東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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大家の友人のT・Yさんの記事から知りましたが、世田谷区建築物の建築に係る住環境の整備に関する条例が改正され、路地状敷地に建築される一定規模以上の長屋を住環境条例の適用対象建築物に追加されました。

以前の私の記事はこちら

衝撃!! 長屋(テラスハウス)規制

拡がる「重層長屋」「テラスハウス」「連棟式住宅」規制

世田谷区のホームページによると、
「路地状敷地に建築される大規模長屋については、ここ数年、建築審査会に審査請求が出される例もあるなど、建築紛争が目立っており、区議会でも問題として取り上げられ、その対策が求められております。

早急に取り組める区独自の対策として、地域の環境に調和した良好な生活環境の維持及び向上の視点から、路地状敷地に建築される一定規模以上の長屋を新たに適用対象建築物に加え、良好な建築行為等を誘導していくために、「世田谷区建築物の建築に係る住環境の整備に関する条例」(以下、住環境条例という。)及び同条例施行規則の一部を改正いたしました。」

ポイントは、施行日以降に、路地状部分のみによって道路に接する敷地面積300平方メートル以上の敷地に、住戸の数が4以上の長屋を建築する場合は、建築計画の届出及び協議が必要となること。

住環境の維持に住民の意識が高い世田谷区のこの条例が、今後都区内の他区の規制のメルクマールとなっていくかもしれません。

逆にとらえれば約90坪以下の敷地ならばOKということ。
もちろん多数が規制を逃れて建て続ければ、さらに規制が強化されるかもしれませんが・・・

既存の世田谷区にある300㎡以上の大規模長屋については、今後、既存不適格に準ずる物件としてとして扱われ、資産価値が大きく目減りするかもしれません。

これを財産権の侵害と言われる方もおります。

ただ憲法では、
「財産権は、これを侵してはならない。」と不可侵性が保障されていますが、
「公共の福祉により制限されうるとする。」ともされています。

公共の福祉には、災害予防も含まれます。

昨年の3.11以降、国や都道府県・市町村の防災意識は高まっています。

東京都は災害時に火災が広がる恐れのある木造住宅密集(木密)地域内の23区間に、延焼を防ぎ、さらに緊急通行路の役割も果たすことになる都市計画道路を2020年度までに整備します。

交通量が少ない地域でも道幅は16メートル以上を確保。
今秋から測量を始め、私有地の地権者に売却を促すための支援策も検討するそうです。

都建設局によると、防災目的で都市計画道路の整備路線を決めるのは珍しいとのこと。

かように防災意識は高まっています。


土地の所有者から考えれば、「大規模長屋規制は、財産権の侵害・私権の制限。それでは、大規模な旗竿地はどうすればよいのか。」とも言いたいところですが、役所から見れば、そのような土地は民民で道路付の良い隣地と協議して区画整理するなり売却するなりして、防災上問題の内容にしてくれ、との立場かもしれません。

旗竿地の問題のみならず、大家さんがより高いリターンを求めるならば、リスクも当然高まります。

築古のコンバージョン物件やシェアハウスにもあてはまることです。

不動産投資家の利益を追求した目線のみで、街の防災、入居者の安全といった観点が抜けた物件は、今後、足許をすくわれ、淘汰されていく確率は高いと思っています。

私も道路付の悪い物件やシェアハウスも所有・運営していますので、身を引き締め、各種の規制の流れや政策・施策の行く末、マーケットの推移を読んで行き、入居者の立場からも精査した目線で大家業を営んでいきたいと考えています。



http://www.kenbiya.com/column/okamoto/17.html ← 健美家コラム最新話


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昨年末に衝撃!! 長屋(テラスハウス)規制というタイトルで東京の長屋(テラスハウス)規制について書きましたが、いよいよ具体化してきました。

http://okamotomikio.blog63.fc2.com/blog-entry-792.html ← その時の記事


以下、讀賣新聞より

重層長屋

アパートなど共同住宅の建設規制の適用が除外されている「重層長屋」を巡って、世田谷区は区条例を一部改正し、建設に一定の制約を加えることを決めた。住民から苦情が相次いでいるための措置で、区は来年1月の施行を目指している。この問題を巡っては、都も実態調査を進めており、区は今後、都に対して都条例で建設戸数を制限するなど、建設ルールの厳格化を求めるとしている。(森重孝)

