東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ
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9月に3室空き室が出たのですが、現在は1室になりました。

その最後の1室もリフォームがほぼ終わり、先日、原状回復業者の社長さんと現場を確認しました。

今回は内装コーディーネーター(と呼んでいいのでしょうか?)の中村豊さんの作品集を使いました。

原状回復前
101リフォーム前


原状回復後
リフォーム後

写真の取り方が下手なので、今二つよく分からないと思いますが、
びっくりするほど見違えりました。

原状回復業者の社長さんもびっくり!!

「普及品の壁紙ですよね!?
賃貸物件のレベルじゃないな!!
指示通りの壁紙で、自分も見てなかったけど、組み合わせでこんなに変わるとは!!」と
驚かれていました。

右正面のアクセントクロス以外はサンゲツのSPを使用しています。

その後、仲介業者さんも見学に来て、
「これなら以前のプラス1万円で募集しても大丈夫ですね。」とのこと。

ちなみに中村豊さんの「収益物件専用内装コーディネート 中村豊デザイン作品集」はファミリータイプ4冊、シングル向け4冊の計8冊が出ています。

まとめて買うとお得なので、8冊全部を大人買いしました。

今回はファミリータイプの1冊を基調に実はアクセントクロスだけは他の1冊から取り入れ、岡元バージョンとして発注しました。

ちょっと値が張ると思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、デザイナーにオーダーメードで発注したら下手したら10倍近く掛かりますので、それを考慮すると安いです。

これで、入居率・賃料アップすればすぐに元は取れます。

自主管理大家だけでなく、専用のオーダーシートが添付されていますので、管理会社宛にもファックス1枚で発注OK。

お薦めの一品です。

中村豊デザイン作品集
全シリーズセット 収益物件専用内装コーディネート 中村豊デザイン作品集
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最近、他の大家さんのコンサルをしていて、銀行時代のコンサルとは視点が異なるなと実感してます。

銀行時代は、会社経営者や地主大家さん等の資産家。

最近は、二代目やサラリーマン大家さん等の新興大家さん。

コンサル内容は資産家の方は相続・事業承継の観点から。
ポートフォリオにも気を配ります。
銀行員という銀行法上の制約・責任からどちらかといえば受身でした。

新興大家さんは、どうすれば着実に2棟目・3棟目を買い進めて、
順調に不動産賃貸事業を伸ばせるか。
今は積極的に投資ターゲットも含めてアドバイスします。

ただ、新興大家さんでも若い方と年配の方、大家業に割ける時間の多寡、
さらに本人がどこまで関わるかで投資対象としての最適な物件も変わります。

例えば、若くて本業も忙しい方には、普段の維持管理に手間が掛からず、長期的に安定したキャッシュフローが見込める物件。

年配のサラリーマンの方で手許キャッシュも厚く、給与所得の得られる最終期限がほぼ分かっている方には築古の減価償却期間が短い当面の節税物件。

相続税を節税して、次の代に資産を引き継ぎたい方は、大手ハウスメーカーの利回りは若干低くてもグレードの高い物件。

エリアや家族構成、人生観も絡めて、100人いれば100通り、1,000人いれば1,000通りのアドバイスが必要です。

学ぶこともきりがなく、大変です。

でも、やってて楽しいです^^
根っから好きなんですね。

自分は地主大家の家に生まれた三代目大家・サラリーマン大家でしたから、大抵の方には感情移入ができ、また自分の大家ライフにもフィードバックできます。

自分も、コンサルした皆様にもメリットがあり、成長できる。

自分に関わった方々には幸せになってほしいですね。
幸せオーラを浴びていると自分も幸せになってきます。

秋晴れの空を眺めながら、感謝感謝の週末・月末です。

さて、家賃の入金確認をせねば(笑)


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追伸:
昨日ご案内した小川さんの「【コンサル付き】レバレッジ不動産投資術 完全実践マニュアル
ですが、結構なペースで申し込みが入っているそうです。
昨日の段階で残り20名程度。
ご検討中の方はお早めにどうぞ。

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昨日はうっちゃん、Yukaさん、ちはさんの出版記念講演・パーティーに参加しました。

本

本は以前、ブログ日記「夫婦大家さん必読書」で、ご紹介しましたが、「人生マル得不動産経営のススメ」
まだ購入されていない方は、ぜひご一読を。


講演で特に印象に残っているのは、
うっちゃんの「私のやりたい不動産投資」「築古アパートの夫婦でのリフォーム」
Yukaさんの「リノベ前のマーケティング」「既存設備との調和」
ちはさんの「銀行員との上手な付き合い方」
赤井さんの「戸建壁紙張り」です。

それぞれ講演で新たな気付きや自分の手法の改善点が見つかりました。

講演でしか話せない内容も中にはあり、大変有意義でした。

そのあと、パーティー会場へ移動しました。
最初に座った席は6人席だったのですが、某不動産投資月刊誌出版社の社長さん、王道の白岩さん増山塾長沢さん、mi6さんと凄い方々に囲まれました。

