東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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スッチー大家さんから献本頂きました。

コインパーキングで年1200万円儲ける方法


私は、三井住友銀行を退職後、オフィスビルの開発・運営会社でPMの責任者をしていたことがあります。

その会社がコインパーキングを運営していて、私も管理委託先の変更や、時間・価格設定を検討していたので、コインパーキングの経営ノウハウについては、以前より知っていました。

しかし、自分で専用の土地を取得したり、借りて、コインパーキングを経営するという発想はありませんでした。

土地を取得しての運営は、自分のドミナントエリアが東京都区内で、駐車場にできる道路付の良い土地ならば、コインパーキングより収益を得られる活用方法があると考えたこと。

ほかの地主さんから借りての運営については、当時から私は大手コインパーキング業者さん達と交流があり、彼らが日々更地や更地候補の地主さんの所に訪問して、コインパーキングの提案をしているのを知っていたので、素人が手を出して利益が出ると思っていなかったことが主な理由です。

自分の所有するマンションの余白地で月極駐車場を12台ほど賃借していますが、そこですら今より収益が上がるか疑問だったので、コインパーキングにはしていません。

その点からスッチー大家さんのがコインパーキング運営で利益を上げていることは目から鱗です。

拝読しましたが、個人の大家さんがコインパーキングを運営していくノウハウを網羅しています。

過去に自分が勤め先で運営していた時のことを思い出しながら、一つ一つ納得できる内容でした。

最近の不動産投資本では、書かれていないノウハウが満載で、今後、大家さんをしていくうえで、既存物件の余白地の活用検討の為にも必読の本だと思います。

コインパーキング運営ノウハウだけでも、十分お薦めできる本ですが、実は最終章の指値やチーム作りの箇所もとても共感できて為になります。

いつも言っていますが、不動産投資は、バーチャルな数字への投資ではなく、どちらかといえば人付き合いの巧拙が大きく影響する経営です。

心の通わない経営では限界があります。

ぜひ最終章も熟読頂ければと思います。



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おかげさまで、先日痛めた胃腸もほぼ回復しました。

皆様、いろいろとコメントやメッセージありがとうございました^^


悪いことのあとには良いことも。

冬を前にしてバイクガレージが1台新規契約となりました。


バイクガレージは、何ヵ所か運営していますが、現在全26台中、17台が埋まっています。
今回の契約で、18台となります。

全てこの2年ぐらいの間に運営開始しました。


月極バイクガレージについては、賃貸住宅と異なり、バイクの取得とタイミングを合わせて契約される方が多いので、元々急に満車になることはないと思っていました。

今の所、着実に稼働率がアップしています。

元々、車の駐車場にもならない余白地がほとんどでしたので、逸失利益も少なく、初期の設備投資費用も、この2年で回収できました。

いろいろと稼働率アップに工夫はしているのですが、契約者に評判が良いのはこれ。

モノアイ


入居者が自分のパソコンや携帯からいつでも操作できる防犯カメラです。

360度回転して、ズームも

バイクガレージ ワイド


バイクガレージ ズーム

かなり鮮明に拡大できます^-^

このバイクガレージは、5棟目ホワイトベースの1階ピロティを使用しているのですが、物件にベンディアムさんの入居者向け無料光インターネットを導入して、さらに管理人専用の防犯カメラと回線を共用しているので、ランニングコストは無料。

ローコストで顧客満足度が上げられます。


今、リノベの企画を進めている7棟目戸建も、多分日本初のコンセプトで付加価値を付けていこうと企画しています。

たまたま物件の個性と弊社スタッフのライフスタイルがマッチしたから企画していますが、もし自分だけだったら行わない企画です。

また進捗ありましたらブログにアップしようと思います。

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最近苦戦している月極駐車場。

都区内の他のオーナーさんと話していても同様の傾向です。

原因は、まあ分かります。

・駐車違反の取り締まりが厳しくなり、数分車から離れただけで、取り締まられる。
 都区内は、電車・地下鉄が網の目のように整備されており、車で移動しなくても不自由しない。
 会社の営業も経費削減と車だと時間が読みづらいので、社用車が減っていると聞き及んでいます。

