東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

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今年に入り、大物大家さんに購入して頂き、弊社が管理を受託している一棟物RC物件。

専有面積はそこそこあるのですが、3点ユニットバスで、微妙な収納&ロフトが付いています。

繁忙期なので、本格的なリノベはせずに、原状回復+αで仕上げてみました。

キッチンビフォー


キッチンアフター
内側と外側にシートを貼って、電熱コンロをIHに変更。
203&204キッチン

居室ビフォー
洋室窓側

居室アフター(上の写真とは同じ物件の別の部屋です)
アクセントクロスを貼って、天井高があったのでシーリングファンを取り付けました。
204居室窓側

ユニットバスビフォー


ユニットバス賃貸用アフター
ダイノックシート+横長鏡+木製便座
定番ですね。
203&204ユニットバス

弊社パートナープロデュースの○○仕様ユニットバスアフター
セルフリフォームですが、よくできていました。


この繁忙期は、10数部屋のリフォーム・リノベをしましたが、とりあえず仕掛中は売却依頼を受けている1件のみとなりました。

とはいえ、売買仲介案件も多くなってきており、なかなか時間的余裕がありません(^_^;)

先週は初めて花粉症が辛くなり、薬を飲みました。

花粉症の無い台湾に行って、ゆっくり温泉に浸かりたいと思う今日この頃です。


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/73.html ← 健美家コラム最新話


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先日退去のあったナチュラルリノベーションの部屋。

パイン材の無垢材を使用しているのですが、前の入居者さんが植木鉢を置いていた場所が、水気で黒ずんでしまいました。

無垢材用の洗剤を使ってもシミが落ちません。

汚れでなく、シミなので、洗剤は効かないようです。

そこで使用したのが電動サンダー




まずはサンダーをかけます。

シミは落ちました。
でも白っぽくなりました。


この部屋のパイン材はグレープシードオイルでコーティングしています。
そこで、再度グレープシードオイルを塗り直して元の雰囲気に戻しました。



無垢材は手入れが大変と思われる方もいますが、実は傷ついたり、年月が経っても、それはそれでエイジングして、いい雰囲気が出るので、クッションフロアや工業製品のフローリングより維持コストが掛からないかもしれません。

また、入居者さんには、無垢材のほうが断然好評です。

私はパイン材が好きなのですが、部屋のコンセプトによっては、ヤマグリやサクラも良いです。

http://goodrooms.jp/wp/?p=3612  ← 参考記事はこちら

グレープシードオイルは、コレステロール0%、トランス脂肪酸0%だそうなので、料理に使うとヘルシーです。
*料理に使う方が本来の使用方法です(笑)

無垢材の手入れで余ったら、料理に使えるので無駄がありませんd(⌒ー⌒)!




http://www.kenbiya.com/column/okamoto/62.html  ← 健美家コラム最新話



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昨日は、大家仲間の築古リノベーション物件を見学させて頂きました。

場所は、谷根千の路地を入ったところ。

谷根千(やねせん)とは文京区から台東区一帯の谷中・根津・千駄木周辺地区を指す総称です。
東京大空襲の時も被災せず、昔ながらの古民家も現存し、東京の下町風情が残っています。

私の自宅から自転車で15分ぐらいの距離にあり、子供の時から知っているエリアです。
以前は、普通の地元住民主体の下町の住宅街といった認識でしたが、
最近は古民家を改装したカフェやアトリエも増え、
観光に訪れる方が多くなっています。

今回のリノベ物件も、あえて昔ながらの雰囲気を残しています。
詳しくは書けませんが、実はある事情により手に入りづらい貴重な物件です。

外見は昔の趣を大切に残しています。
外観

古い小屋組みが、いい味出しています。



中は、テナントさんが自由に内装できるようにスケルトン渡しです。





次の写真は、今回のリノベ物件から徒歩2分程度の別の物件を、数週間前に台湾人の不動産投資家さんに案内した時のものです。

根津神社が借景となっています。

根津神社

こちらの写真は、千駄木の吉利という鰻料理屋さんの写真です。
この建物も古民家をリノベして利用されています。



最近、普通の不動産投資物件は、価格が上がっており、なかなか妙味がとりにくくなっています。


しかし、単純に物件概要書にでてこない借景や眺望、ヴィンテージ感、そして規制による希少価値がある物件。
金融機関が融資しづらかったり、初心者の方が手を出しづらい物件ならば、まだまだ都心でも高収益は狙えると思う今日この頃です。