その後、歓談も進み、席を移動しつつ、いろいろな方とお話させて頂きました。
以前から面識のある方も含めるときりがないので、講演会場も含めて初対面のブロガーの方を申しますと、
トゥイークさん小桃さん満室伸ちゃんくらたくさん空飛ぶかっさん大家学さん齋藤靖之さんキートス妻さんなつみかんさんkamochanさん
初対面といっても、ブログや本で存じている方が多かったのですぐに話しが弾みます。
ただ、それぞれの方とゆっくりお話しできなかったのが残念でした。
また、どこかで宜しくです。

盛況のうちに会は終了。

ですが、日曜の夜はそれで終わりませんでした。

あるつぶらな瞳(増山塾長談)の20代の方と熱い一夜を共に過ごし、寝てしまいました。


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実質利回り比較(その1)の続きです。


前回の仮定条件

物件は1K×10戸、RC築20年。
入居者平均回転期間3年、原状回復費用大家負担15万円、管理費5%、固定資産税・都市計画税は建物年20万円。

ある北の政令指定都市で表面利回り15%、家賃月5万円とすると仮定取得価格が4,000万円。

空室率20%、広告費6ケ月、年間維持修繕費30万円(除雪費10万円加算)、土地固定資産税等年3万円。

入居者平均回転3年として広告費は5万円×6ヶ月×10戸÷3=年間100万円
原状回復費用は15万円×10戸÷3=年間50万円

管理費は600万円×5%=年間30万円

とすると、

年間賃料収入600万円×80%(平均入居率)?管理費30万円?広告費100万円?原状回復費用50万円?土地・建物固定資産税23万円?年間維持修繕費30万円=247万円となります。

実質利回りは247万円÷4,000万円で6.1%でした。

前回、自分が銀行に在職していた時のざっくりした感覚と述べました。

この感覚は、銀行のアパートローン担当者の立場ではなく、デベロッパー・ファンド等の法人融資担当者の立場での感覚です。

彼等が主にターゲットとしたのは、地方の中核都市です。
そこにレバレッジを効かせた多額の投資が行われました。

その結果、何が起こったか。

需給バランスの崩壊。

上の例で5万円だった賃料は2万円台に下落しています。

仮に3万円として計算しなおしてみましょう。

年間賃料収入360万円×80%(平均入居率)?管理費30万円?広告費60万円?原状回復費用50万円?土地・建物固定資産税23万円?年間維持修繕費30万円=95万円となります。

実質利回りは95万円÷4,000万円で2.3%となります。
これは借入利息差し引き前の利回りです。
約定返済付きだと元金の返済が滞りますね。
平均入居率がもっと低い所は更に利回りが下がります。

機関投資家はノンリコースローンを使う関係上、メザニン部分も含めて、1割から3割程度の自己資金は投入します。

フルローンは仕組上ありません。

それでも破綻・デフォルトが止まりません。

個人投資家も同様です。

最近、任意売却物件・競売物件が増えています。

それは負け組大家さんが増えていることを物語っています。

自分は失われた10年で、数多くの負け組大家さんの相談に乗ってきました。

ブログや本では、勝ち組大家さんの情報が大半です。
一般の方は負け組大家さんのつらさを知りません。

自分は任意売却物件を取得したり、競売に参加したりしますが、その物件のデューデリをしている時に、前のオーナーの心情を思い考えています。

謄本の甲区・乙区や3点セットを読み解いていると、その方のつらさ・悔しさに触れることもあり、身が引き締まる思いです。

ちょっと暗い方に話しがいってしまいましたが、私のブログを読んでくれている方、そして大家仲間の方には、不幸になってもらいたくないので、あえて厳しいことも書いていきます。

間違っても、想定表面利回りが高いから、銀行がフルローン出してくれるからという、軽い考えだけで不動産賃貸事業を行わないでください。
それがいけないというわけではありません。
自分も物件によっては、オーバーローンを組んでいます。
また実力があれば、他の大家さんなら実質利回りがマイナスになるところ、想定表面利回り近くの高利回りを出して、真のお宝不動産にすることも可能です。

勝ち組大家さんは、熱心に勉強・実践し、いろいろな努力をして、競争の激しいエリアやスペックの劣る物件でも稼働率を上げ、賃料もアップし、コストを削減し、成功されています。

事業家として真剣に取り組めば、他の業界に比べてリスクは少ないです。

日々、精進して幸せな勝ち組大家さんを目指しましょう^^


先日ブログで緊急告知として書きましたが、サラリーマン流不動産投資道場のセミナー「2010年度版 不動産投資の戦略マップ」に「ウイークリーマンション」事業を築き、バブル崩壊時に苦労されたツカサグループの川又代表が講演をされます。
講座内容にも「1000億円を失い、地獄を見た男が伝えるメッセージ。今回はあえて「冷や水をぶっかけられる覚悟」でお聞きください。」と書かれています。

自分はかなり楽しみにしています。(不謹慎ですが・・・)

セミナーの詳細・申込みは「2010年度版 不動産投資の戦略マップ」をクリックしてください。
募集定員も少ないので、参加希望の方はお早めに申し込んだ方が良いと思います。



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【銀行から見た不動産賃貸業考察】シリーズもまだまだ続きますので、リスさんクリックで応援宜しくお願いします。
シリーズ次回はB/S・キャピタルゲインも絡めて書きたいと思います。
おかげさまで10位前後におります。
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