東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ
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ジェービルです。


土地と建物を一括で取得している場合の「建物の取得価格」について(1)の続きです。

再度質問がございましたので、その回答を先にしたいと思います。

質問は、
「こんにちは。
このたびはご回答頂きありがとうございました。
念のために再度お聞きしたいのですが、契約書に土地と建物の区分割合の金額を書かないことのメリット・デメリットはありますでしょうか?

また「土地と建物の割合を決める時には、消費税は外税として売主さんと折衝するといいかもです」という意味合いを今一度ご説明いただけますと幸いです。

また人から聞いた話ですが、戸建て賃貸住宅を建てると「貸家建付地」となるため、更地に比べて土地に対する固定資産税が1/6に軽減され都市計画税も1/3に軽減されるとのこと。これは一般的な住宅取得とどのくらい違うものなのでしょうか?

また取得目的が賃貸用なのか、自宅用なのかによっても借り入れ先(公庫からの借り入れの可否)が異なってくるかと思いますが、自宅用で建ててしばらくの間は賃貸で回すような場合は、公庫からの借り入れ+先述の固都税優遇税制の適用は受けられるのでしょうか?それとも賃貸で貸すことがはっきりしていれば、金利の安い公庫からの借り入れをあきらめて固都税優遇税制+建物の減価償却を使うべく一般の融資先から借りたほうが結果的に節税になったりするのでしょうか?

度々でお手数をおかけしますがアドバイス頂けますと幸いです。」

結構ブログでは書きにくいこともあります。

あくまで私の個人的な私見で、具体的なことは税理士さんに聞いてくださいね。


まず、「土地と建物の区分割合の金額を書かないことのメリット・デメリットはありますでしょうか? 」ということですが、
メリットとしては、第三者との取引ということで、対税務署上、否認されにくいことだと思います。
デメリットはあまりないのでは。


次に「土地と建物の割合を決める時には、消費税は外税として売主さんと折衝するといいかもです」と書いたことですが、ブログという公開ソースなので、核心は書きづらいのです。
問題ないかのかもしれませんが、物事を堅めに考える習慣が身についてますので。

ヒントは建物割合が増える場合、内税とすると、売主側の収入のうちの消費税部分が増えるということです。


「また人から聞いた話ですが、戸建て賃貸住宅を建てると「貸家建付地」となるため、更地に比べて土地に対する固定資産税が1/6に軽減され都市計画税も1/3に軽減されるとのこと。これは一般的な住宅取得とどのくらい違うものなのでしょうか? 」

貸家建付地は相続税の時はポイントになりますね。
固定資産税は、小規模住宅用地かどうかがポイントになります。
住宅の敷地で住宅1戸につき200m2までの部分は自宅も賃貸も同じだと思います。

「また取得目的が賃貸用なのか、自宅用なのかによっても借り入れ先(公庫からの借り入れの可否)が異なってくるかと思いますが、自宅用で建ててしばらくの間は賃貸で回すような場合は、公庫からの借り入れ+先述の固都税優遇税制の適用は受けられるのでしょうか?それとも賃貸で貸すことがはっきりしていれば、金利の安い公庫からの借り入れをあきらめて固都税優遇税制+建物の減価償却を使うべく一般の融資先から借りたほうが結果的に節税になったりするのでしょうか?」

自宅用で建ててしばらくの間、賃貸で回すことは、節税うんぬんかんぬんというより、金融機関からの借り入れの資金使途が問題になります。
資金使途違反の場合、一括返済を求められるケースもありますので、お気をつけください。


では続きは次回に。

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昨日はさくらもちさんと母ウッチーさんとShuさんと泡会。
皆さん活発に動かれています。
さくらもちさんは、バーチャルではよく存じていたのですが、リアルでお会いしたのは初めて。
サラリーマンとしてもご活躍しつつ、不動産も着実に伸ばされてます。
所有物件も、私も欲しい素敵な物件ばかり(笑)
ブログもためになることが盛りだくさんです。
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ジェービルです。


分譲マンションの一室を賃貸に出すなど実際には住んでいない区分所有者に対し、管理組合の役員業務を免れているとして月額2500円の住民活動協力金を課すことの是非が争われた訴訟の上告審判決で、最高裁は26日、「管理組合運営を巡って不在所有者に一定の負担を求め居住所有者との不公平を是正しようとしたことには必要性と合理性がある」と、課金を適法と判断しました。

国土交通省は、管理費や修繕積立金の負担義務や使い方などについて、管理規約の標準的なひな型を示していますが、
その中で「役員は居住中の組合員から選ぶ」とする一方で、不在所有者の協力金の規定はなく、徴収するか否かは各建物の管理組合の判断に委ねられています。
人数と所有面積の双方で4分の3以上が合意すれば、管理規約を変更でき、協力金の徴収を認めています。

今回のような「不在所有者」に協力金を求めるシステムは、まだ一般的ではないですが、最高裁の判例ができたことにより採用する管理組合が出てくる可能性もありそうです。

「マンションは管理を買え」と言います。
元々、投資用として分譲しているワンルームタイプは別として、管理のしっかりしているファミリータイプのマンションほど、不在所有者に対する協力金を採用するところが多くなりそうです。

