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東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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はからずも前回の続きとなりました。

やはり全件調査になりましたか...
お役所は、調査コストより、きちんとすることに重きを置きますから。

『ただ、例えば住宅を買った後に転勤になった借り手が第三者に貸し出すことは認めている。居住用と投資用を厳しく線引きする「水際」の防止策が機能するのか疑問視』

今後は、このスキームも厳しく規制されるかもしれませんね。

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「フラット35」の不正利用、住宅機構が全件調査へ 防止策に限界も
経済 2019/5/15 2:00  

長期固定金利型の住宅ローン「フラット35」の資金使途が自己の居住用ではなく投資用だったという不正利用疑惑を受け、住宅金融支援機構はすべての融資先について同様の事例がないか調査を始める。本来認めていない投資目的の利用を排除するため審査などの融資実行前の対策を強化する。自己の居住用か投資用なのか判別しにくい場合も予想され、対策の課題になりそうだ。

長期の固定金利で資金を借りられるフラット35は、本人や親族が住む住宅の購入資金を機構と提携した金融機関が融資する。第三者に貸す投資用物件の購入資金に充てることは認めていない。こうした不正利用が疑われる融資は約100件にのぼる。機構は借り手が実際に住んでいるのかどうかなどの調査を始めた。

今回発覚した事例は特定の不動産会社が関与しているとみられているが、機構は5月中にもすべての融資案件から疑いのある例を抽出する作業を始める。フラット35は2017年度末で約68万件、15兆円の残高がある。全件調査で抽出した不正が疑われる事例でも、居住の有無や投資目的の認識があったかどうかを確認していく方針だ。

機構は再発防止策として、過去の不正事例を参考にした審査の強化や、申し込み時点で投資用に使えないことを周知徹底する対策に着手した。ただ、例えば住宅を買った後に転勤になった借り手が第三者に貸し出すことは認めている。居住用と投資用を厳しく線引きする「水際」の防止策が機能するのか疑問視する見方もある。融資件数も膨大で、現地に出向いて居住の有無を確認するのは現実的ではない。

不正疑惑を巡っては、フラット35の取り扱いで最大手のアルヒで投資物件への流用が疑われる案件が見つかり、同社が調査している。アルヒの浜田宏社長は14日「不正の疑いがある案件は過去に手がけてきた十数万件のうちで0.1%以下にとどまる」と説明した。


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『フラット35、投資に不正利用か 国交相が支援機構に解明指示』
      5/7(火) 12:38配信 共同通信

 石井啓一国土交通相は7日の記者会見で、住宅金融支援機構が提供する長期固定金利型住宅ローン「フラット35」に関し、不動産投資目的に不正に使われた疑いがあるとして、機構に実態解明を指示したことを明らかにした。「本来の目的を逸脱した利用は遺憾。再発防止に向けて機構を指導する」と述べた。 
フラット35は、自ら居住する目的で住宅を購入する人に対し、機構と提携した民間金融機関が資金を貸し出す仕組み。 
機構は昨年秋に不正を把握し、借り手の居住実態や投資目的の有無などの調査を進めている。
投資目的と確認できれば、一括返還を求めるなどの対応に乗り出すという。』

この不正利用は、ある意味、多法人スキーム(一法人一物件スキーム)より悪質です。
多法人スキームについては、以前は契約関連書類に明記されていませんでした。
それに対し、フラット35を投資資金に不正利用することは明確な資金使途違反だからです。

以前も、住宅金融公庫の賃貸物件向け融資で、融資条件違反が発覚した時も、全件検査で結構厳しく追及していました。

また一波乱ありそうです。



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健美家コラム更新しました。

今回の健美家コラムでは、なぜ、近頃のシェアハウスのサブリース賃料不払いが大きな問題になってしまったか、要点をまとめています。

https://www.kenbiya.com/column/okamoto/104/ ← 健美家コラム シェアハウス騒動に見る「ニッチ投資」を狙うときに肝に銘じてほしいこと


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今回のブログ記事で伝えたいことは、かぼちゃの馬車事件が単にスマートデイズ社の事案でおさまらず、不動産投資業界全般に波及していくことです。

一昨年の末あたりから、金融庁や日銀が金融機関に対し過剰な不動産融資に対して警鐘を鳴らしていました。

https://www.kenbiya.com/column/okamoto/100/?ac=UL ← 日本銀行も動く!不動産向け融資はどうなる?

