東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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5月も中旬となり、繁忙期も一段落して、やっとゆとりが出てきました。

今年は、都内のお得な未公開物件ですが、空室の多い物件を仲介して、更に管理を受託したりして、例年より更に忙しかったです。

努力の甲斐あって、その物件も、周辺相場より高い賃料で4月中に満室となりました。

ひとつ新しい取り組みをしたのですが、それをしなくて、家賃も高いままで募集していたのから、今も空室に悩まされていたかもしれません。

健美家コラムでは、銀行融資審査のポイントについて書いています。

最近は、
http://www.kenbiya.com/column/okamoto/75.html ← 銀行はなぜフルローン・オーバーローンを出すのか?

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/76.html ← フルローンで増やすには銀行の評価方法を知ることが必須

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/77.html ← フルローン・オーバーローンでも債務超過にならない物件とは

と、自己資金・純資産が少ない方が、収益不動産を買い進めるためのポイントについて書いています。

いろいろと質問も受けていますが、上級者と思われる方からも、自分が常識と思っていたことを尋ねられたりして、「銀行の常識は世間の非常識」ということをあらためて自覚したりしています。


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健美家コラム更新しました。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/73.html ← 健美家コラム最新話

今回は、銀行が重視する2つの「キャッシュフロー」についてです。

確定申告も終わりましたね。

皆さんは、昨年のキャッシュフローは如何だったでしょうか。

不動産投資で新たに物件を買い進めたい時は、あまり無理な節税をせずに、表面のキャッシュフローを多くしたほうが良いでしょう。

逆に今後3年程度は現状維持か、一部売却方針ならば、節税対策を施すのも良いでしょう。


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/73.html ← 健美家コラム最新話


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日経新聞より

「りそな銀行は老朽化したマンションやアパートなどの大規模改修を対象にした新たな融資を始めた。

新築と同程度の耐用年数を見込める「リファイニング建築」と呼ばれる手法を使うことが条件で、長期間の改修資金を融資する。東日本大震災を機に、老朽化した建物の耐震化需要が高まっていることに対応する。

 リファイニング建築は老朽化した建物を改修して耐震性を高め、内外装を一新する手法。解体して建て直すよりも費用を3割ほど減らせる。りそな銀はこのほど、東京都内にある築36年の賃貸マンションに返済期間30年の融資を実行。業務提携した建築設計事務所の青木茂建築工房が改修のノウハウを提供する。

 りそな銀はリファイニング建築に対応できるように不動産担保評価など融資審査の基準を整備した。耐用年数は第三者機関の意見を聞いたうえで判断する。老朽化した建物の場合は担保価値の低さなどから、多額の融資を受けることが難しい。結果として限られた資金での最小限の補強・改修にとどまったり、取り壊したりせざるを得ない場合が多い。」



2012年7月の青木茂建築工房の記事より

『この度、青木茂建築工房とりそな銀行が「リファイニング建築」について業務協定を締結し、老朽化した建物の再生等に関する不動産コンサルティング業務の強化を行うことになりました。
協定では、りそな銀行がお客さまに不動産の有効活用などのご提案を行う際に、青木茂建築工房からリファイニング建築のノウハウの提供を受けること、また青木茂建築工房のお客さまに対しりそな銀行が金融面でのノウハウを提供しご相談などのお手伝いを行うことを定めています。

また、大分銀行とも同等の業務協定を締結しております。

より一層、不動産市場の正常化等、建築ストックに関する社会的要請に応えていく所存でございます。
今後とも、変わらぬお力添えを賜りますよう宜しくお願いいたします。

(業務協定の内容)
・りそな銀行がお客さまに不動産の有効活用などのご提案を行う際に、青木茂建築工房からリファイニング建築のノウハウの提供を受ける。
・青木茂建築工房のお客さまに対し、りそな銀行が金融面でのノウハウを提供し、ご相談などのお手伝いを行う。

(リファイニング建築の特徴)
建物は古くなったら取り壊し、建替えるというこれまでの考え方を「新たな建物に再生し、 超長期に渡って利用する」という考え方に大きく転換したもの。従来行われている「リフォ ーム」「コンバージョン」「大規模修繕」などとは大きく異なる以下の特徴があります。

 [耐震性の確保]     構造・躯体の劣化調査に基づいた補修・補強を実施し、
              第三者機関や特定 行政庁の認定を受ける。
 [建物の長寿命化]    耐用年数についても、新たに第三者機関による意見を取得。
 [遵法性の確認]     検査済証・設計図書がない建物も、確認済証の再取得や検査済証を取得。
 [競争力の確保]     間取り・意匠の変更が可能。設備および意匠は最新のものを装備。
 [工期短縮、コスト削減] 建築コストは解体・再建築に比べて3割程度の削減が可能。
 [環境対策]       解体・再建築に比べて、産業廃棄物を約4割、CO2を約8割削減可能。』


