東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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昨日は、全国賃貸住宅新聞の取材を受けた後に、キャイ〜ンの天野さんに不動産投資を教えるという企画に講師役として参加。収録後は、狼旅団長とサシ飲みという濃い一日でした♪



健美家コラムでは、「日本銀行も動く!不動産向け融資はどうなる?」のタイトルで、最近の金融庁や日銀の動向を書いています。

バブル崩壊時に不動産業者や不動産投資家を不良債権として処理してきた身として、局地的ですが、当時と業界を取り巻く環境が似てきた感があります。

https://www.kenbiya.com/column/okamoto/100/健美家コラム 日本銀行も動く!不動産向け融資はどうなる?




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健美家コラム更新しました。

「新築で成功する大家さんはどんな人?」

早いもので3月ですね。年明けから3月にかけては、繁忙期を狙い新築アパート・マンションの竣工が多くなります。私も今年に入り、友人・知人の大家さんの新築物件をいくつか見学させていただきました。

皆さん、いろいろと工夫して収益性・客付力を向上させています。良質で割安な中古物件の入手が難しくなった昨今、地主大家さんでなくても、新築を手掛ける大家さんが多くなってきています。

そこで今回は、新築収益物件に焦点をあてて解説しています。

https://www.kenbiya.com/column/okamoto/98/健美家コラム 新築で成功する大家さんはどんな人?


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健美家コラム更新しました。

https://www.kenbiya.com/column/okamoto/97/2017年の融資スタンスと不動産相場はどうなる?


そういえば、SBJ銀行の社長に財務省出身の方が就任するようです。
前任の方は、新韓銀行の副銀行長に就任するとのこと。

今回の健美家コラムにも書いた通り、銀行は監督官庁である金融庁の意向を大いに気にします。

プロパーの方がトップならばまだしも、官僚出身の方ならなおさらかもしれません。
今度の社長さんは、金融庁ではなく、その上の財務省出身ですが、内閣府も最近相続税対策で着工急増する賃貸住宅バブルの発生に警鐘をならしています。

来期のSBJ銀行の不動産融資スタンスがどう変化するか、気になりますね。


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12月上旬ですが、自己所有物件・管理受託物件の入居申込みが多いです。
この時期だからこそ、入居者審査は慎重にならなければなりません。

また、管理会社が破産したための管理引き継ぎ依頼や、破算任売案件の仲介依頼もあります。

更に、地面師・手付金詐欺の話もよく聞きます。

一概に悪い話だけではなく、中にはお宝情報もありますので、見極めが必要ですね(^_^;)

健美家コラムでは、「トランプ新大統領が不動産投資に与える影響とは?」のタイトルで所感を書いてます。

https://www.kenbiya.com/column/okamoto/95/
健美家コラム トランプ新大統領が不動産投資に与える影響とは?



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健美家コラム更新しました。

「 2016年度下半期以降の不動産投資、買い時か売り時か?-part2-」

今回は、それぞれの方のステージにより取るべき方針の概略を書きました。
実際は100人いれば100通りなので、記事では書ききれません。

一般的・全体的なトレンドはコラムの通りですが、できる大家さんはシェアハウス・民泊・個人デベロッパーなど、工夫をして収益を上げています。

トレンドが自分に合わないからと、何にも活動していないと、いざ買い場になった時にスキルも錆びついていますし、銀行も融資を出してくれないかもしれません。

日々、大家力を上げるべく、鍛練しましょう。

https://www.kenbiya.com/column/okamoto/94/健美家コラム 2016年度下半期以降の不動産投資、買い時か売り時か?



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健美家コラム更新しました。

「 2016年度下半期以降の不動産投資、買い時か売り時か?」

政府・日銀の金融・税制政策、金融機関の融資姿勢、国内外の投資家の動向、マイホーム実需の動向を総合的に勘案して、今後の不動産投資のトレンドと各ステージ毎の対応策について解説しています

長年、不動産コンサルタントをしていますが、最近は、その人毎に、売り時・買い時も違いますし、買って良い物件、売ったほうが良い物件も異なります。

https://www.kenbiya.com/column/okamoto/93/健美家コラム 2016年度下半期以降の不動産投資、買い時か売り時か?



