東京都区内ドミナント戦略でセミリタイア!!  不動産投資・経営コンサルタント「東京房屋®」社長のブログ

2017/01123456789101112131415161718192021222324252627282017/03

 

品川の寺田倉庫さんが、起業家向けシェアハウス事業に参入するそうです。

既存のオフィスビルやマンションを、40~50室の住居と共有の打ち合わせスペースを備えた施設に改装するとのこと。

具体的には、品川駅周辺の小規模なオフィスビルの空室物件をシェアハウスに転用。改装費用は1棟あたり3億~5億円程度。

年間10棟の開設を目指す計画です。

シェアハウス業界としては、かなりの規模ですね。

ただ、倉庫業界としては、そんなに驚くほどの投資額ではありません。

私も、銀行員時代に旧財閥系上場倉庫会社を担当していましたが、投資額のケタが違いました。

最近は、郊外の高速道路沿いに大型物流施設が増えつつあり、東京港沿いの余地が限られる倉庫会社は競争激化で伸び悩んでいます。

品川という、これから伸びていくオフィス街近隣という地の利からは良い経営方針と思います。

ただ、今回の件に限らず、異業種大企業のシェアハウス業界参入は続いています。

私達、個人レベルの大家さんとしては、ますます大手が参入しないコンセプトで勝負しないと、普通の賃貸マンション・アパートのように価格競争に巻き込まれていってしまうでしょう。

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先日、完成したネコの飼えるシェアハウスの見学会と今年最後の懇親会を開催しました。

ねこちゃんの飼える賃貸物件としては自社物件では2軒目になります。

シェアハウスの写真や説明については、各ポータルサイトをご覧ください。

東京シェアハウス ハウスレポート ← こちらをクリック

http://sharepare.jp/girls-report/030/ ← シェアパレード ガールズレポート

1軒目の猫飼育可シェアハウスをオープンして以来、いろいろな方から、ペット可シェアハウスの運営委託を依頼されています。

通常のアパート・マンションの管理は、国内の大家さん、台湾・中国の投資家さんから依頼されて実際に受託していますが、ペット飼育可能シェアハウスの管理委託は全て謝絶しています。

理由は簡単。

ビジネスとしては割りに合わないからです。

猫好きのシェアハウス経営者や大家さんは何人か存じてますが、その方々もネコの飼える賃貸物件を手掛けようとしません。

猫ちゃんは可愛いですが、建物や設備の維持には最悪です。

いたるところを爪とぎにより傷つける、臭いも建物に染みつく恐れがある、エアコンやその他の設備は猫の毛により寿命が短くなる、鳴き声がして周辺に迷惑を掛けるなどなど。

原状回復に100万円以上掛かることも珍しくありません。

またシェアハウスとなれば他の入居者の猫ちゃんとのトラブルもあるかもしれません。

それらのコストやリスクを負うにはオーナー=運営者でないと、保険やその他の事情により不可能です。

運営には猫ちゃんの飼育ノウハウのある女性が入居者の対応窓口として必ず必要です。

そして、ネコちゃんの習性上、大型のシェアハウスでは無理があります。

なので管理受託では採算やリスクが全く取れないので謝絶させて頂いてます。

普通のシェアハウスとして運営した方が、運営費や修繕費を勘案すれば採算は良いです。

では何故2軒目も手掛けたのか?

