東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ
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ジェービルです。

昨年末から今年前半は、ほとんど入退去が無く、平穏でしたが、後半になり退去が立て続けにありました。

今まで、すぐ埋まっていた部屋も苦戦することもしばしば。

そこで取り入れたのが、いつも上のバナーで紹介している中村豊さんの
収益物件専用内装コーディネート 中村豊デザイン作品集


原状回復前
超広角レンズ


原状回復後
リフォーム後

*クリックすると写真が拡大します。

内見者さんの食い付きが違います。
今や私の空室対策必須アイテムとなっています。

普及品のクロスですが、コーディネートによって分譲マンションレベルの雰囲気を醸し出します。


あと、シングル向けの空き室対策キラーアイテムとなったのがこちら。

3052

これも、いつも上のバナーで紹介している間接照明専門店中野照明商店の照明

1,000本売れれば、「売れている商品」という間接照明業界で、15,000本を売り上げた伝説のフロアライトだそうです。
自分が良いと思っていても、他の方も良いと思うかわかりずらいです。。
売れているということは、他の方にも受けが良いということで、自己満足に陥っていない確率が高いです。

イケアでも似たような商品が無いか探しましたが、ずんぐりむっくりだったり、幅が太かったりでバランスの良いものがありませんでした。

ワンルームではスタイリッシュさが重要です。

内見時の見せ方としては、メインの照明を切り、シャッター・雨戸の無い部屋でしたら、カーテンを閉めておく等、部屋を暗めにしておきます。

そしてブレーカーを上げたら、間接照明だけ点燈するようにスイッチングしておきます。

下の写真のように。

2051

単身者は、部屋を決める時、何を基準に選ぶのでしょう。

アクセス・間取り・賃料も大きな要素です。

ただ、それ以上に彼女・彼氏を自信を持って迎え入れられることがポイントだと思っています。

これらの戦略が当たり、1週間前に募集を開始した5棟目ホワイトベース以外の空き室は、おかげさまで12月中に全て契約となり年を越すことができました。

3週間前は2LDKが2部屋、ワンルームが1部屋が、内2室が原状回復後2週間以内とはいえ、空き室でドヨーンとしていたのですが。

いよいよ明日から繁忙期の1月ですね。

内見は入った瞬間が勝負です。

自分は昨年まで独学で大家業を営み、悪戦苦闘してきました。

それが今年はSNSやいろいろなセミナー・勉強会・フェアに参加し、スキルを高め、その後の懇親会でもネットワークを拡げ、いろいろなアドバイスも頂きました。

今年築いたネットワークが無ければ、5棟目ホワイトベースも取得できませんでしたし、全ての物件のリフォーム・リノベーションも既存の業者さんに頼んで、値段もデザインもコンセプトも普通の水準でしたでしょう。

今年1年の出会いに感謝するとともに、来年も積極的に活動して、皆様にも還元したいと思っています。

来年も宜しくお願い致します^^
良いお年を!!

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ジェービルです。

銀行も今日の15時をもって窓口業務を終了しました。

今から、記帳に行ってきます。

銀行への挨拶は年始に行きます。

金融機関は12月31日以外は暦通りの営業ですので、1月4日から働いています。

ただ、年始2?3営業日は正月モードで、応接におとそを用意したりして、たくさんの来客に備えてます。

普段、担当者や課長とお話しされている方も、支店長と親しくなるチャンスです。

年明けに新しい方針で動くこともありますので、情報収集にも良いタイミングです。

1月5日は法人関係の方も多くなるので、行くとしたら4日の午後が狙い目です。

銀行には、先ず挨拶に行く経営者や財務担当の方が多いので4日でも5日でも午前は混む傾向にあります。


あと、急ぎの用で無ければ、月末4営業日は銀行に行くのは避けた方が良いです。

今は支店でなくセンターで事務処理する為、前もって準備する傾向にあります。

そうでなくても月末に向けての営業の追い込みや事務手続きのため、営業担当は多忙を極めてます。

分刻みで処理をしている場合もあります。

ただ、法人営業については、取引先が既に休みに入っているため、年末は暇です。

個人部門は避けた方が無難でしょう。

普段平日に来られないお客様の対応や、いろいろと他部署のサポートをしている場合も多いですので。

一見すると店頭にお客様がいなくて、暇そうにみえる支店もあるかもしれませんが、カウンター業務と営業・融資部門は別です。

もちろん行けば笑顔で対応はしてくれると思いますが、内心は「早く帰ってくれないかなー」と思っていて、話しを早めに切り上げようと考えているかもしれません。


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ジェービルです。

今回取得した5棟目ホワイトベースには3?7年経ったエアコンが付いてました。

ただ、どれも下の写真のような感じでした。

クリーニンク前゙エアコン

フィルターを清掃するという発想が無かったのでしょうか。

よく、この状態で使っていたものです。

で、クリーニングしました。

私が使うのはこれ。

噴霧器

フルプラのダイヤスプレー。

 ← 4ℓ単頭式ノズル


 ← 5ℓ単頭式ノズル


いろいろ微妙に違いますが、上の2種類がエアコン洗浄には適してます。

ノズルを調整すると噴霧でなく、ピンポイントで噴射し、圧力も5kgf/cm2と強めです。

手動ポンプで、肩に掛けられるので使いやすいです。

他社の噴霧器でも良いと思いますが、圧力が弱くないかご確認ください。
ホームセンターにあるのは、圧力が3kgf/cm2のが多いです。

でも、強いからと言って、ケルヒャーでは、強過ぎてフィンを破損しそうな気がしますので、やめたほうが宜しいのでは。

クリーニング後エアコン

こちらがクリーニング後です。

大体5ℓの水で洗浄します。

自分は養生するときに、90&のゴミ袋に、雨の日にスーパー等から頂戴した傘を入れるポリ袋をつないで、排水が下においたバケツに注がれるように自作しています。

洗浄スプレー

最後は、市販の洗浄スプレーで仕上げます。

それでも、今回10台中、4台は埃とタバコのヤニがフィンの中で固まっており、クリーニングしきれませんでした。

専門業者に頼んで、クリーニングしてもらう手もありましたが、安めのエアコンが来年はもう在庫切れで出回らなさそうなので、4台は新品に取り替えました。

しかし、5年程度の使用で、取り替えたのは初めてです。

やはり普段のメンテナンスが大切ですね。

長期の入居者さんに注意喚起しようと思いました。

入居者さん自身の健康のためにも。

他に良いオペレーションがありましたら、何かの機会に教えてくださいね^^


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ジェービルです。

5棟目ホワイトベース(ほぼ)完成記念の25日、26日の一般見学会、27日の東京築古組の物件鑑賞会に数多くの方にお出で頂き、ありがとうございました。

3日間合わせて100名程の方にご見学いただきました。

凄腕の大家さん方から、躯体や裏側壁面のメンテナンス、収納また細部に至るまで、いろいろなアドバイスを頂きました。

来年以降の修繕計画、及び労働力投入して今日以降自分で行っていくことに織り込んでいきたいと思います。

宴

見学会

結構バタバタしていましたので、せっかくお越し頂いたのに、ゆっくりお話できず、申し訳ございませんでした。

ブログやSNSを通して存じていて、初めてお会いした方も多く、うれしかったです。

この1年、数多くの大家さんと知り合いになり、懇意にさせて頂いて感謝感謝です^^

来年も宜しくお願い致します。
 *ブログはまだ更新します(笑)


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