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ジェービルです。
昨日も、とある会社経営者の方のコンサルティングをしてきました。
不動産投資コンサルというよりは、会社の資金調達も含めた総合コンサルです。
会社の資金調達には懸念の無い先ですが、今後の金利の予測も含め、私募債の発行や金利スワップによる金利変動リスクのヘッジの相談を受けてきました。
個人のローンの固定化よりコストがかかる場合が多いので、思案のしどころです。
節税対策としての不動産投資の話もありました。
話しているうちに、社長さんから「岡元さんは洗練された不動産投資家で、・・・・」と発言がありました。
自分の感じとしては「え!?誰が？」といった感じです。
自分は投資家といった意識を持ったことがありません。
あくまで、不動産賃貸経営者のスタンスです。
しかも最近は、積極的にクセのある物件や海底物件を取得しています。
取得したゴミ屋敷の残置物処理も自分でします。
自主管理で、清掃や植栽の剪定も自分でやっています。
銀行員時代もドブ板営業をよくやっていました。
そして、いままで、バブル・プチバブルを経て消えていった洗練された投資家さん達を多く見ています。
地道に真面目に経営している会社の方とはいまも良いお付き合いをさせて頂いています。
古い考えかもしれませんが、不労所得には抵抗感があります。
というか、不労所得を狙うと、自分は失敗するような気がします。
役員報酬が数億円の非公開企業の会社経営者の方とも親しくさせて頂いておりますが、その方は会社が赤字になれば私財を投げ打ちます。
ハイリスクハイリターンで、従業員とその家族の生活を支える重責があります。
先日のアパート経営フェスタで本田健さんが「人生の90パーセントは30代で決まる」と言われてました。
いま思い返すとなるほどなと思います。
自分の基本的な考え方・人生観は、ほぼ固まってしまっています。
その時のトレンドによって微調整はしますが。
一部の方からは要領が悪いといわれることもありますが、これからも地道に誠実に労多く活動していきたいと思います。
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ジェービルです。
最近、毎日のように金融機関や不動産業界の友人・知人と会ったリ、不動産関連に限定せず、いろいろなセミナー・懇親会・交流会に参加しています。
この時期は、いろいろな会社さんも仕事の量が落ち着いており、開催するには良い時期ですね。
とあるところで、お聞きしたことで印象に残ったことがあります。
それは、ある機関が不動産コンサルタントの方々に空き室対策について、アンケートを取った結果です。
対策項目が８つぐらいで、回答として多かったのは、家賃の値下げ、初期費用の低減だったそうです。
まあ、それはさもあらんと思います。
驚いたのは、「大家さんに現状に則した総合的な提案をした」という方がゼロだったということ。
資格を取っていたとしても、現実に実践する能力や、する気が無ければ意味がありません。
ただ、自分は、よく賃貸仲介業者さんと話していて、空いた部屋について自分はどこを直すと良いか聞きますし、リフォーム・リノベの完了した部屋についてもダメ出しをしてもらいます。
しかし、大家さんによっては、親切心で入居対策を提案すると逆に怒り出す人もいるそうです。
そこまでいかなくても、ほとんど採用してもらえないことがほとんどとか。
そのような大家さんの物件は、東京２３区内の自分のドミナントエリア内でも半年以上さらし物件やあて物になっていることもあります。
コンサルの方も、大家さんのどちらも、プロとしての自覚が足りない方が多いように思えます。
おかげさまで、頑張っている大家さんは、周りが空き室ばかりでも、高い入居率を維持できるのですが。
コンサルの巧拙は不動産に限った事でもないです。
総合的なファイナンシャルプランニングにも言えることです。
自分が銀行員時代に担当していた会社経営者の資産家のお客さんですが、
あるスキームの不動産投資を業者さんに勧められ、実行しました。
今も、新進気鋭の不動産投資家の方々でよく使われている手法です。
その不動産投資単体でみれば、当初は高採算の良い投資でした。
ですが、数年後、お亡くなられた時、業界環境の変化も加わり、その投資をしたばかりに、
しなかった時に比べて、はるかに多額の相続税を残されたご家族は払う羽目になりました。
そのため、その投資した不動産も含めて、かなりの資産を手放されました。
かたや、ファイナンシャルプランナーの助言により総合的計画的に不動産投資を行い、何も対策を打たなかったら数億円の相続税がかかるはずが、無税になられた方もいらっしゃいます。
それは裏技を使うことのない、堂々とした節税でした。
ある特定の利益に引きづられない中立的に適切なアドバイスのできるファイナンシャルプランナー・不動産コンサルタントは、日本ではまだまだ稀有な存在だと思います。
自分も、実践と鍛錬の毎日です。
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おかげさまで１０位ぐらいにおります。
最近、他の大家さんのコンサルをしていて、銀行時代のコンサルとは視点が異なるなと実感してます。
銀行時代は、会社経営者や地主大家さん等の資産家。
最近は、二代目やサラリーマン大家さん等の新興大家さん。
コンサル内容は資産家の方は相続・事業承継の観点から。
ポートフォリオにも気を配ります。
銀行員という銀行法上の制約・責任からどちらかといえば受身でした。
新興大家さんは、どうすれば着実に２棟目・３棟目を買い進めて、
順調に不動産賃貸事業を伸ばせるか。
今は積極的に投資ターゲットも含めてアドバイスします。
ただ、新興大家さんでも若い方と年配の方、大家業に割ける時間の多寡、
さらに本人がどこまで関わるかで投資対象としての最適な物件も変わります。
例えば、若くて本業も忙しい方には、普段の維持管理に手間が掛からず、長期的に安定したキャッシュフローが見込める物件。
年配のサラリーマンの方で手許キャッシュも厚く、給与所得の得られる最終期限がほぼ分かっている方には築古の減価償却期間が短い当面の節税物件。
相続税を節税して、次の代に資産を引き継ぎたい方は、大手ハウスメーカーの利回りは若干低くてもグレードの高い物件。
エリアや家族構成、人生観も絡めて、１００人いれば１００通り、１，０００人いれば１，０００通りのアドバイスが必要です。
学ぶこともきりがなく、大変です。
でも、やってて楽しいです^^
根っから好きなんですね。
自分は地主大家の家に生まれた三代目大家・サラリーマン大家でしたから、大抵の方には感情移入ができ、また自分の大家ライフにもフィードバックできます。
自分も、コンサルした皆様にもメリットがあり、成長できる。
自分に関わった方々には幸せになってほしいですね。
幸せオーラを浴びていると自分も幸せになってきます。
秋晴れの空を眺めながら、感謝感謝の週末・月末です。
さて、家賃の入金確認をせねば（笑）
下のリスさんをクリｯクしたら、為になる不動産ブログリストになります。
ブログの応援も宜しくです。
おかげさまで１０位前後におります。
追伸：
昨日ご案内した小川さんの「【コンサル付き】レバレッジ不動産投資術 完全実践マニュアル」
ですが、結構なペースで申し込みが入っているそうです。
昨日の段階で残り２０名程度。
ご検討中の方はお早めにどうぞ。
