東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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やっと、さきほど2つ目の会社の決算作業が終わり、税理士さんにデータを送付しました。

これで年内の締め切りのある作業は、ほぼ終わりました。

来年は、節税と相続対策の為に、3つ目の会社を立ち上げる予定です。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/20.html ← 健美家コラム最新話 資産管理会社を使ってキャッシュフローをアップさせる方法




先週末になりますが、ビーフンデザインの進藤さんの新作を拝見してきました。

オフィシャルブログ

先月から多忙で、いろいろなお誘いを謝絶しています。
しかし、今回の新作は、先月契約した新築用の土地にどのような建物を創るか悩んでいるところに丁度ヒントになりそうな建物でしたので、最優先で見学会に参加しました。

まず、最初におやっと思ったのは、エントランスに向けての外壁がすっきりしていること。

あまり配管が露出していません。

通常、コストパフォーマンスとアフターメンテナンスを考えると配管がもっとのたうちまわっています。

水回りを1階に集約すると、コストカットの他に外観を良くする効果もあるのですね。



重層長屋にする時も、レイアウトを考える上でヒントになります。


下の写真の部屋を拝見した時に、なにゆえ段差があるのか疑問に思いました。

構造上、梁が出ざる得ないから、それを上手く利用したそうです。

実は構造上問題が無くても、特に狭い部屋では、空間を広く感じさせるための有効な手段です。

他の建築士さんの別物件の写真は見たことがあるのですが、リアルに体験したことは無かったので参考になりました。
都心の狭小物件で機会があったら取りいれてみたいと思います。



ロフトがウッド調の部屋もありました。

周辺には自然が残っている環境なので、白一色で無い方が調和し、入居者もくつろげることでしょう。



今回の気になった一番の特徴は、土間玄関の引き戸。






今回のコンセプトは、オーナーの趣味に合わせたサイクルハウスですが、私が、次にやろうと思っている新築のコンセプトにも使えるツールです。

ここ最近の進藤さんの作品を拝見して、つくづく思うのは、「進藤物件はオーナーを選ぶ」ということ。

普通の管理会社に任せて、あとは宜しく不労所得を望んでいる不動産投資家では、収益の最大化は図れないでしょう。

コンセプトが尖っていたり、普通のマイソクではわかりづらい長所が、進藤物件の良いところでもあります。

もちろん過去の物件も拝見しているので、普通の不動産投資家向けのコストパフォーマンスの良い物件も作ることはできるのも存じてます。

でも、それではつまらないです。

よく、投資物件を作品と思ってはいけなく、キャッシュフローを得るための一手段として割り切りなさいという意見を聞きます。

それはそれで一理ありますが、賃貸住宅の需給バランスが崩れていて、その状況がますます悪化していく中で、現時点では良くても、果たして5年後10年後に財務内容が十分でない新興大家さんが事業として好業績を維持できるかはなはだ疑問です。

私は私なりにいろいろな物件のコンセプトを温め、一部は実践し、またクライアントさんにも、その方の状況や趣味に応じて提案しています。

極端に尖がったコンセプトでなくても結構ですので、なにかしらのコンセプトを付けるのが、今後、大家さんとして生き残るポイントになるでしょう。

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NHKニュースより

ポーランドの首都ワルシャワで、幅1メートルほどの、人1人が通るのがやっとだというユニークな住宅が完成し、話題を呼んでいます。

ワルシャワの中心部に建てられたこの住宅は、2階建てで、建物の幅は狭いところでおよそ70センチ、広いところでも1メートル20センチほどしかなく、人1人が通るのがやっとです。
それでも僅かなスペースをむだなく使い、寝室に台所、トイレやシャワーも完備しています。

イスラエル人の作家で若い世代に人気のエットガール・キャロット氏が、仕事場として建てたものです。
ワルシャワは、第2次世界大戦中、ナチス・ドイツの占領下で市内の半分以上が破壊され、キャロット氏の祖父も犠牲になりました。
キャロット氏は、戦争で被害を免れた建物と、戦後に出来た建物との間に、隙間を埋めるようにして建つこの住宅に、「過去と現代をつなぎ、戦争の悲劇を忘れないでほしい」というメッセージを込めているということです。
このユニークな住宅を巡っては、どのように家具を収納したのかなど、海外でも話題を呼んでいて、キャロット氏は、世界各地から芸術家を招いて、創作活動の場としても活用してもらうことにしています。

1メートル住宅

1メーター住宅


他の写真は下記のサイトにて
http://www.dailymail.co.uk/news/article-2220126/Worlds-skinniest-house-just-feet--barely-room-kitchen.html

日本でも共同住宅・テラスハウスの1室としてはいいかもです
d(⌒ー⌒)! 