それは自分にとって大家業は半分趣味になりつつあるからです。

銀行員時代に、担当していたある業界大手の会社の経営者の方から言われた言葉が今の私の行動の基盤となっています。

それは、「岡元さんにあの時融資してもらったおかげで、今の会社がある。本当に感謝している。」と。

確かに業績が厳しかったりして、新規の融資は他行では難しかったかもしれません。

*アパートローンについてメガバンクは厳しいですが、法人への事業向け融資については、メガバンクの方が融通が効くかもしれません。

自分や上司も本部の審査部の方々に何度も掛け合って折衝しました。

ですが、それは銀行員としては、融資するのは給与を貰う対価として当然の職務です。

でも、自分のやった仕事で、相手から感謝されるのは、やっぱり嬉しいものです。

銀行員冥利に尽きるってものです。


それは大家となった今でも同じです。


不動産賃貸業界では、入居者にとってペット不可・外国人不可・楽器不可・〇〇不可と、いろいろな障壁があります。

かくいう私も数年前までは、不可の多い大家でした。

不可の多い大家さんの気持ちや対応能力も知ってますので、他の大家さんにとやかく言う気もありません。

最近は普通に儲かる収益物件は自分で買わなくなりました。
そのような美人物件は全てクライアントさんに買ってもらってます。

ここ数年、自社で買っている物件は、一般の投資家さんでは、いろいろなネックがあり融資が付き辛い物件ばかりです。

これからも、自社では料理のし甲斐のある物件を取得して、入居者の方々に感謝・感激してもらえる賃貸物件を手掛けていきたいと思っています。


話しは替わりまして、物件見学会の後は、今年最後の懇親会。

状況は、赤ちゃんさん狼さんのブログをご参照願います。

話題に出ている大きいメガジョッキが赤井さん。小さい(と言っても普通の)ジョッキが狼さんです。



ちなみに笑顔の方が、唯一顔出しOKの越川さん

株式会社土地活用の社長さんです。

数年前、お互いサラリーマンの時に知り合いましたが、彼も今年独立しました。

来年の2月9日にセミナーを開催するとのこと。

越川さん土地活用&新築不動産投資セミナー ← こちらをクリック

今年も別ネタの越川さんの建築セミナーに参加しましたが、内容は濃いです。

私が参加している大家さん向けセミナーでは一番濃くて為になります。

今回は、内容が今年のと異なりますが、こちらも濃い内容そうでとても楽しみです^^

http://www.kenbiya.com/column/okamoto/20.html ← 健美家コラム最新話 資産管理会社を使ってキャッシュフローをアップさせる方法


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「最近、ブログの更新が無いね」と、会う方々に言われてます(汗)

実は、社員とネコの飼えるシェアハウスのブログを作っていて、そちらでは、ほぼ毎日更新したりしてます。

まだ内装・備品やエクステリアで、足りないところがありますが、ほぼ内見者の受け入れ対応は、体制が整ったので、入居者募集を開始しました。

いろいろな方からお問い合わせがございますが、この猫が飼える女性専用シェアハウスは、閑静な住宅地にあり、近隣にご迷惑が掛かりますので、申し訳ないですが、一般向けの内見会は開催致しません。

そのかわり、猫シェアハウスブログにて、写真掲載や説明をしていますので、そちらをご欄頂ければと思います。

猫シェアハウスブログ ← こちらをクリック

繁忙期も終わり、自社物件・管理受託物件のリーシングについては、2日前に退去のあった部屋と、この猫の飼えるシェアハウスのみとなりました。

GWは、仕事漬けですが、一息ついたら山奥の露天風呂でのんびりしたいです^^


http://www.kenbiya.com/column/okamoto/04.html  ← 健美家コラム 銀行が融資したがる大家さんとは? ~銀行業界共通の融資ルール~


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昨日は、加藤隆さんプロデュースの中野シェアハウスを見学させて頂きました。

超築古物件をローコストでリノベーションされています。

こちらはLDK部分。

中野シェア2

抜けない柱が多く、写真のような空間を構成しています。

調度品の配置や小物で工夫すると、インパクトのある売りポイントになりそうです。


こちらは、一番気に入った部屋です。

中野シェア

庭の眺望も抜群。

以前からの窓をそのまま活かしているところは、Harchさんの作品に通じるところがあります。

出来上がったのを、拝見すると、簡単そうですが、ビフォーから構想していると、新しい部分とのバランスを取るのが結構難しく、時には失敗することもあります。

このあたりは、さすが超築古のリノベに手馴れている加藤さんです。

クロスも普及品でローコストですが、価格対比品のあるクロスで、チープさはありませんでした。

賃料設定は立地やスペックを鑑みると、少々安めかとも思いましたが、早期の満室を目指されていたので、それならば妥当かとも思料。

他にもベンディアムさんの新事務所お披露目パーティーの時に拝見したラミネートフロアや電子キーが使用されており、実際の現場での使用状況を確認することができて、今取り組んでいる築古リノベ物件の参考になりました。


物件見学会のあとは、中野駅近くの居酒屋で懇親会。

いつもどこかでお会いする学びの会やAOAの方々以外に、昨日は投資家YOKOさんともお話することができました。

加藤さん、ありがとうございました^^


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今日は、社員と大家仲間が新たにオープンする女性専用シェアハウスを江古田に見学してきました。

