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東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ
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有効な指標の続きです。

何故、表面利回りを指標としてはいけないのか。
具体例を挙げて説明します。

数値・所在はあくまで仮定です。

物件は1K×10戸、RC築20年とします。
入居者平均回転期間3年、原状回復費用大家負担15万円、管理費5%、固定資産税・都市計画税は建物年20万円は共通です。

都区内で表面利回り11%、家賃月7万円とすると仮定取得価格が7,636万円。

空室率5%、広告費1ケ月、年間維持修繕費20万円、土地固定資産税等年8万円とします。

入居者平均回転3年として広告費は7万円×1ケ月×10戸÷3=年間23万円
原状回復費用は15万円×10戸÷3=年間50万円

管理費は840万円×5%=年間42万円

とすると、年間賃料収入840万円×95%(平均入居率)?管理費42万円?広告費23万円?原状回復費用50万円?土地・建物固定資産税28万円?年間維持修繕費20万円=635万円となります。

実質利回りは635万円÷7,636万円で8.3%となります。


ある北の政令指定都市で表面利回り15%、家賃月5万円とすると仮定取得価格が4,000万円。

空室率20%、広告費6ケ月、年間維持修繕費30万円(除雪費10万円加算)、土地固定資産税等年3万円とします。

入居者平均回転3年として広告費は5万円×6ヶ月×10戸÷3=年間100万円
原状回復費用は15万円×10戸÷3=年間50万円

管理費は600万円×5%=年間30万円

とすると、

年間賃料収入600万円×80%(平均入居率)?管理費30万円?広告費100万円?原状回復費用50万円?土地・建物固定資産税23万円?年間維持修繕費30万円=247万円となります。

実質利回りは247万円÷4,000万円で6.1%となります。

これは銀行に在職していた時のざっくりした感覚です。

実はこれで済みません。
まだ序章です。


リスさんクリックが多ければ続きは次回にて。

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10位以下に下がってしまいました。
ちょっと寂しいです。
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