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東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ
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国土交通省が、国が定める公営住宅の入居条件のうち、収入制限を撤廃し、各自治体が自由に決められるように見直すことにしたそうです。

現在の条件は月収158,000円以下ですが、来年には緩和されるみたいです。

自民党・公明党も反対する法案でなさそうですので、すんなり来年の通常国会で法案が成立しそうですね。

公営住宅に空き室が多い地域は、入居者さんが奪われる可能性がでてきました。

問題は、玉突きで入居者需要を取られること。

公営住宅 ← 築古アパマン ← 築浅アパマン の順でしょうか。

同一エリア全体の賃料水準が更に下がる可能性があります。 → ranking



もう一つ気になる政府の動きとして、「新築住宅にかかわる固定資産税の軽減特例」の抜本的な見直しが、行政刷新会議の「事業仕分け」で求められています。

今年度末で期限が切れますが、どうなりますか。

全面廃止とはならないまでも、個人の持ち家だけ残して、もしかしたら賃貸住宅のみ廃止ということになる可能性もあります。

賃家住宅の場合一戸につき40?以上ですので、ファミリー物件の新築を検討されている方は、採算検討上要注意ですね。

特にRCの場合、固定資産税評価額が高いので、気をつけねば !!


民主党もマスコミも大家さんには冷たいですから・・・

大家業は、ますますしょぼくれていくのでしょうか・・・
しくしく(たろうさん風に)

たろうさんの「しょぼくれ大家のブログ」今人気ブログランキング18位ぐらいにいらっしゃいます


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昨日の「アジアの片隅で」の続きです。

「サーパス」ブランドのマンション分譲大手の穴吹工務店が会社更生法の適用されましたね。
負債総額はグループ2社を合わせると1509億円。
今年5番目の規模の倒産で、不動産業界では2月の日本綜合地所、5月のジョイント・コーポレーションに次ぐ破綻となりました。

昨年からの負の動きが止まりませんね。

まだまだ大なり小なり続くと思います。

金融機関の企画・審査部門では、個人のパッケージ型ローンは別として、メガバンク規模ですら、建設・不動産セクターとしてデベも大家さんも同じ者が担当していることが多いです。

さらに融資スタンスが厳しくなりそうな気配です。

バブル崩壊の時を思い出します。

いつかきた道です。 → ranking


また、東証マザーズ上場のアルデプロが粉飾決算を行っていたとして、証券取引等監視委員会が、金融商品取引法違反の疑いで、課徴金約2億8千万円の納付命令を出すよう金融庁に勧告しましたね。

最も悪質だった20年7月期には、連結純資産を約175億円も水増ししていたそうです。

金融機関は粉飾を非常に嫌います。
すいませんでは済みません。

個人の不動産投資でも、最近は金融資産が少ないと融資が受けられないからといって、
預金額を虚偽に水増しするのはやめた方が良いです。
一度失った信用はデータベースに残り、死ぬまで回復しません。

ただ、自分が銀行で融資を担当していた時に実感したのは、
ビジネスの世界に限らず真実と事実は異なることです。

ここの微妙な境にチャンスをものにできるか否か分かれることがあります。


続きはまた次回に

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先週の土曜日の続きです。

これからの投資方針について、日々思いをめぐらせています。

自分が今、マクロ的な不動産投資方針を考える上で、ポイントとしている点を備忘録代わりにあげます。

○日本は慢性的なデフレ状態にある。
○ただ、国内の景気回復感のないまま、新興国景気の過熱に引っ張られ、
  スタグフレーションもあり得る。
  (スタグフレーションとは不況下の物価上昇のことです)
  ただ、インフレの時とは異なり、需給バランスが供給過多に傾いている不動産市況は上昇しない。

○国債増発により長期金利が将来急に上がる可能性がある。

○日本の人口は、移民政策を推進しない限り、当面増加する要因は無い。
○いずれにせよ、不動産賃貸マーケットは高齢者・外国人等のシェアが高くなる。
○工場は海外に移転し、大学や子育ての終わった世帯は都心に回帰する。
○所得格差が大きくなることにより、同じ経済圏でも地域格差が大きくなる。

○大都市には、まだまだ容積率等を有効活用していない低利用地がある。
○都会の町工場跡地は用途地域使い勝手もありアパマン建設に適している。
  *川口等が良い例。

○海外投資家が政治的経済的にも積極的に日本に投資する環境には無い。


そして現在直面しているポイントとして、

○大家さんのデフォルトが増加している。
○それに伴い金融機関の融資スタンスが厳しくなっているというか、以前の目線に戻っている。
  メガバンクはかなり前より、最近はあのス○ガまで。

○平成バブル時に相続対策として建てられた物件が数多く市場に出始めている。
  *元々、相続対策で建てているため、大家業自体に興味があまりない方々が、
   設備の減価償却期間が過ぎ、妙味があまり無くなったことから、売りに出してると思料。

などと言った事をポイントに、自分の置かれた立場を勘案して、今後の投資方針を考えてます。

では、これらのことから導き出される投資方針は

続きは次回に


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昨日の続きです。

かなーりメールにて反響を頂いてます。

メールの内容としては、
「すでに還付金を受けた方にまで、還付金の返還を求めることはないのでは」
「改正法が施行されるまで平気なのでは」というものが多いです。

なかには税理士の知人からも、そのような内容のメールを頂きました。
その知人は新米の法人を専門とする方ですから、まあ良しとします。

資産家や大家さんを専門とする税理士だったら切腹ものです。

一例を挙げます。

それは平成15年の師走のできごとでした。

当時は政府税調は力が無く、自民党の税調が税制を決めてました。
自分はいろいろなところで情報ネットワークを有してますが、税金関係については、特にアンテナを高くしてます。
ある知人から平成16年度税制改正で、土地・建物等の譲渡損失について、本年分の所得税より他の所得との損益通算及び翌年以降の繰越控除を認めない、いわゆる譲渡損失の損益通算規制が導入されることになると情報を得ました。
それは年末に税制改正大綱として発表され、平成16年の3月末に国会を通過し、4月より施行されました。
ポイントとしては、この改正は平成16年1 月1日以後に行う土地・建物等の譲渡について適用されたことです。
3月末に国会を通過し、4月より施行された措置法が、それより前の取引に適用されたのです。

自分のコンサルしていたお客さんは、その前年の年末までに対策を講じて事なきを得ました。

自分は消費税は専門外ですし、消費税還付に興味が無かったので詳しくは調べてません。

ただ、課税売上割合が著しく減少し、当初の過大な還付金は減額調整され、返納を迫られるところを、減額調整がある3年目を見計らって免税事業者に戻ったり、簡易課税制度の適用を受けることで調整を免れている今の手法に規制が掛けられるかもしれません。

となると2年前まで遡って、大家さんが還付金の返納を迫られるのか?

法律の組み立て方からそれが可能かどうかは、消費税の節税を研究したことがないので、もしかしたら自分は的外れなことを書いているのかもしれません。

ただ、自分がコンサルをしている方で消費税還付スキームを利用した方もいるので、財務省・国税庁・政府税調の動きは今後もウオッチしていきたいと思います。

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