元々は店舗の平成築RC。

住居にする為に、窓を新設する等、かなり手を入れられています。

広々としたダイニングキッチン。

床は無垢のパイン材。
キッチンは造作。

最近いろいろな収益物件で良く拝見します。
自分も気に入っており、最近のリノベで採用しています。

江古田シェア1


こちらも広々したリビングスペース。
天高もあり、ゆとりある空間で、入居者同士楽しい時間を共有できそうです。

江古田3


女性専用らしいライトピンクの洗面スペース。

江古田2

ナチュラル&シンプルの良い作品でした。

http://www.hituji.jp/comret/info/tokyo/nerima/haco-de-ekoda ← 他の写真や詳しい情報はこちらから


その後は、ハプティックさんの木造戸建リノベ物件を見学。
池袋駅から徒歩9分なのに結構広い庭つきです。

気に入っているのは、先日も別物件で拝見した壁棚。

元々のレイアウトを上手く活用しています。
次回の自己所有物件でもぜひ取り入れてみたいと思っています。

南池袋

ワンルームリフォーム、59.8万円から。ハプティック株式会社 ← ハプティックさんのホームページはこちらから


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いろいろと忙しい年の瀬。

ブログの更新もままなりません。

大家業は落ち着いていますが、一般事業法人向け経営コンサルの仕事やその他の仕事が立て込んでいます(汗)

まあ、銀行員現役時代は、この時期はいつもランナーズハイ状態でしたが・・・


そんな中、先週の週末には、東京築古組駐車場Kさんのシェアハウス物件見学会に参加。

築浅RCの物件ですが、リノベ前は皆さんドン引きされていた物件とのこと。

今はお洒落に化粧直しされています。

K4


素敵な新作アクセントクロス。

K1

各部屋のアクセントクロスは別々のものが使われていました。

この部屋も、シェアハウスの1室には良さげです。

K2


売りの一つの岩盤浴。

K3

全体的に雰囲気が良い割にローコストで仕上げられていました。

企画・設計から運営まで、かなりセルフの部分が多いです。

自分も、もっと頑張らねばと思うとともに、物件選定の目利きのポイントを再認識させられた作品でした。


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ジェービルです

前回の続きです。

純和風ゲストハウスです。

入ったところにある無垢材のカウンター。

夜は、入居者の語らいの場所になりそうです。
カウンター


3階吹き抜けから見たキッチン。
開放感あります。
キツチン吹き抜け

ドミトリーの部屋。
短期滞在型ならではです。
ドミトリー

離れの茶室をリノベした個室。
なかなか経験できるものではありません。
はなれ

これだけの古民家ですが、短期滞在の方でも対応できるよう法令順守し、リノベしています。

旅館業法・消防法・建築基準法をクリア。
採算を取りつつ、コンプライアンスを守るためにいろいろと工夫されています。

この数年、ゲストハウス・シェアハウスは急速に増加しました。

中には、法令を全く無視している物件もあります。

多分、法令順守していない物件は、ある動きにより、そう遠くない近い将来淘汰されると自分は予測しています。

かいくぐったとしても、事故が起こった時、管理者責任を厳しく問われます。

管理を委託していても、同じこと。

金融機関のチェックも厳しくなります。


でも法令や規制をきちんと順守していて、入居者さんに喜んでもらえる物件を所有し、運営することは大家冥利に尽きますね。

この物件は、既に買い手はついていましたが、自分もぜひ欲しいと思った物件でした。

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ジェービルです

昨日、一昨日と、とある町に行ってきました。

目的は、新規投資物件の物色。

不動産賃貸業界の現況、そして今後の動向を鑑み、自分にとっての新たな投資手法を模索中です。

築年を経過しても、色あせない・陳腐化しないオンリーワン物件。

そして、その物件の良さを最大限引き出すオペレーション。

知れば知るほど奥が深いです。


町並みです。
通り

リフォーム前物件です。
業者さん曰く、まだ状態が良い方とのことです。
リフォーム前

リフォーム中物件です。
左の黒光りする太い柱がいい味出しています。
リフォーム中

リフォーム後物件の寝室です。
すっかり見違えています。
寝室


バス・洗面所です。
タイルや無垢板を最新設備と調和させています。
バス

古民家といっても、戦災で焼けたあとに建った物件と昭和初期以前の物件は、物が違います。

材木・建具等、同じスペックで建てようと思っても、事業用物件としては採算が合いづらいです。

リフォーム・リノベするにしても、そのエリアの建物の構造と伝統的なデザインをよく知っている建築士さん・職人さんでないと対応できません。

在来工法とも少し違います。

今回の物件群も漆喰壁や無垢板、そして間接照明を多用して、いい感じに仕上げられていました。

下手に新建材のみでリノベすると、折角の素材が台無しになってしまいます。

もちろん、コストを意識して、新建材も使用しますが、従来の素材とのバランス調整が難しいです。

ニッチな市場ですが、大手ハウスメーカーが対応できない分野ですので、競争力は維持できます。

今後、オペレーションも含めて、前向きに検討しようと思います。


人気ブログランキングへ ← 次回は、古民家再生ゲストハウス編を書きたいと思います。
                 更新をしなかったので、順位が落ちてしまいました。
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