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東京は連日の猛暑です(^_^;)

そんな中、ハプティックさんに依頼していた築古RCマンションのリノベがほぼ完成しました。

ビフォー・アフターの写真を掲載しますが、今回は内見セットは無しです。

最近、築古RCマンションのリノベは専らハブティックさんに依頼しているのですが、大抵リノベ工事完成前に入居者が決まってしまいます。

さらに今回の部屋については、リノベ工事前に入居者さんが決まってしまいました。

ハプティックさんのナチュラルリノベーションTOMOSシリーズの良い所は、キッチンや床材、小物設備がパッケージ化されているので、他の物件を内見しても大体のイメージが掴めるところ。

http://www.haptic.co.jp/valueproposition/index.html ← コンセプトはこちらをクリック

自社でグッドルームというこだわり賃貸ポータルサイトを有し、客付仲介もハプティックさんが行っています。

http://www.goodrooms.jp/ ← グッドルームのポータルサイト

これがどのような相乗効果があるかというと、既にリノベが完了して募集中や契約後入居前の部屋を案内して、他のエリアや賃料帯を希望している入居希望者さんに他のTOMOSブランドのニーズにマッチした部屋を提案できるということ。

入居希望者さんは、普段からリノベ物件を見て回っている大家さんと異なりイラストや写真では、リノベ後のイメージは掴めません。実際の現場を見て、初めて実感できるものです。

もちろん法外な賃料設定では決まりにくいでしょうが、私の物件は、もうすぐ築40年の築古物件なれど同じエリアの新築マンションより高い賃料ですぐに決まります。

同じ部屋としても、リノベ前からリノベ後では、賃料が2割以上アップします。

ハプティックさんが提携しているリフォームローンを使えば無担保で15年でリノベ資金を調達できるので、リノベ費用を負担しても、リノベ前よりキャッシュフローも改善します。

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/17.html ← リフォームローンについて

築古物件を相応のコストを掛けてリノベしても、キャッシュフローは改善し、入居者さんの質も向上し、しかも満足して頂けるので、部屋が空いたら、順次リノベしています。

それではビフォー・アフターの写真です。

まずは、玄関よりLDKを望みます。

元々は2DKの間取りでしたが、一部壁と戸を取り払い、開放感を出しました。












リビング部分は元は畳部屋でしたが、ダイニングキッチン部分つなげて、無垢のフローリングにしています。







こちらは奥の居室です。

こちらも畳部屋でしたが、無垢のフローリングにして、押入れをクローゼットに変更。
奥の壁にはアクセントクロスを貼りました。





今回、最も悩んだのがバストイレ。

元は3点ユニットバスではないのですが、、変則のバス・トイレ・洗面合一でした。

間取りが変形なので、ハプテックさんとどうするか悩みましたが、上手い具合に浴室とパウダールームに分けられました^^










今年は、既に3室をハプティックさんにリノベしてもらいました。

秋には、もう1室リノベしてもらう予定です。

同じ物件でも、毎回毎回少しづつバージョンアップしていますが、今年のリノベで、この物件についてはほぼ完成形に近づいたと思っています。


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/35.html ← 健美家コラム最新話


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私が築古RCをリノベする時に、よくお願いしているハプティックさんが、無印良品傘下のインテリアブランド「IDEE」と組んで、大規模なリノベーションプロジェクトを日本橋にて行いました。

古くなったオフィスビルまるごと1棟が、デザインを新たに賃貸物件にコンバージョンされました。

昨日は、マスコミや業界関係者向けのお披露目会に参加しました。

最初、小倉社長が物件のコンセプト等について説明されたあとに、今度ハプティックさんの顧問に就任された元スターバックスCEOの岩田氏もご挨拶されていました。

岩田さん

プロジェクトの特徴として
・リノベーションブランド<TOMOS>を「イデー」がデザイン監修しています。
・内装に留まらず、暮らしを想像できるインテリアコーディネートまでを提案しています。
・無垢のフローリング等、自然素材を多く利用した内装になっています。
・子育てや知育を念頭に、家族間のコミュニケーションを重視した間取りを提案しています。
とのこと。