・3階建戸建がスタンダードになり、1階部分の床面積を減らすことにより、
 分譲戸建に駐車場が設置されるケースが多くなった。

・若い人がプライベートで車の所有にこだわらなくなった。

そんなところでしょうか。

自己所有の駐車場も、以前は平均月3万円程度取れていましたが、現在では2万円台半ばまで下がっています。

そんな状況下、一番賃料の高いシャッター付地下駐車場に申し込みが入りました。


かなり大きめのベンツです。

契約希望者の方が試しに車庫入れしてみると、坂を下る途中に車両の下をガリガリとこすってしまいました。

最近は、他の車でそのようなことはなかったのですが・・・

ふと思い出してみると、バブル時代に私も車高の低い車で荷物を多く積んでいると擦ったことがあったかもしれません。


これでは、契約は無理かなと思いましたが、そのベンツは車高の調整機能がついており、車高を上げたら、難なく入ることができました。


めでたく契約となりました。

ただ、駐車場に入れる時に、車高を上げることを忘れる可能性もあるので、縁石の所にハイステップを付けることにしました。

ホームセンターに早速行って購入。

総額2万円弱。

ゴム製ですと半額程度ですが、見栄えと耐久性を考慮して、樹脂性にしました。

持ち帰り、ボルトで連結。

ハイステップ1


10分程度で作業完了。

ハイステップ設置後


部屋の空室は、工夫次第で早期に決まりますが、駐車場は周りの需給に左右されますので、決めるのがなかなか難しいです。

近所付き合いがあるので、積極的に他の駐車場の車を引きぬくこともできません。

レンタル収納も検討していますが、物件固有の特性を前提に採算性と手間を勘案すると、なかなか導入に踏み切れません。

決まってくれてホッと一息の秋の一日でした。

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昨日は、自分の帝都板橋の物件のすぐ近くに良さげな築古テラスハウスの売りが出たということで、現地確認に行きました。

車を路上に停め、現地を確認すること5分間。

車のところに戻ると、駐車監視員が、ちょうど写真を撮ったところでした(汗)

以前の感覚で5分以内なら大丈夫と思ったら、違うのですね。

駐車時間の長短にかかわらず、違法駐車と認められ、運転者がその車両を離れて直ちに運転することができない場合は、放置車両確認標章の取付け対象となるそうです。


最近、自分の物件もそうですが、他のオーナーさんと話していても、月極駐車場が埋まらず、駐車場代も値下げ傾向という事態がおきています。

ルールですから、守らなければいけないのは分かりますが、1~3分程度車を離れただけで取り締まられたら、業務やプライベートで安心して車を使うことができません。

都区内は、電車や地下鉄が張り巡らされており、大抵のところは、公共交通機関で楽に行けます。
月極駐車場代・自動車に掛かる税金・ガソリン代・その他の維持費、そして訪問先で駐車場を確保する時間とコストを考えると、車を維持する費用対効果は薄いです。

会社でもプライベートでも自動車を所有・維持しなくなるのもうなづけます。

自分の物件の駐車場も、このままでは埋まりそうもないか、埋まっても、値下げの必要性があるので、収益力アップのために、いろいろと企画を練っています。

夜は、気分を変えて、ひろ*さんに誘われて、墨田区の鳥増に。

鳥増

参加者は、不動産業界・大家業界の方々が入り乱れてましたが、お初お目にかかったのはお一人のみでした。
ジャンルは多岐にわたり、いろいろな面白い話が飛びかっていました。


以前、kamochanさんに案内頂いた町屋の焼肉屋さんもそうですが、下町には肉関係の美味しい昔ながらのお店が多いです。

自分が銀行員時代に、食肉卸売業者さんを担当していたことがありますが、特にレバーやホルモン系は既得権益があり、上物を安定的に仕入れるには、そのルートと仲良くする必要があると聞いたことがあります。

下町の老舗のお店は、そのルートとのグリップがしっかりしている店が多いです。

不動産も同じです。
良い物件を紹介してもらうには、普段から不動産業者さんとの良いお付き合いが大切ですね。



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  *6/15(水)より 16,800円 から 19,800円に値上げされるそうです。



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自分の物件は、一物件を除いて東京城北地区に6棟集約しています。

毎月1部屋のペースで入退去はありますが、最近はおかげさまで、退去・リフォーム後、即~2週間で契約となり、ほぼ常時満室。
家賃も横ばいか上昇傾向にあります。

ただ12台ある駐車場だけは、この1年間満車になりません(泣)
ほぼ8割稼働で推移しています。
1台の月極駐車料金は25,000円から35,000円ですので、年間に換算すると結構な逸失利益となります。

周りの競合の駐車場を見てもかなり空きがあります。
駐車料金も低下傾向。

都区内は、業者さんに聞いても、駐車監視員制度ができて以降、営業に使う車も、プライベートで乗る方も減少傾向にあり、需給バランスが崩れているそうです。
確かに、鉄道・地下鉄が網の目のように整備されており、荷物が無ければ、公共交通機関で移動した方が、時間も読めますし、出先の駐車料金も勘案するとコストも安いです。

一部コインパーキングへのシフトも考えましたが、隣接する自己所有マンションのテナントリテンションの観点から見送りにしました。

そこで2棟目地下駐車場を、5棟目ホワイトベースのように駐車場以外に転用する計画を進めています。
ただ、ホワイトベースの時と同じバイクガレージだけではなく、もう一工夫しようと思っています。

進捗しましたら、また書きたいと思います。


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