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健美家コラム更新しました。

今回は、「私が体験した空き部屋詐欺(?)の恐怖」といううタイトルで実際に私が体験した2件の出来事について書きました。

空き部屋詐欺に限らず、不動産投資をしていると、どこからかメルアドや電話番号を入手した輩から投資詐欺の勧誘やスパムメールが送られていることがあるでしょう。

また、そろそろ関東も梅雨が明けそうです。
夏の夜は、窓を開けて寝られる方も多いと思います。

物騒な出来事は、ネットでもリアルでも、どこにでもありますから、皆さんもお気をつけて。


https://www.kenbiya.com/column/okamoto/91/ ← 健美家コラム 空き部屋詐欺の恐怖


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健美家コラム更新してました。

最近は日常のことはフェースブックに書いて、ノウハウ的なことは健美家コラムに書いているのでブログやツイッターはとんとご無沙汰でした。

ブログも書こうとは思っているのですが、仕事も多忙であとまわしになってます(^_^;)

今回の健美家コラムでは、地価の高いエリアでも融資が出やすい物件はどのようなのかを解説してます。

擁壁に掛かるコストなど文字数の関係で書ききれないこともありましたが、ご参考に願います。

健美家コラム 融資を受けやすい立地とそうでない立地  ←  https://www.kenbiya.com/column/okamoto/90/


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健美家コラム更新しました。

熊本・大分方面で大地震がありました。震災の被災者の皆様には心よりお見舞い申し上げます。

日本で大家をしていて避けられないリスクの一つが地震です。地震は私たちが物心つく前から身を持って体験しているので、そのリスクに異論はないでしょう。

地震のリスクをなくすことはできません。では、どうやって、そのリスクを軽減できるか今回は考えてみましょう。

https://www.kenbiya.com/column/okamoto/88/ ←  健美家コラム 大家さんが地震に備える3つの方法

今回の熊本地震で地震保険が、どのように適用されるか注視しています。

地震保険で支払われる保険金は、建物の被害の程度によって「全損」「半損」「一部損」の3段階の損害区分に分けられており、この損害区分によって支払われる保険金額が決まっています。

「全損」は、建物の主要構造部である軸組(柱、はり等)、基礎、屋根、外壁等の損害の額が、その建物の時価額の50%以上になった場合、または焼失あるいは流失した部分の床面積が、その建物の延床面積の70%以上になった場合。

「半損」は、損害の額が、その建物の時価額の20%以上50%未満になった場合、または焼失あるいは流失した部分の床面積が、その建物の延床面積の20%以上70%未満になった場合

「一部損」は損害の額が、その建物の時価額の3%以上20%未満になった場合です。

支払われる保険金は、「全損」の場合、地震保険の保険金額の全額(100%)が支払われます。
「半損」の場合、地震保険の保険金額の50%相当額を支払われます。
「一部損」の場合、地震保険の保険金額の5%相当額を支払われます。

東日本大震災の時は、かなりの大家さんが「一部損」を適用され、多くの件数の保険金が支払われました。

ただ、日本損害保険協会が 平成24年5月に発表した損害調査の実態では、 東日本大震災における件数割合は一部損・約 79%、半損・約 16%、全損・約 5% でした。

日本の建物の耐震性は逐次向上しています。
保険会社が半損と判定するまでの被害は、出にくいのかもしれません。

東日本大震災クラスでも、全損は保険適用建物の約5%、半損は約16%、残りほぼ8割は地震保険の保険金額の5%しか支払われない一部損です。
地震保険の保険金は健美家コラムでも書きましたが、通常の火災保険の保険金の半分以下です。

つまり仮に1億円の火災保険をつけていても、一部損の場合に貰える保険金は、250万円以下となります。
これに対し毎年掛かる保険料は地域によっては最高32万円にもなります。
*詳細は健美家コラム参照

私はアクチュアリーなどのプロではありませんので、地震保険の効果がどれだけよいのかわかりません。
しかし、感覚的に地震保険だけに頼っていては、大家業は立ち行かないと感じています。
(特に首都圏では)
なので保険だけに頼らずリスクヘッジをするように心がけています。


https://www.kenbiya.com/column/okamoto/88/ ←  健美家コラム 大家さんが地震に備える3つの方法



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3月もあと残りわずかですね。

3月は大家さんにとって繁忙期のピークでありますが、金融機関にとっても年度末ということでノルマの達成や人事評価の面で、お祭り騒ぎの拠点も多いです。

銀行の1年間をマラソンに例えると3月末がゴールで、4月・5月は休息時期となります。
4月には大きな人事異動がありますし、今後1年間の目標も年度初めには、まだ支店に提示されていません。

今回の健美家コラムでは、マイナス金利が不動産投資家に与える良い影響と悪い影響、メリットとデメリットを書いています。

6月頃に出揃う各銀行の融資方針が楽しみです^^

https://www.kenbiya.com/column/okamoto/87/ ← 健美家コラム マイナス金利が不動産投資家に与える良い影響と悪い影響


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