人形町1

床材は、ハプテックさんがよく使われているパイン材やオーク材ではなく、新しい木材でした。

価格・質感はオーク材とほぼ同等で、色はオーク材より明るめ。

物件のコンセプトによって、私も使ってみたい素材です。



管理会社さんの方が、ある部屋について、玄関からリビングにいく時にキッチンを通る間取りは避けた方が良いのでは指摘しました。

これに対しIDEEの担当者さんが、キッチンや洗濯機置き場もあえてみえるようにしているとのこと。
お洒落な整理されたキッチンやデザイン性の優れた洗濯機も含めて、住んでいる方の住まいに対するセンスを表現できればとのことでした。

これは、発想の転換ですね!!

確かにインテリア雑誌に掲載されているキッチンとかは、いろいろと小物が置かれていても素敵なものがあります。

隠すのではなくあえて見せる。

先日の賃貸住宅でも、機能性だけではないオシャレなシャワーユニットが展示されていました。

今後のリノベ時の間取りの設定や内見セットのチョイスにとても参考になります。

人形町キッチン


人形町パウダー


8月2日3日の13時~16時の間に大家さん向けの内覧会が開催されています。
お時間のある方は、実際に見るのも良いでしょう。

http://haptic.co.jp/ningyocho/内覧について/ ← 内覧会案内


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/33.html ← 健美家コラム 融資を出す側の気持ち~銀行員との付き合い方part1~


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/34.html ← 健美家コラム やられたら倍返し!~銀行員との付き合い方part2~



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以前、完成前にご紹介したハプティックさんにリフォームしてもらった築35年RCの部屋ですが、完成後の他の写真も見たいというリクエストがあったので、バスルーム等の写真を追加して、再掲載します。

家賃はリフォーム前の2割増し。

周辺の同じ面積帯の新築へーベルハウスより高い家賃水準です。


まずはリビング。

畳部屋を無垢材のフローリングに変更。

303リビングビフォー2


303窓見

キッチンからリビング方面を見た所。

303キッチンビフォー1

引き戸や上の壁を取り払ったので開放感が出ました。

303キッチン窓見

トイレは、元々はなんちゃって洋式でした。

壁を取り払って、独立洗面台を付けました。
303トイレ_1


303トイレ洗面

お風呂は新たにタイルを貼って、壁は塗りました。

303バス_1



できるだけコストを抑えようとして既存の建材を活かしますし、無垢のフローリングですから、細かいところをチェックすれば粗は気になります。

しかし、それは新築または、現在の新築水準にできるだけ近づけようとする発想。

果たして、入居希望者の全てがそれを望んでいるのでしょうか。

私は、海外に行く時は、アメリカンテイストのシティホテルより欧州の古城ホテルような方が落ちつきますし、好きです。

新建材を多用して表面を化粧して綺麗に見せるより、少し粗があってもナチュラル感・ヴィンテージ感が出ている方が帰ってきて、ほっとできるのではないでしょうか。

もちろん、コストを掛けてナチュラルリフォームしても賃料が上げられないエリアもあります。

この物件については、ナチュラルテイストの物件を〇〇エリアで〇〇ぐらいの家賃で探していたけれど、その条件見合う物件が無く、あるポータルサイトで探していたら、エリアは違うけれど他の条件は合致したという入居希望者が多いです。

周辺のドミナントエリアの他の自己所有物件は、地元の仲介さんがよく決めてくれるのですが、この物件だけは、地元の仲介会社さんではいくら内見があっても決まらず、あるポータルサイトからのお客様ですとすぐ決まります。

コンセプトのしっかりした高付加価値物件は、ニッチなマーケットなので募集でも一工夫せねばなりません。


あと、いつもながら好評なのがクネクネライト(ふくちゃん商標登録申請中?

