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東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ
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有効な指標の続きです。

何故、表面利回りを指標としてはいけないのか。
具体例を挙げて説明します。

数値・所在はあくまで仮定です。

物件は1K×10戸、RC築20年とします。
入居者平均回転期間3年、原状回復費用大家負担15万円、管理費5%、固定資産税・都市計画税は建物年20万円は共通です。

都区内で表面利回り11%、家賃月7万円とすると仮定取得価格が7,636万円。

空室率5%、広告費1ケ月、年間維持修繕費20万円、土地固定資産税等年8万円とします。

入居者平均回転3年として広告費は7万円×1ケ月×10戸÷3=年間23万円
原状回復費用は15万円×10戸÷3=年間50万円

管理費は840万円×5%=年間42万円

とすると、年間賃料収入840万円×95%(平均入居率)?管理費42万円?広告費23万円?原状回復費用50万円?土地・建物固定資産税28万円?年間維持修繕費20万円=635万円となります。

実質利回りは635万円÷7,636万円で8.3%となります。


ある北の政令指定都市で表面利回り15%、家賃月5万円とすると仮定取得価格が4,000万円。

空室率20%、広告費6ケ月、年間維持修繕費30万円(除雪費10万円加算)、土地固定資産税等年3万円とします。

入居者平均回転3年として広告費は5万円×6ヶ月×10戸÷3=年間100万円
原状回復費用は15万円×10戸÷3=年間50万円

管理費は600万円×5%=年間30万円

とすると、

年間賃料収入600万円×80%(平均入居率)?管理費30万円?広告費100万円?原状回復費用50万円?土地・建物固定資産税23万円?年間維持修繕費30万円=247万円となります。

実質利回りは247万円÷4,000万円で6.1%となります。

これは銀行に在職していた時のざっくりした感覚です。

実はこれで済みません。
まだ序章です。


リスさんクリックが多ければ続きは次回にて。

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10位以下に下がってしまいました。
ちょっと寂しいです。
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今日は(もう昨日ですが)、大阪から凄腕大家さんがいらっしゃったので、自分の主宰する東京大家の会オフ会を開催しました。

参加者のうちブロガーの方は加藤隆さん幸田さん、shindy3110さん稲葉さんremさんMRTさん、ブログコメンテーター(謎)の母ウッチーさん。
その他計17名と予想以上の集まりとなってしまいました。

いつも会場がせまくて、また、あまりお話しできなかった方もいらっしゃいまして申し訳なかったです。

でも、いつもながら盛況で、あっという間に時間が過ぎてしまいました。

で、忘れていたことが二つありました。

一つは料理の写真を取ること。

もう一つは、母ウッチーさんに今日は参加されなかった大家太郎さんも一緒にしょぼくれんへの入会を相談すること。

大家太郎さんはしょぼくれんにあってそうだけど(すいません、了解得ずに勝手言ってます)、自分は入れてもらえないかもしれないから、母ウッチーさんを手土産代わりに・・・
ついでに次女ウッチーさんも一緒がいいかも。







冗談です・・・

でも、しょぼくれん、いいですねー

厳しい大家業の中、時にはホッと一息つくのもいいです。
(勝手にホッとしていてすいません)

「しょぼくれ大家のブログ」現在人気ブログランキング40位前後です。

ぜひ一度お立ち寄りを
おやすみなさい

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最近、参加したセミナーのことをブログ・SNSでアップすると、「何故、募集時に紹介してくれなかったの?」というコメント・メールを頂くことが多くなりました。

結構積極的にセミナーには参加していますが、その中でも良かったものをアップするようにしています。

自分でも参加してみないと、良いものかどうか分からないのもので。

で、自分は今年2月にはサラリーマン流不動産投資道場さんの「不動産投資の戦略 2009」に参加しました。

サラリーマン流不動産投資道場さんのセミナーは不動産業界各分野の第一人者の方々が持ち時間の中で、そのときのリアルタイムのトレンドを織り交ぜて解説してくれるのが特徴です。
普段あまり一般セミナーで講師をされていない方もいらっしゃいます。

今回のセミナーは12月に開催するそうですが
「2010年の賃貸経営を賢く乗り切るには何が必要か?」

不動産は今年もそうでしたが、年末から3月の期末近くかけて、お値打ちな物件がたくさん出てきます。

12月に最新の情報を得ることは非常に重要なことです。

また、ここのセミナー後の懇親会は私が2月に参加した時も濃かったです。

カリスマ大家さん系の懇親会も同好会・サークル的で大好きなのですが、ここはプロ的な話しで盛り上がり大変刺激的だったのを覚えてます。

自分も懇親会を含めて参加しますので、私のブログを拝見して頂いている方に是非参加いただきたく、ご紹介しました。

詳細・申込みは「2010年度版 不動産投資の戦略マップ」をクリックしてください。



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「表面利回りって?」の続きです。

表面利回りが意味の無い指標としたら、何を指標としたら良いのか。

業界ではよくROIやNOIを指標とします。

詳しく説明する前に基本的な財務諸表の概念(大家さんバージョン)を解説します。

NOIとは金利支払前減価償却前営業利益のことです。

式にすると
NOI(家賃収入?不動産管理コスト)?減価償却費?支払利息=経常利益

ROIとは事業に対して投下した資本から生まれる利益の比率。

ROI(投下資本利益率)=(経常利益+支払利息)÷(借入金+自己資金)

表面利回りに代わる指標としたらこのROIが妥当と思います。

上記の不動産管理コストには仲介手数料・広告費・管理費、修繕費、保険料、共益費、固定資産税等が含まれます。
逆に不動産管理コストに含まれないものは、支払金利、減価償却費、所得税等です。

減価償却費を加味して、キャッシュフローを指標にしたほうがいいのではないかという意見もよく聞きます。
ただ、建物の価値も当然に減価して資産価値が目減りしてますので、それは勘案しないほうが良いと思います。

何故、表面利回りを指標としてはいけないのか。
それは具体例を挙げて次回に説明します。

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