その流れを受けての、今回の事件です。
かぼちゃの馬車事件については、ついに朝日新聞や日経新聞、そしてテレビの報道番組でも取り上げられるようになってきました。

朝日新聞の記事には「 会社員らが投資目的で建てたシェアハウスで約束された賃料が払われなくなった問題で、融資関係資料の改ざんなどの不正が多発していたことがわかった。預金額の水増しなどで信用力を上げ、多額の融資を受けやすくしたとみられる。融資の多くは地方銀行のス〇ガ銀行(静岡県沼津市)が行っていた。」とも書かれています。

銀行にとって、大手マスメディアで実名報道されることは、大変不名誉なことです。
さらに日経新聞やワールドビジネスサテライトなどの銀行員がよく見る媒体で取り上げられてしまえば、なおさらです。
しかも、この事件は始まったばかりです。

被害者が融資した銀行に貸し手責任を問う動きがあります。
引き続き、各種メディアで報道されていくことになります。

ポイントになるのは、本事件に限らず一部の不動産融資で行われていたと思われる「二重売買契約」や融資関係資料の改ざん・粉飾が白日の下に晒されたこと。そしてサブリースのレントロールの信憑性に大きな疑義が生じたことです。

破産手続き中の格安旅行会社「てるみくらぶ」が虚偽の書類をもとに銀行の融資金をだまし取った疑いが強まったとして、警視庁は同社社長や経理担当を詐欺と有印私文書偽造・同行使の疑いで逮捕しました。

かぼちゃの馬車事件でも、大手メディアが記事にして、今後、事実関係が明らかになっていけば、数百人・数百億円の被害を出した刑事事件に発展していくかもしれません。

現在は2月。銀行は年度初めの4月から一年間の融資方針やルールを変更することが多いです。

今年の4月以降は、更なる不動産融資の審査の厳格化が進むでしょう。

しかし、それは大家さんや不動産投資家の置かれたポジションによっては悪いことではありません。

全般的に本件に関わらずマーケット要因により厳しくなると思われますが、特に厳しくなるのは有印私文書偽造などがされた詐欺的案件です。

銀行が物件の良し悪しをチェックして防波堤となるため、不動産投資スキルがあまり無い初心者が騙される可能性が低くなります。

金融機関が厳しく審査するため、無謀な価格で売買されることが減り、物件価格は採算が取れる妥当な相場に落ち着いていくことでしょう。

そして、ここしばらく価格が高騰して買えなかったベテラン大家さん方にとっては朗報になるかもしれません。


https://www.kenbiya.com/column/okamoto/104/ ←  シェアハウス騒動に見る「ニッチ投資」を狙うときに肝に銘じてほしいこと



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みずほ銀行が2018年度にも一部の地方で新規の住宅ローン業務から撤退するようです。
東北や中国、九州が候補で、エリアを広げる可能性があるとのこと。

以下、日経新聞より抜粋
「マイナス金利などによる収益環境の悪化で、手厚い拠点網と人員で薄利を追求してきた全方位型の営業を転換する。
東北地方などで同行と親密な地方銀行に顧客を委託する交渉に入った。みずほの支店のある地域でまず地銀1行と提携して顧客をつなぐ。他行にも連携を広げる。
みずほFGの中核会社である銀行・証券・信託の国内拠点数は17年6月末時点で約800ある。ただ拠点数は東北で16、中国は21、九州は27と少ない。
 全国の店舗網も見直す。3年をメドに主に地方店舗を中心として20~30店舗を統廃合する方針で、将来はさらなる統廃合を進める。拠点数が少ない地域では地銀との連携が欠かせず、住宅ローンの移管をテコに関係を強化する。
 日銀のマイナス金利政策などでみずほFGの17年4~9月期の連結純利益は前年同期に比べ2割程度の減益だったもようだ。収益力の回復が急務になっており、事業の抜本的な構造改革を進めている。」

みずほ銀行の前身である日本勧業銀行は、農工業の改良のための長期融資を目的に設立され、その経緯から全国の県庁所在地に必ず支店を設置していました。

全都道府県に支店があることは、不動産の担保評価をする時にもメリットがあり、他の地方の居住者が別の地方に不動産投資する時にも融通が利きやすかったです。

普通の支店では、住宅ローンの担当者がアパートローンを担当することも多いので、今後みずほ銀行を活用した地方への不動産投資は今より困難になる可能性があります。



https://www.kenbiya.com/column/okamoto/102/健美家コラム「民泊制度の比較と融資の可能性」
多忙で更新できていなくて、申し訳ございません。