下の写真右奥の照明です。

303ドア見

内見セットで、いつも設置するのですが、入居希望者の方々に好評で、入居条件としてそのまま持ってかれることが多いです。

既に10台以上プレゼントしました。

今回もプレゼントしましたが、家賃2日分程度なので、まあ良しとしています。

       ↑
内見時のキラーアイテム^^


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/19.html ← 健美家コラム最新話


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健美家コラム更新しました。

最近は、自社所有新規シェアハウスオープンに向けて労働力を投入しているので、DIY・セルフリフォームについて書きました f(^_^;

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/19.html ← 健美家コラム最新話

サラリーマンをセミリタイアした直後の1年間は、本当に時間が余り、大家としての活動は、1週間のうちの半日ぐらいでした。

そのうち、いろいろな縁に恵まれ、事業領域を拡げていたら、いつのまにか1か月間休み無しという状況になっていました。

好きな仕事を選り好んでしているので、苦ではなく楽しいですが、最近は依頼されたことにも迅速に対応できなくなってきました。

時間は限られているということを思い出し、来年に向けて自分が直接やるべきタスクの見直しを図りたいと考えています。

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先日、ご紹介したハプティックさんにリフォームしてもらっている築35年RCの部屋ですが、工事は一部手直しを残していますが、ほぼ完了。

入居者も、先月工事中に申込みを頂いていた方がキャンセルになったのですが、再募集して1週間以内に決まりました。

家賃はリフォーム前の2割増し。

周辺の同じ面積帯の新築へーベルハウスより高い家賃水準です。


リフォームのビフォー・アフターの写真を掲載します。

ちなみにビフォーの写真は、今回施工前に急な出張が入り、写真が撮れなかったので、同じ物件の左右対称の別の部屋の写真です。

まずはリビング。

303リビングビフォー2


303窓見

キッチンからリビング方面を見た所。

303キッチンビフォー1


303キッチン窓見

トイレは、元々はなんちゃって洋式でした。

壁を取り払って、独立洗面台を付けました。
303トイレ_1


303トイレ洗面

お風呂は新たにタイルを貼って、壁は塗りました。

303バス_1




できるだけコストを抑えようとして既存の建材を活かしますし、無垢のフローリングですから、細かいところをチェックすれば粗は気になります。

しかし、それは新築または、現在の新築水準にできるだけ近づけようとする発想。

果たして、入居希望者の全てがそれを望んでいるのでしょうか。

私は、海外に行く時は、アメリカンテイストのシティホテルより欧州の古城ホテルような方が落ちつきますし、好きです。

新建材を多用して表面を化粧して綺麗に見せるより、少し粗があってもナチュラル感・ヴィンテージ感が出ている方が帰ってきて、ほっとできるのではないでしょうか。

もちろん、コストを掛けてナチュラルリフォームしても賃料が上げられないエリアもあります。

この物件については、ナチュラルテイストの物件を〇〇エリアで〇〇ぐらいの家賃で探していたけれど、その条件見合う物件が無く、あるポータルサイトで探していたら、エリアは違うけれど他の条件は合致したという入居希望者が多いです。

周辺のドミナントエリアの他の自己所有物件は、地元の仲介さんがよく決めてくれるのですが、この物件だけは、地元の仲介会社さんではいくら内見があっても決まらず、あるポータルサイトからのお客様ですとすぐ決まります。

コンセプトのしっかりした高付加価値物件は、ニッチなマーケットなので募集でも一工夫せねばなりません。


あと、いつもながら好評なのがクネクネライト(ふくちゃん商標登録申請中?

下の写真右奥の照明です。

303ドア見

内見セットで、いつも設置するのですが、入居希望者の方々に好評で、入居条件としてそのまま持ってかれることが多いです。

既に10台以上プレゼントしました。

今回もプレゼントしましたが、家賃2日分程度なので、まあ良しとしています。

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http://www.kenbiya.com/column/okamoto/13.html ← 健美家コラム 日本政策金融公庫を実際に利用するときのポイントとは?