 区によると、区内で過去2年間に建設された重層長屋は計26棟。多くはアパートなど共同住宅であれば認められない、道路から奥まった敷地に建てられているという。

 このため、周辺住民からは、「狭い敷地の集合住宅は防災上不安」「大きな建物が隣接しているので圧迫感がある」などの苦情が区に寄せられていた。重層長屋の建設を禁じる措置を求める声もあるという。

 区条例で建設を禁止することは難しいため、区は、区住環境条例を一部改正して重層長屋の建設条件を一部厳格化することにした。

 改正案では、敷地境界線から建物までの距離を、重層長屋の場合は従来の「50センチ」から、建物の規模などに応じて「75センチ~1メートル」に拡大。周辺住宅との間隔にゆとりを持たせることで、住環境の悪化を防ぎ、火災時に円滑に避難できるようにすることなどが狙い。

 区は来月から条例改正案への意見を公募。区民の意見などを反映させた上で、条例改正案を9月の区議会に提出する。

◇重層長屋 長屋を積み重ねたような、複数階層を持つ集合住宅。普通のマンションやアパートなどと異なり、2、3階などの上層階にある世帯も含めて全世帯の玄関が1階にあり、共用の廊下や階段、エレベーターなどの設備がないことから、法令上の「共同住宅」に含まれない。

(2012年5月31日 読売新聞)


ポイントとしては、「区条例で建設を禁止することは難しいため、区は今後、都に対して都条例で建設戸数を制限するなど、建設ルールの厳格化を求めるとしている。」というところ。

都の建築企画課も、「重層長屋」「テラスハウス」「連棟式住宅」への対応を検討していますが、世田谷のような城南地区と下町のエリアでは、住環境に対する住民の考え方や実態が異なるため、一概に全面禁止になるかどうかは分かりません。

しかし、今までように安い旗竿地に連棟式建物という手法は、難しくなりそうな気配です。

また規制が掛かった場合、既に建築済みの連棟式建物は既存不適格になるかもしれません。

既存不適格になると、その土地を次に取得して、活用を検討される方の使い方が制約されますので、売却する時の価格が下落したり、融資付けに支障がでます。

超長期保有で考えているのなら、さして影響もありませんが、
売却を想定している場合は、出口戦略を練り直す必要があります。


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/06.html ← 健美家コラム 簡単にできる銀行が融資しやすくなる決算対策


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今朝は、来年の任意売却・競売のマーケット動向を左右する「中小企業金融円滑化法」の記事に注目して、新聞を読んでいたのですが、読売新聞の地域欄に衝撃的な記事が記載されていました。

長屋規制


見出しは、

「都条例 共同住宅建たぬ土地」

「重層長屋に周辺迷惑」

「規制対象外 識者「構造大差ない」
 


以下、記事の要点です。

・「マンションやアパートは、建てられないと聞いていたのに・・・」
世田谷区の女性は、あいさつに来た開発業者から「隣の土地で、近く建設の工事が入ります」と言われて驚いた。
建設されるのは、14世帯が入居する木造2階建て集合住宅。
高さは制限ぎりぎりの約10mだという。」

土地の形状から、共同住宅が建てられないはずだか、この建物は「長屋」扱い。
都建築安全条例の規制対象外だった。

女性は、建築確認の取り消しを請求したが、区の建築審査会は請求を棄却。
しかし、女性は納得していない。


条例が制定されたのは、1950年。

都の建築企画課によると、
「長屋と言えば平屋が中心の時代。
複雑な階層構造を持つ現在の形は想定されていなかった。」という。

世田谷区都市計画課には、昨年から今年にかけて重層長屋を巡る相談や苦情が6件寄せられた。
松村浩之課長は「突然増えたという印象」と戸惑う。

都は今後、重層長屋の建築状況や近隣住民とのトラブルなどの実態調査を進め、規制の必要性について検討するとしている。」

都区内で高収益を狙うには、いろいろと規制のぎりぎりのところで工夫せねばなりません。

自分も、新築物件のターゲットとして探している土地は、路地状敷地(旗竿地)、借地等です。

しかし、すぐに規制されることは無いと思いますが、近い将来、「重層長屋」「テラスハウス」「連棟式住宅」の類は、規制が掛かるかもしれません。

行政や議員さんは、地元の住民の意見に敏感です。

今までは、あまり事例が無かったので、騒がれませんでしたが、最近は急激に増えています。

マスコミが取り上げて、近隣の住民が自覚し、住民運動に発展すると、あっという間に規制が掛かる可能性があります。

その場合、長屋形式は既存不適格になるかもしれません。

超長期保有で考えているのなら、さして影響もありませんが、
売却を想定している場合は、出口戦略を練り直さないといけなくなるかもしれません。


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