FC2ブログ
東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ
人気ブログランキングへ←不動産ブログランキングに参加しています。
                   左のトンボさんをクリックしてもらえると嬉しいです^^

「表面利回りって?」の続きです。

表面利回りが意味の無い指標としたら、何を指標としたら良いのか。

業界ではよくROIやNOIを指標とします。

詳しく説明する前に基本的な財務諸表の概念(大家さんバージョン)を解説します。

NOIとは金利支払前減価償却前営業利益のことです。

式にすると
NOI(家賃収入?不動産管理コスト)?減価償却費?支払利息=経常利益

ROIとは事業に対して投下した資本から生まれる利益の比率。

ROI(投下資本利益率)=(経常利益+支払利息)÷(借入金+自己資金)

表面利回りに代わる指標としたらこのROIが妥当と思います。

上記の不動産管理コストには仲介手数料・広告費・管理費、修繕費、保険料、共益費、固定資産税等が含まれます。
逆に不動産管理コストに含まれないものは、支払金利、減価償却費、所得税等です。

減価償却費を加味して、キャッシュフローを指標にしたほうがいいのではないかという意見もよく聞きます。
ただ、建物の価値も当然に減価して資産価値が目減りしてますので、それは勘案しないほうが良いと思います。

何故、表面利回りを指標としてはいけないのか。
それは具体例を挙げて次回に説明します。

下のリスさんをクリックしたら、為になる不動産ブログリストになります。
おかげさまで10位前後におります。
人気ブログランキングへ