FC2ブログ
東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ
人気ブログランキングへ←不動産ブログランキングに参加しています。
                   左のトンボさんをクリックしてもらえると嬉しいです^^
                   おかげさまで10位ぐらいにおります。


東京カンテイさんが築10年以上を経ながら、現在でも流通坪単価(売事例ベース)が300 万円を超える“ヴィンテージ・マンション”の立地分布を調査。

詳細はプレスリリースを参照願います。

やはり、都心3区や城南地区は強いですね。
自分のドミナントエリアの城北地区はほとんどありません・・・


記事からはずれますが、仮に10年前と物件の売買価格がほぼ変わらなければ、利回りが低くても、出口戦略を絡めた投資額に対する利益は高いです。

例えば1億円の物件を10年前に取得し、今売却するとします。
単純にするため、減価償却費・その他経費・税金とかは勘案しません

A物件(郊外)
10年前 利回り12%
土地3,000万円
建物7,000万円
    ↓
現在
土地2,000万円
建物3,500万円

10年の総収入12,000万円?不動産売却損4,500万円=7,500万円


B物件(都心)
10年前 利回り8%
土地9,000万円
建物1,000万円
    ↓
現在
土地10,000万円
建物   500万円

10年の総収入8,000万円+不動産売却益500万円=8,500万円

あくまで仮定の例です。

ただ、所得税は累進税率で人によっては住民税合わせて50%近くになります。
それに対して不動産長期譲渡所得税は住民税合わせて20%です。

出口戦略を絡めた税引き後の利益はかなり差がでますね。

最近、自分の勝ちパターンの型が固まりつつあります。

自分がコンサルするときは、
総所得がまだ低い方は郊外型を、総所得が既に高い方は都心型を薦めることが多いです。

銀行の担保積算評価の関係もありますし。

それ以外にも奥向資産や家族構成、職業により千差万別ですが。

中には収益物件としては妙味がなくても、相続対策物件としては最適な物件もあります。

本当、1,000人いれば1,000通りのアドバイスがあります。

そこがやってて、楽しいですね^^


下のリスさんをクリックしたら、為になる不動産ブログリストになります。
ブログの応援も宜しくです。
おかげさまで10位前後におります。
人気ブログランキングへ