たると、鏡が置いてある部屋のように空間を広く感じさせることができます。

2021


2022


2051


こちらはIKEAのスタンド&アッパーライト。

201

ベッドをこのあたりに置くといい感じになりそうです。

中野照明   ← 内見時の必殺アイテム中野照明商店のホームページ

最近、リフォームしていて、気を付けるようになったのは自己満足だけのリフォームにならないようにすること。

テレビドアフォン・シングルレバー水栓・浴室乾燥機等最新の設備はあるにこしたことはありません。

ただ、賃料との兼ね合いで、なにを優先するのか、運営も含めてどうあれば、満足して快適に長く住んでもらえるのか。

最近、サラリーマン時代によく研修等で聞かされた「顧客満足度」を真剣に考えるようになりました。

入居者の視点に立った対策が必要だと感じる毎日です。

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ジェービルです。

昨日、政府税制調査会が、専門家委員会の初会合を開きました。

税調会長を務める菅直人副総理兼財務相が「所得税に焦点を絞りながら議論を進めてほしい」と指示。

神野委員長も所得税について、「高所得層から低所得層に移す所得再分配機能だけでなく、税収の調達機能もかなり減っている」と発言しています。

今後、最高税率の引き上げや控除のあり方などを中心に検討が進む見通しです。

所得税率があがれば、レバレッジを効かせて、フルローン・超長期で借り入れをして大型RCを取得する手法を主体に、かなり影響が出ます。

早期にデッドクロスがやってきて、キャッシュフローのマイナス額も大きくなります。


高額所得者や資産家・大企業に厳しく、中小企業にやさしい民主党の政策。

個人は所得税率アップ・相続税アップ、中小企業は法人税率軽減の方向で検討中。

自分も最近は、法人で物件を取得。
個人名義の物件も法人に管理させたり、サブリースしたりしています。

節税対策のみならず、相続対策も絡めて、今後、大家さんは法人化が必須になるかもしれませんね。

税制にかかわらず、政策が検討されている時に次の一手を考える。
法律が施行されたときには不動産にかかわらず、投資全般においていえることですが、マーケットに織り込まれていることが多いです。

アンテナ高くして、備えていきましよう。

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