ファミリー向け区分所有マンションへの投資も検討していますが、今後は取得検討時に管理規約の動向にも採算をはじくうえで注意していかなければなりませんね。

ただでさえ、区分所有マンションは、管理組合費や修繕積立金負担で1棟物と比較して、表面利回りに対する実質利回りが低いですし。


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ジェービルです。


最近、勤めていた銀行の元同僚や他の金融機関の友人・知人と話していて、気になることがあります。

ビジネスをする心構えがない方からの収益物件取得のための融資申し込みが増えていること。

一部の金融機関を除き、銀行は不動産投資家にではなく、不動産賃貸経営者に融資を行います。

そして金融機関は人・物・金の全てを総合的に判断し、融資の可否を決定します。

物(=物件)、金(=手持ち資金・キャッシュフロー)に問題が無い方が融資が通らない場合、その人自身に問題がある場合が多いです。

多少資産があったり、高収入な方でも、付き合いたくない方には融資しない場合もあります。

逆にその人に魅力がある場合、物と金は向こうから寄ってきます。

自分は銀行時代に設立後間もないベンチャー企業に億単位の融資をしたことがあります。

当然、自分一人で決定できることではなく、上司・本部も巻き込んで支援することを決定します。

非常に人間として魅力的な経営者で、そのような先には、融資をするだけでなく、その会社の成長に役立ついろいろな提案や取引先の紹介もしました。

大家さんも同じです。

魅力的な大家さんは、銀行、不動産売買業者・賃貸仲介業者、建設会社・工務店、他の大家さんから有形無形のバックアップを受けてますよね。

では、どうすれば、周りから支援してもらえる魅力的な人になれるか。

その近道は、そのような魅力的な方と接することです。


ザ・レジェンド・ホテルズ&トラスト株式会社CEOの鶴岡秀子さん。

金なし、コネなし、経験なしから5億円の資金をあつめ、伝説のホテルをつくるという
夢を実現している方です。

昨年12月に東京でセミナーを開催しましたが、好評で、
札幌、仙台、東京、名古屋、大阪、福岡で開催するそうです。

札幌は、差し迫っており、2月1日の開催だそうです。

自己資金も、人脈も、スキルもなくても、人としての魅力と熱意があれば夢は実現できます。

参加費も3,000円と安いので、お時間のある方は参加してみてはいかがでしょうか。


▼セミナーの詳細とお申込みはこちらです
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鶴岡秀子と高城永地の夢を叶えるビジネスのつくり方セミナー


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ジェービルです。


お世話になっている増山塾の増山大塾長が2月14日のバレンタインデーに出版記念イベントを行います。

私は、いろいろなセミナーや勉強会に参加し始めたのが昨年からです。

そのため、以前の増山塾の形式を存じません。

そこで、増山塾長のメッセージをお伝えいたします。


「このたび弊著「増山塾式・不動産投資7つの裏ワザ」
をご購読いただきまして誠にありがとうございました。

おかげさまで本当に多くの人にお読みいただいており、
その反響の大きさに驚いております。


■ 「どうやって伝えるのか?」

感謝の気持ちを「どうやって伝えるのか?」
メールだけ1本送り、「ありがとうございます」とお伝えするのは簡単です。

しかし、それだけではあなたへ「気持ち」が伝わらないのではないか?

逆の立場だったら、メールだけで「ありがとうございます」
と言われても、それほど私の心に響かないでしょう。

では「どうやって伝えるのか?」

■ 「2年前にやってたじゃない?!」

このことをある方に相談したとき、こんなアドバイスがありました。

「2年前まで、その方法で伝えてきてたじゃない」

そうか!
その「気持ち」をお伝えするのは、2年前までの増山塾で大切にしてきた、
こちらの情報を一方的に伝えるだけでなく、参加者さんも参加してお互いに交流するスタイル
のセミナーで参加者さんたちはイキイキと不動産を語り合っていたっけナー

と思い出したんです。

2年前までの増山塾がとってきたスタイル、

 「参加者同士の交流する交流会」 & 「ライブセミナー」

■ そこで・・・・

 「出版記念パーティー」と「出版記念セミナー」

をいっぺんに開催してそこで伝え、喜んでもらえば楽しさ2倍!


まずセミナーでウォーミングアップし、
セミナーネタで楽しさを共有してもらった後、
パーティーで飲み放題・食べ放題で不動産を語り放題!

参加者のあなたとあなたで大いに語ってもらいながら、
伝えあって、喜んでもらえば楽しさ2倍!


ということに気がついたのです。


ということで、

ライブ増山塾セミナーを2年ぶりにやることにしました!



それも「豪華3本立て」

  ・「思わず融資担当者が融資したくなる物件を見分ける方法」

  ・「不動産屋さんが思わず物件を紹介したくなる方法」

  ・「鬼のような指値で買った激安戸建てをデザイナー風の

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