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/16.html ← 健美家コラム最新話

皆さんの事業推進の一助になれば幸いです^^


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先日、秋田の乳頭温泉郷 鶴の湯に宿泊してきました。

私は、あまり同じ所をリピートすることは少ないのですが、ここ鶴の湯だけは毎年のように訪れています。

まさに山奥にあり、携帯の電波もほとんどつながりません。

そしてテレビもありません。

下の写真は正面入口から見たところです。

入口左側は茅葺きの建物です。

鶴の湯1


各建物は、渡り廊下でつながっています。

鶴の湯2

宿泊した2階の部屋から屋根を見たところ。

屋根が苔生してます。

鶴の湯3

テレビは無い、携帯はつながらない、建物は歪んで網戸は破れ隙間風が入ってきます。

でも、満室で予約が取れないこともしばしば。



こちらはホームページから拝借した茅葺の本陣の室内。

本陣

こちらは、他の方のブログから拝借した座敷の囲炉裏の写真。

囲炉裏

そしてなんといっても泉質と景色の良い露天風呂
露天風呂


やはりコンセプトがしっかりと確立している物件は強いです。

そして、一見全てが築古レトロのように見えますが、トイレについては、きちんと清潔な洋式洗浄便座付水洗が備えられています。

建物は究極の築古でも、掃除や食事のサービスは行き届いており、必要な設備は現代風のを備える。

そのバランス感覚は絶妙です。

そのまま東京の賃貸住宅で真似しようとしても無理ですが、いつ訪れても見習いたいと思わせる温泉宿です。


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/10.html ← 健美家コラム個別金融機関の融資スタンスの変化


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いつも特徴のある賃貸住宅を設計されているビーフンデザインの進藤さんが、新規物件の内覧会&懇親会を26日に横須賀で開催されます。

http://be-fun.com/archives/2235 ← ご案内はこちら

コンセプトは、「30年後の空間を今設計する事」

「将来取り壊せないRC部分は今の段階で30年後の理想の躯体を想像しながら建築を創る。
今は今の経済の需要と供給にあったカタチにリノベーションするという考えです。
今は土地購入からRCの建築を建てて賃貸住宅12室を経営、銀行ローンをクリアしていく。」

ブログで現場の写真や模型を拝見しましたが、私の大好きなコンセプトです^^

ぜひ見学したいのですが、当日は自分も理事を務める東京築古組の集まりが以前より予定に入っていましたので参加することはできません(泣)

既にプロの建築写真家が撮られた建築途中の写真が掲載されていますが、他のブロガーの方々のレビューも楽しみにしています。


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/05.html ← 健美家コラム最新話よりよい条件で融資を受けるには


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先日、ソロモン流で左官職人の久住有生さんが紹介されていました。

金閣寺の茶室をはじめ、博物館・美術館・大使館・一流ホテル、マンション、個人住宅と幅広く活躍されています。

http://www.kusuminaoki.com/index_jp.html ← 久住有生さんのHP

番組の中では、現場や工房での活動の他に左官職人として心意気・想いが綴られていました。

久住有生さんの左官仕事は、まさに作品です。

機会があったら一緒に仕事ができれば良いなと勝手に思ってます。
*かなり難しいかもしれませんが・・・


たまに収益不動産はキャッシュフローを得るための手段と割り切り、できる限りローコストで建てて、作品としての想い入れをしてはいけないという方がいらっしゃいます。

あくまで事業として行っているのですから、その考え方にも一理ありますし、安さにこだわる入居者のニーズもありますから、否定はしません。

ただ、自分が目指しているところは、多少コストは掛かっても、できるだけ質の良いこだわり物件を建築士さん・職人さん達と作り、その住まいの本当の良さを理解してくれる方に快適に暮らしてもらうところにあります。
*もちろん無駄なコストを掛ける気は気はありません。

短期的な視点で見ると、経営効率が悪そうに見えますが、質が良いものを、良い方々に丁寧に使ってもらっていると、良好な住環境を維持でき、家賃も値落ちしませんし、退去の頻度も減ります。
銀行員時代にそのような手法を取る賃貸業者さんの財務内容を拝見していましたが、ランニングコストも低減できることが多く、長期的には採算が向上しているケースも多かったです。

もちろん、どのエリアでも費用対効果が良いわけではありません。

立地は限定されます。

大都市でないと難しいかもしれません。

逆に100人に1人でも需要があればマーケットは成り立ちます。

幸い最近は、こだわった物件に特化したポータルサイトもできて、そのような物件に入居したい方々に注目されるようになっきています。

老舗の東京R不動産の他にも、最近はRストアやiPhone対応のgoodroom等のアプリも。

実際、自分の物件や自分がコンサルしたリノベ物件では、周辺相場より2割程度高い賃料で早期に入居となっています。


これからは、大資本も続々と賃貸住宅マーケットに参入してきます。

元々キャップレートが低いエリアで個人投資家が高採算を長期的に維持していくには、大手が参入しないニッチなターゲットにコンセプトを絞って物件を作っていくことと考えています。


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