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5月も中旬となり、繁忙期も一段落して、やっとゆとりが出てきました。

今年は、都内のお得な未公開物件ですが、空室の多い物件を仲介して、更に管理を受託したりして、例年より更に忙しかったです。

努力の甲斐あって、その物件も、周辺相場より高い賃料で4月中に満室となりました。

ひとつ新しい取り組みをしたのですが、それをしなくて、家賃も高いままで募集していたのから、今も空室に悩まされていたかもしれません。

健美家コラムでは、銀行融資審査のポイントについて書いています。

最近は、
http://www.kenbiya.com/column/okamoto/75.html ← 銀行はなぜフルローン・オーバーローンを出すのか?

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/76.html ← フルローンで増やすには銀行の評価方法を知ることが必須

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/77.html ← フルローン・オーバーローンでも債務超過にならない物件とは

と、自己資金・純資産が少ない方が、収益不動産を買い進めるためのポイントについて書いています。

いろいろと質問も受けていますが、上級者と思われる方からも、自分が常識と思っていたことを尋ねられたりして、「銀行の常識は世間の非常識」ということをあらためて自覚したりしています。


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健美家コラム更新しました。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/73.html ← 健美家コラム最新話

今回は、銀行が重視する2つの「キャッシュフロー」についてです。

確定申告も終わりましたね。

皆さんは、昨年のキャッシュフローは如何だったでしょうか。

不動産投資で新たに物件を買い進めたい時は、あまり無理な節税をせずに、表面のキャッシュフローを多くしたほうが良いでしょう。

逆に今後3年程度は現状維持か、一部売却方針ならば、節税対策を施すのも良いでしょう。


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/73.html ← 健美家コラム最新話


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日経新聞より

「りそな銀行は老朽化したマンションやアパートなどの大規模改修を対象にした新たな融資を始めた。

新築と同程度の耐用年数を見込める「リファイニング建築」と呼ばれる手法を使うことが条件で、長期間の改修資金を融資する。東日本大震災を機に、老朽化した建物の耐震化需要が高まっていることに対応する。

 リファイニング建築は老朽化した建物を改修して耐震性を高め、内外装を一新する手法。解体して建て直すよりも費用を3割ほど減らせる。りそな銀はこのほど、東京都内にある築36年の賃貸マンションに返済期間30年の融資を実行。業務提携した建築設計事務所の青木茂建築工房が改修のノウハウを提供する。

 りそな銀はリファイニング建築に対応できるように不動産担保評価など融資審査の基準を整備した。耐用年数は第三者機関の意見を聞いたうえで判断する。老朽化した建物の場合は担保価値の低さなどから、多額の融資を受けることが難しい。結果として限られた資金での最小限の補強・改修にとどまったり、取り壊したりせざるを得ない場合が多い。」



2012年7月の青木茂建築工房の記事より

『この度、青木茂建築工房とりそな銀行が「リファイニング建築」について業務協定を締結し、老朽化した建物の再生等に関する不動産コンサルティング業務の強化を行うことになりました。
協定では、りそな銀行がお客さまに不動産の有効活用などのご提案を行う際に、青木茂建築工房からリファイニング建築のノウハウの提供を受けること、また青木茂建築工房のお客さまに対しりそな銀行が金融面でのノウハウを提供しご相談などのお手伝いを行うことを定めています。

また、大分銀行とも同等の業務協定を締結しております。

より一層、不動産市場の正常化等、建築ストックに関する社会的要請に応えていく所存でございます。
今後とも、変わらぬお力添えを賜りますよう宜しくお願いいたします。

(業務協定の内容)
・りそな銀行がお客さまに不動産の有効活用などのご提案を行う際に、青木茂建築工房からリファイニング建築のノウハウの提供を受ける。
・青木茂建築工房のお客さまに対し、りそな銀行が金融面でのノウハウを提供し、ご相談などのお手伝いを行う。