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現在、築古RCマンションの1室をリノベ工事中です。

築35年の和室主体の物件ですので、私が取得してから退去のあった部屋は、かなりの予算を掛けて順次リノベしています。

最近この物件については、コンセプトを南欧風にしているので、工事はナチュラルリノベーションを得意とするハプティックさんに専ら依頼しています。


リフォームで特に注意しているりが水回り。

給水管については、 以前と同様のライニング鋼管としても、現在は継手が特殊になっていて、末端ネジ部をくるむような構造になっている為に、いまのところ問題はないとされています。

対して築古マンションでも、70年代に入り、塩化ビニールでライニング加工処理された管が使用されていましたが、ねじ末端処理の管の継ぎ目部分からさびが広がる欠陥がありました。
継ぎ目も防食加工された継ぎ手が本格導入されたのは平成に入ってからです。
そのため、築20年以前のマンションの給水管は腐食・漏水の問題をかかえています。

築30年を超えた物件については、物件の構造にもよりますが、躯体に埋め込まれている配管については、替えた方が良いと思っています。

内側をライニング工法でコーティングするにしても、曲がり部分の管厚が既に減りすぎていたり、外側も腐食しているケースもあるからです。

下の写真は、この物件のトイレの給水管をはつって露出させたところです。

外側もボロボロです。

配管

入居中に漏水が発生したら、その部屋の入居者さんだけでなく、その階下のいくつもの部屋の入居者に迷惑が掛かることがあります。

掛かる費用も修繕費に加えて、修繕工事中のホテル費用や損害賠償その他もろもろ。
保険で賄えないこともあるかもしれません。

迷惑も掛けるし、余計なコストも掛かる。

なので、私は、リノベをする時に配管も交換するようにしています。

配管工事

最近、築古物件を取得した不動産投資家さんから相談を受けますが、時々びっくりするのは、長期事業計画を作成している方でも、修繕コストを低く、または全く勘案されていないケースがあること。

建物は決してメンテナンスフリーではありません。

築古物件の利回りが高いのにはそれなりの訳があります。

私は、リフォーム済み・大規模修繕済みという謳い文句の売り物件があっても、きちんとしたエンジニアリングレポート・修繕履歴が無い場合、建物全体をフルリノベーションしても採算が合うと判断できない物件は、自分でも取得しませんし、クライアントさんにも薦めません。

特に注意してもらいたいのは、ブログではあまり具体的に書けませんが、壁面塗装や屋上防水をしたばかりか、することを前提として売却しようとしている物件です。

皆さんも築古物件を取得するときは、メンテナンスコストを堅めに見積もって頂ければと思います。


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中村豊デザイン集 
 ↑ 空き室対策の必須アイテム!! 私の使用例はこちらをクリック


昨日はシェア東社長の案内で足立区の築古リノベ物件を見学。

玄関に入るとそこには広い土間が。

自転車はもちろんバイクも置けます。

足立8




この物件の特徴である掘りごたつ。

足立6

取り外して、ふたをすればフラットな洋室にもなります。

見学時、皆さんが正座しているのが妙に笑えます^^

足立5


自分が2か月前に取得して、現在リノベ案を練っている東京城南地区の戸建てにも、堀りごたつが元々付いています。

リノベでは、フラットにするつもりでしたが、今回座ってみるとなかなか良さげでしたので、活かすかどうか再検討してみます。

ただ、入居者ターゲットが異なるので、キッチンの位置にも配慮しなくてはならず、思案のしどころです。


こちらは、新設された独立洗面台。

背面の居間の導線を妨げないように、形と配置を工夫されています。

足立7


こちらは2階の1室。

古い戸を上手くリペアして活用されています。
戸上部のアクセントクロスが全体のバランスを整えつつ、モダンな感じを出しています。

足立4

いつも凄腕の方々の築古木造リノベ物件を拝見させて頂いていますが、できあがったのを拝見していると、自分でも職人さんと一緒にセルフでできそうと思うこともあります。

でも、出来上がった完成型を拝見しているから、そう思いますが、実はカラーコーディネートや微妙な設備のバランスは、全くのビフォーから行うのは、かなりの困難を伴います。

私が取得した築古マンションにもありましたが、たまに和室を洋室にリフォームして、なんかちぐはぐな部屋を拝見することもあります。


既存の素材の良さを活かしつつ、個性的で客付の良いインパクトのある部屋を造りたいときは、その道のプロと組むのが良いと改めて痛感しました。


物件見学後は、東さんや一緒に見学した大阪から上京中の目指せ金持ちリーマンさんそしてひろ*さん達と懇親会。

国内不動産にとどまらず、北米やその他諸外国での不動産投資話でも盛り上がりました。

土曜日に参加したセミナーと合わせ、今週末も楽しく充実した2日間でした。

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