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東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ
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実質利回り比較(その1)の続きです。


前回の仮定条件

物件は1K×10戸、RC築20年。
入居者平均回転期間3年、原状回復費用大家負担15万円、管理費5%、固定資産税・都市計画税は建物年20万円。

ある北の政令指定都市で表面利回り15%、家賃月5万円とすると仮定取得価格が4,000万円。

空室率20%、広告費6ケ月、年間維持修繕費30万円(除雪費10万円加算)、土地固定資産税等年3万円。

入居者平均回転3年として広告費は5万円×6ヶ月×10戸÷3=年間100万円
原状回復費用は15万円×10戸÷3=年間50万円

管理費は600万円×5%=年間30万円

とすると、

年間賃料収入600万円×80%(平均入居率)?管理費30万円?広告費100万円?原状回復費用50万円?土地・建物固定資産税23万円?年間維持修繕費30万円=247万円となります。

実質利回りは247万円÷4,000万円で6.1%でした。

前回、自分が銀行に在職していた時のざっくりした感覚と述べました。

この感覚は、銀行のアパートローン担当者の立場ではなく、デベロッパー・ファンド等の法人融資担当者の立場での感覚です。

彼等が主にターゲットとしたのは、地方の中核都市です。
そこにレバレッジを効かせた多額の投資が行われました。

その結果、何が起こったか。

需給バランスの崩壊。

上の例で5万円だった賃料は2万円台に下落しています。

仮に3万円として計算しなおしてみましょう。

年間賃料収入360万円×80%(平均入居率)?管理費30万円?広告費60万円?原状回復費用50万円?土地・建物固定資産税23万円?年間維持修繕費30万円=95万円となります。

実質利回りは95万円÷4,000万円で2.3%となります。
これは借入利息差し引き前の利回りです。
約定返済付きだと元金の返済が滞りますね。
平均入居率がもっと低い所は更に利回りが下がります。

機関投資家はノンリコースローンを使う関係上、メザニン部分も含めて、1割から3割程度の自己資金は投入します。

フルローンは仕組上ありません。

それでも破綻・デフォルトが止まりません。

個人投資家も同様です。

最近、任意売却物件・競売物件が増えています。

それは負け組大家さんが増えていることを物語っています。

自分は失われた10年で、数多くの負け組大家さんの相談に乗ってきました。

ブログや本では、勝ち組大家さんの情報が大半です。
一般の方は負け組大家さんのつらさを知りません。

自分は任意売却物件を取得したり、競売に参加したりしますが、その物件のデューデリをしている時に、前のオーナーの心情を思い考えています。

謄本の甲区・乙区や3点セットを読み解いていると、その方のつらさ・悔しさに触れることもあり、身が引き締まる思いです。

ちょっと暗い方に話しがいってしまいましたが、私のブログを読んでくれている方、そして大家仲間の方には、不幸になってもらいたくないので、あえて厳しいことも書いていきます。

間違っても、想定表面利回りが高いから、銀行がフルローン出してくれるからという、軽い考えだけで不動産賃貸事業を行わないでください。
それがいけないというわけではありません。
自分も物件によっては、オーバーローンを組んでいます。
また実力があれば、他の大家さんなら実質利回りがマイナスになるところ、想定表面利回り近くの高利回りを出して、真のお宝不動産にすることも可能です。

勝ち組大家さんは、熱心に勉強・実践し、いろいろな努力をして、競争の激しいエリアやスペックの劣る物件でも稼働率を上げ、賃料もアップし、コストを削減し、成功されています。

事業家として真剣に取り組めば、他の業界に比べてリスクは少ないです。

日々、精進して幸せな勝ち組大家さんを目指しましょう^^


先日ブログで緊急告知として書きましたが、サラリーマン流不動産投資道場のセミナー「2010年度版 不動産投資の戦略マップ」に「ウイークリーマンション」事業を築き、バブル崩壊時に苦労されたツカサグループの川又代表が講演をされます。
講座内容にも「1000億円を失い、地獄を見た男が伝えるメッセージ。今回はあえて「冷や水をぶっかけられる覚悟」でお聞きください。」と書かれています。

自分はかなり楽しみにしています。(不謹慎ですが・・・)

セミナーの詳細・申込みは「2010年度版 不動産投資の戦略マップ」をクリックしてください。
募集定員も少ないので、参加希望の方はお早めに申し込んだ方が良いと思います。



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シリーズ次回はB/S・キャピタルゲインも絡めて書きたいと思います。
おかげさまで10位前後におります。
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