(リファイニング建築の特徴)
建物は古くなったら取り壊し、建替えるというこれまでの考え方を「新たな建物に再生し、 超長期に渡って利用する」という考え方に大きく転換したもの。従来行われている「リフォ ーム」「コンバージョン」「大規模修繕」などとは大きく異なる以下の特徴があります。

 [耐震性の確保]     構造・躯体の劣化調査に基づいた補修・補強を実施し、
              第三者機関や特定 行政庁の認定を受ける。
 [建物の長寿命化]    耐用年数についても、新たに第三者機関による意見を取得。
 [遵法性の確認]     検査済証・設計図書がない建物も、確認済証の再取得や検査済証を取得。
 [競争力の確保]     間取り・意匠の変更が可能。設備および意匠は最新のものを装備。
 [工期短縮、コスト削減] 建築コストは解体・再建築に比べて3割程度の削減が可能。
 [環境対策]       解体・再建築に比べて、産業廃棄物を約4割、CO2を約8割削減可能。』


築古物件に期間30年の大規模修繕資金が出るのは注目に値します。

今は、りそなと特定の設計事務所のスキームですが、今後、他の金融機関も幅広く取り扱うようになると、築古物件の需給や相場にも大きく影響を与えそうです。

築古再生好きな私としては、ぜひ広まって欲しいスキームです^^



http://www.kenbiya.com/column/okamoto/69.html ← 健美家コラム最新話 空室で悩んでいる方へ



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健美家コラム更新しました。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/63.html ← 融資を活用して不動産を増やしたい時にしてよい節税と、ダメな節税【part2】

今回は、各論で
◎経費の無駄遣いをした分だけ税金が減るわけではない
◎法人と個人との税率の違いを節税に利用する
◎早めに法人を設立して新規物件取得に備えよう
についてです。

税制は生き物です。
政府税調や党税調、財務省では、常に税制の変更を模索しています。
今の税制や今の自分のポジションを前提に節税を含めてどう動くのではなく、5年後10年後見据えて、実質同一の家族や資産保有会社を使いどう不動産賃貸経営をしていくかが重要です。

あまりブログやコラムでは触れられませんが、社会保険や年金制度も絡めて、節税だけでなくトータルのライフプランをシミュレートすると、資産保有会社を上手く活用するかしないかによって、手許に残るキャッシュは、今以上に大きく差がでるようになるでしょう。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/63.html ← 融資を活用して不動産を増やしたい時にしてよい節税と、ダメな節税【part2】


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健美家コラム更新しました。

今回の健美家コラムのタイトルは、「融資を活用して不動産を増やしたい時にしてよい節税と、ダメな節税」ですが、皆さんによく覚えておいてもらいたいのは、ダメな節税の理由です。

銀行が融資の可否や条件等を決める際に重要視する財務分析の指標 に「債務償還年数 」があります。

当面融資を活用して不動産を増やしていきたいのなら、債務償還年数を長くする手段は講じないほうが良いこともあります。

例え、節税ができても、その代り融資金額が減らされたり、適用金利が上がったりしたら、元も子もありません。

詳しくは、健美家コラムにて

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/62.html  ← 健美家コラム最新話



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健美家コラム更新しました。

不動産投資を始めて間もない方々から、投資対象エリアについて訊かれることがよくあります。私は、初期のうちは、投資対象エリアを東京圏とその他の一カ所に絞りこむようにアドバイスしています。この一カ所というのは、お互い隣接する都道府県の一群です。

今回は、その理由について説明しています。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/59.html ← 健美家コラム最新話

最近は、不動産融資に積極的な金融機関が増えてきました。
せっかく、積極的になっているのですから、借入を上手に利用して、不動産取得につなげたいものです。

ただ、大家さんだけでなく、業者さんに対しても融資スタンスがポジティブになっていますので、業者さんも転売目的で収益物件の取得を増やしています。

銀行が融資してくれるからといって、自分の目線から乖離した物件を高値掴みしてはいけません。

不動産価額が値上がりし、利回りが下がっていても、中長期的に不動産価格の維持・上昇が見込め、取得から売却までのインカムゲインとキャピタルゲインを合わせて、自分の目線にあった収益があげられるなら良いですが、それが見込めないのなら、取得を見送ることも大切です。

業者さんと異なり、大家さんの不動産投資は、将棋のようにどれだけ数手先を読めるかが勝負と思っています。

目の前のマーケットやトレンドに振り回されず、5年10年先を読んで、次の一手を打ちましょう。


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