築古物件に期間30年の大規模修繕資金が出るのは注目に値します。

今は、りそなと特定の設計事務所のスキームですが、今後、他の金融機関も幅広く取り扱うようになると、築古物件の需給や相場にも大きく影響を与えそうです。

築古再生好きな私としては、ぜひ広まって欲しいスキームです^^



http://www.kenbiya.com/column/okamoto/69.html ← 健美家コラム最新話 空室で悩んでいる方へ



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健美家コラム更新しました。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/63.html ← 融資を活用して不動産を増やしたい時にしてよい節税と、ダメな節税【part2】

今回は、各論で
◎経費の無駄遣いをした分だけ税金が減るわけではない
◎法人と個人との税率の違いを節税に利用する
◎早めに法人を設立して新規物件取得に備えよう
についてです。

税制は生き物です。
政府税調や党税調、財務省では、常に税制の変更を模索しています。
今の税制や今の自分のポジションを前提に節税を含めてどう動くのではなく、5年後10年後見据えて、実質同一の家族や資産保有会社を使いどう不動産賃貸経営をしていくかが重要です。

あまりブログやコラムでは触れられませんが、社会保険や年金制度も絡めて、節税だけでなくトータルのライフプランをシミュレートすると、資産保有会社を上手く活用するかしないかによって、手許に残るキャッシュは、今以上に大きく差がでるようになるでしょう。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/63.html ← 融資を活用して不動産を増やしたい時にしてよい節税と、ダメな節税【part2】


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健美家コラム更新しました。

今回の健美家コラムのタイトルは、「融資を活用して不動産を増やしたい時にしてよい節税と、ダメな節税」ですが、皆さんによく覚えておいてもらいたいのは、ダメな節税の理由です。

銀行が融資の可否や条件等を決める際に重要視する財務分析の指標 に「債務償還年数 」があります。

当面融資を活用して不動産を増やしていきたいのなら、債務償還年数を長くする手段は講じないほうが良いこともあります。

例え、節税ができても、その代り融資金額が減らされたり、適用金利が上がったりしたら、元も子もありません。

詳しくは、健美家コラムにて

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/62.html  ← 健美家コラム最新話



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健美家コラム更新しました。

不動産投資を始めて間もない方々から、投資対象エリアについて訊かれることがよくあります。私は、初期のうちは、投資対象エリアを東京圏とその他の一カ所に絞りこむようにアドバイスしています。この一カ所というのは、お互い隣接する都道府県の一群です。

今回は、その理由について説明しています。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/59.html ← 健美家コラム最新話

最近は、不動産融資に積極的な金融機関が増えてきました。
せっかく、積極的になっているのですから、借入を上手に利用して、不動産取得につなげたいものです。

ただ、大家さんだけでなく、業者さんに対しても融資スタンスがポジティブになっていますので、業者さんも転売目的で収益物件の取得を増やしています。

銀行が融資してくれるからといって、自分の目線から乖離した物件を高値掴みしてはいけません。

不動産価額が値上がりし、利回りが下がっていても、中長期的に不動産価格の維持・上昇が見込め、取得から売却までのインカムゲインとキャピタルゲインを合わせて、自分の目線にあった収益があげられるなら良いですが、それが見込めないのなら、取得を見送ることも大切です。

業者さんと異なり、大家さんの不動産投資は、将棋のようにどれだけ数手先を読めるかが勝負と思っています。

目の前のマーケットやトレンドに振り回されず、5年10年先を読んで、次の一手を打ちましょう。


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http://www.kenbiya.com/column/okamoto/57.html ← 健美家コラム最新話 銀行の融資基準の緩和と不動産価格に与える影響  

ここのところ、不動産市況は過熱気味です。

かといって、土地の値段も上がり、建物の建築コストも上がっていますが、デベロッパーさんが、その上昇分を売値にそのまま上乗せできる環境でもありません。

需給のゆがみ・ひずみが、溜まってきています。

中期的には、国内では、東日本大震災の復興需要と東京オリンピックの影響、そして相続税対策の需要。世界的には、USAの金融緩和政策と中国の不動産市況。

そのあたりを織り込んで、不動産市況を読んでいけば、大きく予測がはずれることはないでしょう。

最近気になるのは、リーマンショック後に不動産投資を始めた方や、不動産業界に入った方が多見されるようになってきていることです。
不動産市況を大局で理解・把握するスキルや経験が無いので、相場観がポジティブにあいまいです。

私などは、銀行員としてバブル崩壊後に不動産投資で失敗して惨々たる状況に陥った方々の対応をしていたので、良くも悪くも不動産投資は堅めに判断して動きます。

クライアントさんから、買っていいかと尋ねられた物件も9割方は、「あなたが買っていい物件ではない」と刎ねつけてます。

不動産売買仲介業者さんは、不動産の売買のプロで、不動産賃貸業のプロではありません。
不動産賃貸仲介業者さんは、客付のプロで、不動産賃貸業のプロではありません。
銀行は、融資のプロで、不動産賃貸業のプロではありません。

それぞれのポジショントークを差し引いて、良心的なアドバイスをしてくれるにせよ、それに全面的に頼ってはいけません。

大家さんを目指す方は、年々増え続けています。
それに対して良質な物件の供給が少なくなっています。

新規に大家さんを目指す方も、既存の大家さんも更なる精進をしないと、成長できない時代になっています。
私も日々精進の毎日です。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/57.html ← 健美家コラム最新話 銀行の融資基準の緩和と不動産価格に与える影響  

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前回の記事でオリックス銀行、不動産投資ローン 築古木造融資対象物件を拡大 として、12月から個人向けの不動産投資ローンで対象物件を広げることを書きました。

詳細がわかりましたので、ポイントを記載します。

借入限度額は、1,000万円以上、1億円未満(10万円単位)
借入金額は購入価格の範囲内で、原則として対象の不動産評価額の範囲内。

借入期間は、1年以上25年以内(1年単位)
* お借り換えの場合は上記期間以内、かつ、借り換え対象の現在のアパートローン等の残存期間以内。

借入金利は、短ブラ連動変動金利、3%台見込み

借入対象不動産の取扱エリア
最寄り駅から徒歩圏内であり、周辺に賃貸需要が見込める下記エリア内

・ 関東圏(埼玉・千葉・東京・神奈川・栃木・群馬・茨城・山梨の各都県)
・ 近畿圏(滋賀・京都・大阪・兵庫・奈良・和歌山の各府県)
・ 政令指定都市(札幌市・仙台市・新潟市・静岡市・浜松市・名古屋市・
 岡山市・広島市・福岡市・北九州市・熊本市)

ご返済方法は、毎月元利均等分割返済

団体信用生命保険付保

事務手数料等
・ お借入金額の1.05%(消費税込み)
・ 保証会社に対して、別途事務手数料として、1件につき52,500円(消費税込み)
・ お借入対象不動産の調査・立ち会い等に伴い当社担当者が出張を
  行う場合には、お申し込みされる当社住宅ローンプラザを拠点として、
  出張地までの所定の出張手数料
  31,500円~84,000円

結構、地方都市にも対応してますね。
東京の不動産価格上昇の余波が地方にも波及しそうです。

借入金額は購入価格の範囲内とありますから、オーバーローンは無理でも、属性や資産背景によってはフルローンは可能そうです。

私も、最近は築古物件を取得する傾向が強いので、機会があれば融資申し込みしてみようと思います。


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/43.html ← 地方高利回り物件で今後、気を付けなければいけないこと



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前回の健美家コラム アパートローンはどう変わる?が掲載されたあとに、金融庁は銀行に対する新たな検査方針を正式に発表しました。

新方針では、これまで金融庁の指針に沿って実施されていた融資先が健全かどうかの判断について、中小企業など小口の査定に限って「 金融機関の判断を尊重 」と明記し、査定の大部分を銀行の自主的な判断に委ねるとしています。

現在、「半沢直樹」では、金融庁検査で黒崎検査官が銀行を追いこんでいます。

あの場面は、決してフィクションではなく、デフォルメされているところもありますが、実際に行われていたことであり、私自身も都銀融資担当者として結構苦労しました。

金融庁ができるまでの、大蔵省検査や日銀考査では、銀行の判断が自己査定としてかなり認められてましたが、個人レベルの大家さんに対する融資は、その当時の感覚に近くなりそうです。

築古物件への法定耐用年数超えの期間の融資や不動産価格の評価において、各銀行が特色を出していきそうです。


詳しくは、http://www.kenbiya.com/column/okamoto/38.html ← 健美家コラム 大家さんの融資は銀行の自主判断へ にて。


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最近の「半沢直樹」では、金融庁検査が舞台となっています。

ドラマの中では、ホテルチェーンが、そのターゲットになっています。

実際に金融庁検査で実質破綻先に認定され、消えていった会社は数多くありました。

特に竹中金融相のころは大変でした。

その金融庁検査が大きく変わろうとしています。

大家業でも、美人物件はともかく、築古物件等ニッチなマーケットに与える影響は大きいかもしれません。

ドラマでは、金融庁検査について詳しくは説明されていません。

健美家コラムでは、金融庁検査はなぜ始まったのか。それがお金を銀行から借りている人にどう影響しているのか。そして、これから、どう変わって、アパートローンに影響していくのかを書きました。


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/37.html ← 健美家コラム アパートローンはどう変わる?


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